深圳二手房市場受參考價的影響成交跌入谷底,新房打新審核從嚴,小產權、回遷指標房也被嚴管……2021年的深圳樓市發(fā)生了明顯變化。這時,一些無處安放的注意力似乎轉向了法拍房市場。最近,深圳法拍房市場再被熱議,背后的原因又是什么?
“頂流”受冷遇,購房者不著急
法拍房一般是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。大多出現(xiàn)在債務人即房屋權利人無力履行債務時,被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行,法院將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價款滿足債權。盡管多地已經將法拍房納入限購范圍,但作為樓市中的特別存在,熱點城市的法拍房市場一度火熱。
最近,深圳法拍房再次受到市場關注,最大的原因莫過于幾套優(yōu)質學區(qū)房流拍,而且都屬于深圳學區(qū)房的“頂流”。
8月初,福田百花片區(qū)內的長城大廈一套法拍房七折出售還流拍,該房面積為104.7平方米,起拍價1084萬元,折合單價每平方米10.4萬元,遠遠低于市場價。8月20日,這套房源二次拍賣終于成交。二拍僅有5人參與,最后以1035萬元成交,折合單價每平方米9.89萬元,幾乎與該樓盤單價每平方米10萬元的參考價持平。在一些市場人士看來,法拍房因為潛在風險較大,低于市場價成交屬于正?,F(xiàn)象,但持平甚至低于參考價成交就有點“不尋常”,對于購房者來說感覺還是有點像“撿漏”。
此外,一套位于福田香蜜湖港中旅花園的房源也遭遇流拍,該房源建筑面積116.94平方米,評估價(起拍價)為1969.88萬元,折合單價為每平方米16.85萬元。從房子掛上網站到拍賣結束,共吸引了4635人圍觀,86人設置關注提醒,但最終因無人報名出價導致流拍。
作為深圳樓市“頂流”的優(yōu)質學區(qū)房也遭冷落,記者采訪了幾位長期關注法拍房的購房者,在他們看來,法拍房雖然常被看作是可以撿便宜的地方,但也深受樓市調控的影響。今年以來,深圳樓市調控越來越嚴,特別是學區(qū)房政策不明朗,大學區(qū)制度如何執(zhí)行尚未明確。此外,盡管目前一拍“流拍”的占比并不算高,但作為“頂流”的房源,一拍爆冷流拍后以降價的方式進入二拍,才有買家愿意“下手”,這種現(xiàn)象也值得關注。
8月30日,龍華區(qū)壹城中心花園一套法拍房在二拍時成交,最終成交總價約632萬元,折合單價約每平方米6.9萬元,起拍價為480萬元。值得關注的是,該套房源在8月5日一拍時,無人出價而遭遇了流拍。此時,該套房源的起拍價為600萬元。也就是說,在第二次掛牌時,這套房源的起拍價降價幅度達120萬元。
“最近深圳土拍也發(fā)生變化,特別是未來的銷售限價下降,但在法拍房市場,流拍的法拍房到二拍后降價的幅度才夠猛。”準備購置二手房的購房者胡先生最近特別關注深圳法拍房,“這個時候千萬不能有資金問題,萬一房子被安排變成法拍房,一套房一次性就會上百萬地掉價。”不過,對于像他這樣為了自住而關注法拍房的購房者,似乎也不敢因為降價而隨便出手,“樓市下行期,購房者普遍觀望情緒濃厚,受資金鏈影響的賣家也坐不住,最近二手房市場上越來越多業(yè)主按照參考價賣房,價格跟法拍房也差不多了,所以我不著急出手。”
法拍房源數(shù)量增加?
除了“頂流”遭到冷遇,最近深圳法拍房數(shù)量也在增加。
記者梳理了阿里拍賣上的數(shù)據(jù),7月結束拍賣的住宅房源有116套,8月結束拍賣的住宅房源就達到169套。9月,即將拍賣的住宅房源有249套,數(shù)量明顯增加。一份《2020年深圳市法拍房研究報告》顯示,2020年深圳法拍房的掛牌套數(shù)2839套,成交1710套。而在2021年上半年,掛牌套數(shù)為1750套,成交711套。
近段時間以來的法拍房數(shù)量為何增加?對此,市場的看法不一。有市場參與人士認為,禁止任何形式的經營貸流入樓市,一旦證實甚至立刻收回貸款,僅此一條就給玩杠桿的炒房客當頭一棒,只要有一套房的資金來源出現(xiàn)問題,要么就是低價出售房產,資金快速回籠,要么直接斷供,房產由銀行收回拍賣抵債。藍鯨法拍總經理王勝藍認為,法拍房數(shù)量增加,一個原因是由于這兩年疫情導致拍賣流程受阻案件積壓,現(xiàn)在線上處理流程提速后上拍標的增加。另一方面,疫情暴發(fā)后經濟下行壓力導致的借貸違約,企業(yè)經營倒閉等產生的不良資產逐漸浮出水面,經過處置會逐漸進入到法拍房市場,這個趨勢預計未來還會持續(xù)一段時間。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,最近深圳法拍房數(shù)量明顯增加,而且也受到關注,大背景是現(xiàn)在資金流入房地產市場受到嚴厲的監(jiān)管。此外,疫情影響下很多外貿型的小企業(yè)受到很大的影響,導致上下游產業(yè)鏈都會受到一定的沖擊,如果資金鏈比較緊張的人就會出現(xiàn)違約,或許就要把房子拿出來拍賣,這種情況應該是占大多數(shù)。
不過,也有市場人士預計,2021年全年深圳法拍房數(shù)量或與2020年保持在同一水平,而且法拍房市場整體數(shù)量較小,依舊屬“小眾化”市場。
發(fā)展出相關產業(yè)鏈但仍要注意風險
不過,深圳法拍房市場的關注度越來越高。只是,記者在阿里拍賣、京東拍賣等平臺上發(fā)現(xiàn),雖然多數(shù)房源的關注人士都超過千人,但真正出價的人卻不多。
一般的購房者對于法拍房或許還是存在一些疑問,這時線下咨詢的需求開始與日俱增,加之深圳二手房市場急速降溫,一些房產中介嗅覺靈敏轉向法拍市場,抓住了一些購房者想“撿便宜”的心理。
“八卦嶺有一套房源,只要市場價格的五折左右。”看到這樣的朋友圈廣告,一些有需求的普通購房者肯定會“心動”。不過,記者嘗試聯(lián)系這位房產中介,得到的答復是這套房是法拍房,但他們也提供相應的服務,包括看房查房等全程跟蹤服務,收費標準是成交價的3%。記者還發(fā)現(xiàn),隨著法拍房市場日漸受市場青睞,也發(fā)展出一些相關“產業(yè)鏈”,特別是涌現(xiàn)了一批法拍房專業(yè)公司,提供房源信息、競拍前后的查房和處理清場交付等全流程服務,降低競拍風險。在一些法拍房的微信群里,記者看到“群主”每天都會更新法拍房的信息,并提供相應的咨詢服務。
或許正是因為法拍房交易跟傳統(tǒng)房產交易一樣,出現(xiàn)了一些機構幫忙把控風險,而且一些法拍房還可以申請銀行貸款,加上可能可以低于參考價甚至五六折超低價成交法拍房,看似誘惑力十足,但也千萬別掉以輕心。王勝藍認為,購買法拍房最重要的還是前期的盡調,房屋占用、稅費、是否有租賃、使用權和產權是否統(tǒng)一等問題都需要競拍之前做到全面了解。
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