分析稱：下半年房貸額度仍呈偏緊格局或緊平衡格局

“現(xiàn)在網(wǎng)簽已經(jīng)預約好了，但因為房貸遲遲沒批下來，一直在等著”“房貸一直沒批下來，原業(yè)主剛賣的房子已經(jīng)漲了50萬元，現(xiàn)在原業(yè)主想解除這次交易”……近日，廣州日報全媒體記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于廣州各大銀行房貸額度緊張，房貸大量積壓，目前廣州房貸的放款時間已經(jīng)普遍延長至4～6個月。

在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，記者調(diào)查了解到，銀行對于首付資金、收入流水等審核趨嚴，當前市場上的投資型貸款客戶減少。與此同時，隨著放款時間的延長，由于期間房價發(fā)生大幅變動，對于“賣一買一”的換房客產(chǎn)生較大影響。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士建議，對“賣一買一”的換房客而言，最好還是嚴格按照先賣房再買房的順序，避免雙向進行而資金無法同步的風險。

市場：買賣雙方糾紛不斷 審核趨嚴換房沒成功

“現(xiàn)在網(wǎng)簽已經(jīng)預約好了，但因為房貸遲遲沒批下來，一直在等著。”近期剛剛購置一手新房的許女士說。記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了購置一手新房的購房者受到房貸困擾外，還有不少購置二手房的購房者因房貸問題陷入糾紛之中。

“去年10月份，申請了100多萬元的房貸，本來預計今年1月份放款，但直到2月份才放款。”劉先生最近因購房陷入了一場糾紛之中，遭遇業(yè)主起訴。記者了解到，在其簽約合同中，買賣雙方對于合同中提及的購房款項理解有分歧，買方認為該款項為首付款，而業(yè)主認為該款項為包含銀行房貸在內(nèi)的所有款項，由于銀行房貸遲遲未批，業(yè)主以款項未到位為由，要求解除本次交易。“現(xiàn)在業(yè)主起訴我，表面理由是銀行不放款，但真正的核心理由是房價漲了，業(yè)主所賣的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲價50萬元了，但他又沒來得及換房，所以反悔了。”劉先生苦惱道。

記者了解到，劉先生的經(jīng)歷并非個例，“現(xiàn)在因為銀行放款非常緩慢，對于符合放款條件的交易大量積壓不放款，導致出現(xiàn)了大量糾紛。”有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，業(yè)主收不到錢，導致無法再買房、耽誤治病和投資等；買家無法收房，導致無法入住、影響裝修等。“部分交易出現(xiàn)了訴訟，業(yè)主以買家遲遲未付款(其實是銀行不放款)為由，到仲裁委仲裁，或者法院起訴，平臺增加了很多社會成本，增加了法院的工作量，而這些交易雙方本身沒有過錯導致的，也不是買家蓄意阻撓，違約導致不放款。”該業(yè)內(nèi)人士向記者說道。

此外，隨著房貸收緊，銀行對收入流水和首付資金來源審核也趨于嚴格。今年5月份，王女士賣了80平方米的老房子，打算換成120平方米的新房。但是，到目前為止，她還沒換房成功，一直等待銀行房貸審批的通過。“近期我剛換工作，收入流水不夠新房子貸款的標準。本來想著多付首付款，降低貸款金額，但現(xiàn)在首付資金也查得很嚴格，所以只好等收入流水符合標準才買大房子，現(xiàn)在只好以返租的形式住在80平方米的老房子里了。”王女士表示。

銀行：年初的房貸至今未放款 現(xiàn)在放款得等半年左右

目前銀行房貸情況如何呢？記者走訪了解到，多家銀行表示，當前房貸額度緊張，放款時間沒辦法確定。“有申請的房貸，從年初到現(xiàn)在都還沒放款，現(xiàn)在房貸放款得等半年左右了。”有金融業(yè)內(nèi)人士向記者透露。

“銀行從2020年的年中就減慢房貸放款的速度了，這是非常罕見的。”某資深按揭貸款專家提到，以前每年從10月份開始，銀行放款較少，因為對業(yè)績好的銀行而言，當年放款越多，意味著第二年要完成的任務越重；而對業(yè)績不好的銀行而言，干脆直接換取第二年的開門紅，但是到了12月份，銀行又會開始放款，是因為要在年末根據(jù)業(yè)績情況來進行一些調(diào)整。

記者了解到，今年年初，央行和銀保監(jiān)會給各家銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比畫定了 “兩道紅線”，這也意味著，對銀行而言，可供發(fā)放的住房貸款額度就減少了。

“銀行出于防范風險，對房貸資質(zhì)審核更加嚴格；此外，部分銀行通過延長審貸時間，一定程度上也是為減少客戶流失，等待房貸額度釋放。”光大銀行金融分析師周茂華表示，下半年房貸額度走勢主要與市場房貸需求、銀行房貸額度空間和房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。整體看，下半年房貸額度仍呈現(xiàn)偏緊格局或緊平衡格局。

此外，今年以來，房貸利率迎來多輪上調(diào)，廣州有銀行的二套房貸款利率超過6%。

“房貸利率上升反映部分區(qū)域銀行房貸市場供需偏緊，只要下半年部分區(qū)域銀行房貸這種偏緊格局未變，房貸利率至少暫時還下不來。”周茂華補充道。

提醒：“賣一買一”換房客操作上宜緩不宜急

房貸收緊，會不會出現(xiàn)退訂情況？某中介公司工作人員伍女士表示，如果買賣雙方簽訂好買賣房屋合同，由于申請的房貸遲遲未放款，賣家臨時變卦不賣的情況，就是賣家違約，目前這種情況不多。在此情況下，賣家會傾向于全款的客戶，但是全款的客戶太少了。“近期投資客確實少了，剛需客戶會比較多。”來自海珠區(qū)赤崗路一中介門店的工作人員廖先生坦言，在銀行查首付資金來源之下，投資型貸款客戶少了。

“目前廣州房貸的放款時間已經(jīng)普遍延長至4～6個月，這種情況對于‘賣一買一’的換房客影響最大，整個換房周期下來要差不多一年時間。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉向記者表示，據(jù)克而瑞的統(tǒng)計顯示，6月份和7月份廣州市二手住宅的套均成交面積都只有86平方米左右，比今年前5個月縮小了3平方米左右，直觀地反映了市場上換房客的占比縮小，也有不少人因此暫時放棄“賣一買一”的打算。

在房貸收緊背景下，購房者該注意哪些事項？肖文曉提醒道，由于房貸放款的時間周期延長且不可控，購房者簽訂購房合同之前需要提前做好預案，一方面約定足夠的放款時間，另一方面也要有萬一貸款無法及時獲批的應急解決方案。而“賣一買一”的換房客操作上宜緩不宜急，最好還是嚴格按照先賣房再買房的順序，避免雙向進行而資金無法同步的風險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于房東來說，也需要注意此類風險。因為當前房貸收緊的情況下，潛在的購房者也會減少，至少需要在房源方面做一些降價處理。對于中介來說，適當關(guān)注此類信貸收緊的風險，在撮合中注意對交易雙方風險的提示，以減少各類違約情況。