據(jù)市場消息，自然資源部近日召開閉門會議，計劃將對第二批次核心城市土地出讓政策進行調(diào)整，調(diào)整方向涉及：

1）商品住宅用地競買企業(yè)應具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

2）建立有效的購地審查制度，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管；

3）限定土地溢價上限15%；不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價；

4）到達上限后通過搖號、一次性報價或競高標方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。

自然資源部積極響應7月22日會議上提出的加快完善“穩(wěn)地價”工作要求，研究調(diào)整重點城市土拍規(guī)則。8月11日，青島發(fā)布公告稱第二批集中供地全部地塊“因故中止”，這是近期繼深圳和天津后又一重點城市中止或延期第二批集中供地。前一日，天津發(fā)布補充公告，延期出讓第二批集中供地并對土拍規(guī)則做出較大調(diào)整，明確調(diào)整后61宗地塊最高溢價率不得超過15%，競價達到上限后以搖號方式出讓，并提高房企參拍門檻，要求企業(yè)提供資金來源承諾和資信證明。預計部分熱點城市短期內(nèi)也將調(diào)整土拍規(guī)則，重點城市第二批集中供地或?qū)⒊霈F(xiàn)較大變動。

首批供地政策效果不及預期

成為中央加快完善“穩(wěn)地價”工作機制的重要原因

表：22個重點城市首批集中供地成交整體情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)（點擊試用），中指·地主

22城住宅用地首批集中出讓成交樓面價較去年全年有所上升。2021年上半年，22個重點城市全部完成首批集中供地出讓，合計成交住宅用地878宗，成交規(guī)劃建筑面積11126萬平方米，成交金額10690億元；整體成交樓面均價9591元/平，較2020年成交樓面均價上漲38.3%。

重點城市土地競拍熱度有所分化，廈門、杭州、南京等城市土地市場熱度相對較高。其中，廈門首批成交的5宗土地中3宗競價達到上限價格；杭州41宗地塊以競自持成交，占總出讓地塊數(shù)量的72%，最高自持比例達40%；南京36宗地塊觸頂成交，有地塊經(jīng)過158輪報價。長春、青島等城市土地市場熱度相對較低，其中長春競拍前有8宗地塊中止出讓并有2宗地塊流拍；青島成交的55宗宅地中，有54宗以底價成交，并有1宗地塊流拍。

整體來看，熱點城市首批集中供地土拍熱度依舊較高，部分城市競價達上限地塊數(shù)量不減反增，多數(shù)城市地價明顯攀升，首批集中供地“穩(wěn)地價”政策效果不及預期，成為7月以來中央頻繁強調(diào)要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制的重要原因。

 

重點城市第二批集中供地規(guī)模增加但節(jié)奏放緩

部分熱點城市土拍規(guī)則有所調(diào)整

表：22個重點城市首批與第二批集中供地供應規(guī)模及掛牌時間情況

注：深圳、青島已中止第二批集中供地，土地供應量為初次掛牌數(shù)據(jù)，上海發(fā)布預公告但未發(fā)布正式公告；

數(shù)據(jù)來源：各地方自然資源與規(guī)劃局，CREIS中指數(shù)據(jù)（點擊試用），中指·地主

重點城市第二批集中供地節(jié)奏有所放緩，部分城市中止或延后掛牌。截至目前，重點城市中共有11個城市正式發(fā)布第二批集中供地掛牌公告，其中廈門、長春和無錫已完成第二批集中供地，深圳和青島目前中止土拍，天津、北京、南京等城市第二次集中出讓有所延后。上海7月底發(fā)布土地出讓預公告并預計8月13日前正式發(fā)布公告。

重點城市第二批集中供地供應規(guī)模有所分化，部分熱點城市加大土地供應。目前正式發(fā)布掛牌公告的11個城市整體宅地供應進一步增加，第二批推出面積達到2517萬平方米，較第一批推出面積增長14%。各城市供應規(guī)模分化明顯，廈門、深圳、無錫等熱點城市加大供地，青島和長春首批供地比重較低下第二批供地增加，天津、濟南、蘇州和杭州供地規(guī)模則有所下滑。

表：22個重點城市第二批集中供地土拍規(guī)則及變化、競價達上限地塊占比情況

注：深圳、青島中止第二批集中供地土拍，土拍規(guī)則按初次掛牌統(tǒng)計；

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

廈門、長春和無錫第二批集中供地供應放量，市場熱度有所下降。截止目前，廈門、長春和無錫已完成住宅用地第二批集中出讓，其中廈門島內(nèi)宅地供應放量下市場熱度有所降溫，競價達上限地塊占比大幅下降；長春市場熱度較低，疊加宅地供應進一步加大，18宗地塊遭流拍；無錫加大供地并調(diào)整土拍規(guī)則，取消“競自持”地塊到達上限后全部采取“搖號”，市場熱度有所下降，競價達上限地塊占比也明顯下滑。

杭州、蘇州、天津等城市土拍規(guī)則有所調(diào)整，預計市場將有所降溫。其中，杭州首批集中供地熱度較高，第二批土拍規(guī)則出現(xiàn)大幅調(diào)整。一方面杭州取消5000萬保證金托底機制，將保證金比例恢復20%，提高房企競拍門檻；另一方面下調(diào)溢價率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調(diào)整為“競無償移交政府”，在實現(xiàn)穩(wěn)地價目標的同時加快推進城市租賃住房建設，引導房企理性拿地。蘇州第二批集中供地上調(diào)除吳江區(qū)以外地塊的保證金比例，由30%升至50%，提高房企參拍門檻，預計房企競爭將有所下降，但優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度或仍處高位。

