箭在弦上的第二批集中土地供應(yīng)，波折不斷。深圳、青島等多城直接叫停了，杭州、長(zhǎng)沙、天津則延遲了。

多地不約而同按響了暫停鍵，透露的信息值得深思。8月10日，天津發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告，頗具參考價(jià)值。除了土拍延期，天津還對(duì)土拍規(guī)則做出改變：調(diào)整61宗地塊的最高限價(jià)，最高溢價(jià)率降至不超15%，53塊土地價(jià)格降幅超20%；土地達(dá)到最高限價(jià)后，以搖號(hào)方式確定競(jìng)得人；競(jìng)買企業(yè)須以自有賬戶交納競(jìng)買保證金，并提交良好的資信證明及資金來(lái)源承諾。

與此同時(shí)，一份文件在坊間流傳，顯示自然資源部對(duì)部分集中供地城市作出了新的部署，內(nèi)容包括“單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%”、“達(dá)到上限后不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”等。與天津的補(bǔ)充公告互相印證。

一旦該政策最終落地，意味著在短短半年之內(nèi)土拍規(guī)則又一次變革。今年2月24日，一則自然資源部選取“22城住宅用地供應(yīng)兩集中試點(diǎn)”的消息傳出。主要內(nèi)容是，該22城按照每年不超過(guò)三次的節(jié)奏，實(shí)施土地集中公告、集中出讓。此后各地紛紛按此推出第一輪土地集中出讓。

將土地供應(yīng)從“涓涓細(xì)流”變?yōu)榧谐鲎?ldquo;放量供應(yīng)”，有利于向市場(chǎng)傳達(dá)土地充足保障的正面信息，是土地供給側(cè)的一大變革。

不過(guò)，第一輪集中供地結(jié)束后，一些問(wèn)題開(kāi)始浮現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%；平均地價(jià)達(dá)3457元/平方米，同比上漲29%。

尤其 “兩集中”新政之下，一線城市土地成交量和成交金額同比均大幅上漲;二線城市成交量雖不及去年同期，但成交金額同比大漲26%。其中地價(jià)增至5587元/平方米，同比上漲高達(dá)27%。

也就是說(shuō)，土地兩集中試點(diǎn)后，供應(yīng)在下降，價(jià)格在上漲，競(jìng)爭(zhēng)熱度不減。

而近期亦有相關(guān)調(diào)研顯示，地方政府土地依賴度越來(lái)越高，并通過(guò)抬高底價(jià)、拉升溢價(jià)率、“競(jìng)配建”等來(lái)托底和抬高地價(jià)，與“穩(wěn)地價(jià)”初衷越走越背離。

這些都落入了監(jiān)管層的視線。在最近的官方權(quán)威表態(tài)中，土地市場(chǎng)被屢屢提及。7月22日，國(guó)務(wù)院副總理韓正在講話中指出，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

7月29日，住建部副部長(zhǎng)倪虹在約談金華、泉州、惠州等5城時(shí)再次提到，要加快建立和完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則。

應(yīng)該看到，土地集中供應(yīng)僅僅是一次土地出讓的方式的變化，“零售改批發(fā)”，當(dāng)然難以承擔(dān)更高期望。

不過(guò)，此番自然資源部再出手，直指土地招拍掛制度的痛點(diǎn)而去。該制度將國(guó)有土地市場(chǎng)完全市場(chǎng)化配置，價(jià)高者得，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤(rùn)最大化原則,卻忽略了一個(gè)更重要的問(wèn)題——社會(huì)公平。正是這種價(jià)高者得的模式，在土地供需矛盾以及各種資金推動(dòng)下，引發(fā)地價(jià)快速上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

此次自然資源部的新部署，給土地招拍掛制度的優(yōu)化提供了思路。新模式下，土地該賣多少錢(qián)，要在“穩(wěn)地價(jià)”原則下按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)決定，地方政府先控制出讓底價(jià)，然后規(guī)定最高限價(jià)（不超過(guò)底價(jià)15%）。然后，通過(guò)“地價(jià)—房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)，得以從容地對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行限制。可預(yù)見(jiàn)的是，“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)品質(zhì)”將成為熱點(diǎn)城市供地的普遍規(guī)則、長(zhǎng)效機(jī)制。

顯然，今后住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”。此舉意義非凡。如果說(shuō)此前是對(duì)拍地程序上的變化，是物理變化，這次調(diào)整則是在拍地規(guī)則上的改變，是一個(gè)化學(xué)變化。

某種程度上說(shuō)，已經(jīng)實(shí)行了14年之久的土地招拍掛制度迎來(lái)了一次重大轉(zhuǎn)變的可能。甚至，不排除成為我國(guó)土地出讓管理制度變革的開(kāi)端。