【編者按】

2021年中報(bào)季如約而至，又到了各家房企“總結(jié)與展望”的時(shí)刻。

“三道紅線”壓力下，上半年開啟的“集中供地”又給了房企新的考驗(yàn)，如何在穩(wěn)步增長(zhǎng)與控負(fù)債、降杠桿之間尋求平衡，成為了各家房企面臨的重要課題。

在這謹(jǐn)慎前行的半年中，房企的業(yè)績(jī)究竟如何？調(diào)控頻發(fā)之下，各家策略又會(huì)做出怎樣調(diào)整？本期從業(yè)績(jī)會(huì)入手，選點(diǎn)勾勒房企半年“畫像”。

萬科祝九勝：13年來凈利首降

8月30日，萬科在線召開了2021年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，即便定在中報(bào)季的倒數(shù)第二天，萬科的受關(guān)注程度也絲毫沒有受到影響，過去半年里它依然是話題度最高的房企之一。

無論是下滑幅度超預(yù)期的業(yè)績(jī)、拿地節(jié)奏的變化、頻繁現(xiàn)身收并購(gòu)市場(chǎng)，抑或組織架構(gòu)的調(diào)整，都積攢著外界對(duì)它的猜測(cè)與好奇。然而萬科依然謹(jǐn)慎，管理層重申“我們是農(nóng)民，老老實(shí)實(shí)種地，不去預(yù)測(cè)天氣”。他拒絕解讀政策影響，也未給出實(shí)質(zhì)性的未來業(yè)績(jī)指引。

業(yè)績(jī)會(huì)召開的前一晚，萬科發(fā)布了2021年半年報(bào)，這份報(bào)告在市場(chǎng)引發(fā)了不小的爭(zhēng)議：時(shí)隔13年，萬科再度出現(xiàn)中報(bào)利潤(rùn)下滑。業(yè)績(jī)走弱也影響了其股價(jià)表現(xiàn)，8月30日開盤后萬科股價(jià)急挫5%，報(bào)收19.43元，跌幅7.03%，今年以來萬科股價(jià)的跌幅已近30%。

上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%；相較于保利地產(chǎn)營(yíng)收增加30.1%，歸母凈利僅增0.7%，萬科的“增收不增利”現(xiàn)象更為突出，報(bào)告期歸母凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.98%，較上年同期下降1.41個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)應(yīng)毛利率22.9%，相較去年同期減少8.9個(gè)百分點(diǎn)，主要受房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下行影響，上半年其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為18%，較2020年同期下降6.02個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，盈利能力下滑是行業(yè)通病，但房企大多通過以量補(bǔ)價(jià)，保住利潤(rùn)增長(zhǎng)，而萬科由于2018年新增項(xiàng)目較少，導(dǎo)致今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)乏力，營(yíng)收增幅不大，加之毛利率下行，使得利潤(rùn)出現(xiàn)減少。

會(huì)上面對(duì)投資者的提問，總裁祝九勝形容，“像一個(gè)考試沒考好的學(xué)生要對(duì)老師做解釋，心里很忐忑。”

他坦言公司凈利潤(rùn)同比下降有三方面原因：一是銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限，二是毛利率下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。

祝九勝說，這幾年來，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)的增速相對(duì)都有限，上半年的結(jié)算收入增長(zhǎng)了11.9%，增速跟同行相比是比較低的水平。與此同時(shí)，毛利率下降太快，受地價(jià)房?jī)r(jià)比不斷上升等影響，萬科稅后毛利率從24%降至18%，未扣稅毛利率從32%降到23%，銷售增長(zhǎng)不足以對(duì)沖毛利率的下滑。此外，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來相關(guān)影響，效果還沒真正體現(xiàn)出來，還需要時(shí)間。

他反思新業(yè)務(wù)有很多檢討的地方，說萬科當(dāng)時(shí)對(duì)完成這個(gè)過程所需要的時(shí)間、碰到的難度、需要建立的能力嚴(yán)重估計(jì)不足。

對(duì)于毛利率是否觸底，祝九勝并未給出明確的回復(fù)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華坦言這一趨勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間，“2017年以來萬科的地售比一直在上升，所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)。從銷售端到結(jié)算端還有一個(gè)過程，萬科未來這兩年毛利率還是有一定的壓力”。

銷售端，上半年萬科實(shí)現(xiàn)合約銷售金額3544.3億元，同比增長(zhǎng)10.6%，其中合約銷售額中86.7%來自住宅，商辦占9.1%，其它配套占4.2%。對(duì)應(yīng)銷售面積2191.7萬平方米，同比增長(zhǎng)5.5%，以此計(jì)算，合約銷售單價(jià)為16171元/平方米。

對(duì)應(yīng)到區(qū)域來看，上海區(qū)域依然一家獨(dú)大，688萬平方米銷售面積和1322.2億元銷售額分別占比集團(tuán)30.5%和37.3%，雙雙位列第一。北方區(qū)域和南方區(qū)域依次實(shí)現(xiàn)銷售額745.9億元和721.6億元，占比21%和20.4%，去年中西部區(qū)域一分為二，分開的中西部區(qū)域和西北區(qū)域銷售額分別為545.5億元和158.5億元，占比15.4%和4.5%。

五個(gè)區(qū)域的格局在萬科的版圖中并未沿襲太久。

今年6月，萬科再度啟動(dòng)組織架構(gòu)調(diào)整，上海區(qū)域和南方區(qū)域不變，北京、中西部一拆為二。調(diào)整完成后原有的南方、上海、北方、中西部、西北五大區(qū)域被拆分為北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北七大區(qū)域。