此外，天津近日延期第二批集中供地并調(diào)整土拍規(guī)則，全部61宗地塊的溢價率上限由49%左右大幅下調(diào)至15%，土拍出讓方式由達最高限價后“競自持租賃面積”轉(zhuǎn)為“搖號”，并要求參拍房企提供資金來源承諾和資信證明。一方面加強房企購地資金審查監(jiān)管，提升房企參拍門檻，另一方面通過嚴控溢價和搖號的方式，降低熱點地塊房企拿地成本。

中央“穩(wěn)地價”要求下

預計熱點城市第二批集中供地土拍規(guī)則將迎來重大調(diào)整

7月22日，國務院副總理韓正對下半年房地產(chǎn)市場明確定調(diào)，堅持“房住不炒”定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)長效機制，并提出要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。會后，住建部提出下一步將著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

中央“穩(wěn)地價”要求下，自然資源部積極響應，本次召開閉門會議探討第二批核心城市土拍規(guī)則調(diào)整方案，目前深圳和青島已中止土拍，而天津則根據(jù)會議要求延期并調(diào)整第二批集中供地土拍規(guī)則。

表：22個重點城市當前土拍規(guī)則及超過要求部分情況

注：廈門、長春和無錫溢價超15%地塊占比為前兩批供地，其他為首批供地；超過要求部分標灰，根據(jù)文件內(nèi)容僅標競配建；

   數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

結(jié)合目前22個重點城市的土拍規(guī)則來看，南京和無錫部分地塊溢價率上限超過15%。合肥、鄭州、廣州等城市部分地塊試點“搖號”出讓且溢價率上限設定較高，預計第二批集中供地土拍規(guī)則將有所調(diào)整，其中福州目前已掛牌，短期內(nèi)或?qū)⒅兄拐{(diào)整。杭州土拍規(guī)則雖然有所優(yōu)化，但出讓方式仍為“競無償移交政策性租賃住房”，土拍規(guī)則調(diào)整預期仍在。廈門、深圳等城市或?qū)⒃诤罄m(xù)批次對土拍規(guī)則進行調(diào)整，轉(zhuǎn)為“搖號”或“一次報價”。重慶、武漢首批集中供地市場較熱但土拍規(guī)則寬松，后續(xù)批次集中供地或?qū)⑾薜貎r并嚴格溢價率，建立房地價聯(lián)動機制，采取搖號等方式。

此外，一次性報價或搖號，也預示著將有更多城市“禁馬甲”，首批集中供地廣州、蘇州等部分城市也采取“搖號或一次報價”模式，但優(yōu)質(zhì)地塊熱度仍高，預計部分熱點城市會通過提高保證金比例，嚴格禁馬甲等方式，降低土拍熱度。

值得注意的是，730中央政治局會議除了重申“房住不炒”基調(diào)外，還重點關(guān)注大城市租賃住房問題，其中重點22城也多為發(fā)展保障性租賃住房城市，土拍規(guī)則由“競自持租賃住房面積”轉(zhuǎn)為“搖號或一次報價”，或?qū)⑼苿又攸c城市增加住宅用地配建租賃住房面積比例。

除了22城之外，金華、徐州、南通、嘉興、東莞等城市也在借鑒探索供地“兩集中”模式，部分熱點城市或?qū)⒏M調(diào)整土拍規(guī)則，嚴控溢價率，采取“搖號”拍地等模式以實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期目標。

整體來看，中央“穩(wěn)地價”要求下，自然資源局對重點城市集中供地土拍規(guī)則提出進一步優(yōu)化要求，青島和天津陸續(xù)響應，其中天津根據(jù)要求提出調(diào)整方案。重點城市中北京、南京、無錫、杭州等仍有調(diào)整預期，合肥、福州、鄭州等城市有相關(guān)試點經(jīng)驗；寧波、深圳、青島等城市土拍調(diào)整或?qū)⒊霈F(xiàn)較大變化，其中重慶、武漢預計將明顯調(diào)整土拍規(guī)則，限地價、限房價，建立房地價聯(lián)動機制。非22城中徐州、南通、金華等城市也在探索供地兩集中模式，部分熱點城市或?qū)⒏M優(yōu)化土拍規(guī)則，穩(wěn)地價穩(wěn)預期。

重點城市土拍規(guī)則調(diào)整，企業(yè)拿地將更加理性，疊加中央加強購地企業(yè)資格和資金審查，重點城市土地市場將明顯降溫，有利于進一步引導交易市場預期的穩(wěn)定。

對房企而言，土拍嚴控溢價率，以“搖號、一次報價、競高品質(zhì)方案”方式取代“競配建”等方式，或?qū)⒔档头科竽玫爻杀荆欢ǔ潭壬媳Ｕ戏科罄麧櫩臻g。北京、成都、蘇州和杭州等城市陸續(xù)加強品質(zhì)相關(guān)要求，疊加住建部等八部門加強房地產(chǎn)開發(fā)領域整治規(guī)范，預計更多熱點城市將在土地端引入競品質(zhì)要求，房企可提前準備和打磨建筑高品質(zhì)方案。此外，“搖號”等模式也為中小型房企帶來投資機會，重點城市拿地窗口期或已到來。