從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來看，組織架構(gòu)的調(diào)整似乎并未讓萬科激發(fā)更多的動(dòng)力，相反沒有被拆分的上海區(qū)域反而憑借著轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步鞏固了其在集團(tuán)的地位，不斷提高業(yè)績(jī)集中度。以此來看，北方區(qū)域和中西部區(qū)域拆分后，上海區(qū)域的業(yè)績(jī)領(lǐng)先情況將進(jìn)一步擴(kuò)大。

相較于同行積極囤土，萬科在拿地端經(jīng)常被質(zhì)疑“佛系”、“保守”，即便管理層曾數(shù)次重申“以銷定投”，但過去幾年拿地不足的“后遺癥”已經(jīng)開始讓其今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)面臨較大壓力。2018年，萬科全年新增項(xiàng)目權(quán)益面積同比2017年下降了10%，2019年基本持平，2020年拿地面積大幅下降了16.9%。

今年以來，萬科一改過去幾年的投資風(fēng)格，上半年新增項(xiàng)目95個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1505.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1101.4萬平方米，項(xiàng)目總地價(jià)1126.3億元，權(quán)益地價(jià)總額約886.5億元，是去年同期權(quán)益地價(jià)總額321.3億元的2.76倍。

這其中除了公開市場(chǎng)，萬科還頻頻在二級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)身，除了從藍(lán)光和華夏幸福處“撿漏”，其還卷入恒大的合作緋聞中。對(duì)此，祝九勝表示，萬科和恒大過往就有一些項(xiàng)目層面的合作，最近幾個(gè)月雙方有接觸也有一些探討，但目前沒有實(shí)質(zhì)性的更多的合作。至于藍(lán)光，項(xiàng)目層面僅收購(gòu)了藍(lán)光3個(gè)項(xiàng)目，他否認(rèn)過去一年多有和華夏幸?？倢?duì)總接觸的項(xiàng)目層面的合作和談判。

與泰禾的合作是否會(huì)不了了之？祝九勝回應(yīng)稱，“一直有一個(gè)小組密切地聯(lián)系，在幫泰禾把關(guān)一些專業(yè)問題，也給他們一些建議，符合條件的仍然會(huì)履約。”

首席運(yùn)營(yíng)官劉肖形容“整個(gè)土地市場(chǎng)供應(yīng)端呈現(xiàn)多元化的特質(zhì)，包括土地兩集中、收并購(gòu)、城市更新等”。他說，過去三年，萬科在項(xiàng)目層面的收并購(gòu)占到整個(gè)開發(fā)業(yè)務(wù)投資額的比例接近40%，未來萬科的投資策略會(huì)根據(jù)城市和政策的變化等相應(yīng)的發(fā)生變化。

其他業(yè)務(wù)方面，上半年萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元(含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入)，同比增長(zhǎng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長(zhǎng)收入3.2億元，占比3.1%。

金地凌克“綠檔”“提速”平衡木

踩著財(cái)報(bào)披露“終止線”，金地集團(tuán)交出了“中期答卷”。

8月31日，金地于線上召開2021年上半年業(yè)績(jī)會(huì)，公司董事長(zhǎng)凌克，攜董事兼總裁黃俊燦、副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍、董秘徐家俊等高層現(xiàn)身業(yè)績(jī)會(huì)，介紹公司上半年經(jīng)營(yíng)成果并答記者問。

業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于投資者最為關(guān)心的未來發(fā)展規(guī)劃，凌克數(shù)次強(qiáng)調(diào)，“公司將繼續(xù)秉持‘平衡發(fā)展觀’，努力追求銷售規(guī)模和利潤(rùn)總額的持續(xù)均衡增長(zhǎng)”，并稱未來也會(huì)持續(xù)保持這種發(fā)展風(fēng)格，將通過不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率來實(shí)現(xiàn)這種均衡增長(zhǎng)。

維持“綠檔”

今年上半年，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74億元，同比上升72.45%；歸母凈利潤(rùn)18.25億元，同比下降38.79%；毛利率17.36%，較去年同期減少19.61個(gè)百分點(diǎn)。

整體毛利率的下行主要是受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大幅下滑影響。

今年1-6月，公司物管業(yè)務(wù)、物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的毛利率較去年同期均有所上升，分別為8.68%、47.42%；僅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率出現(xiàn)大幅下滑，同比減少25.35個(gè)百分點(diǎn)至14.25%，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入占總營(yíng)收的85.8%，一定程度上拖累了公司整體毛利率。

業(yè)績(jī)會(huì)上，凌克解釋，“2017年-2018年期間部分城市地價(jià)處于周期高峰，但后續(xù)銷售時(shí)又遇到限價(jià)等管控措施，因此銷售毛利率較低。隨著這部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)高峰，公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率因而隨之下降。”隨后，韋傳軍也補(bǔ)充道，今年上半年，位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個(gè)項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅有8.7%，卻占據(jù)了期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入超50%的比例。

他自信下半年將迎來改善，“預(yù)計(jì)下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕，且毛利率水平會(huì)較上半年有所提升，全年結(jié)算收益預(yù)計(jì)較上年也會(huì)有一定增長(zhǎng)。”根據(jù)公司修訂后的全年竣工計(jì)劃1450萬平方米，較2020年實(shí)際竣工面積增長(zhǎng)32%。上半年，公司已完成竣工面積354萬平方米，約占全年的24%，下半年的待竣工面積達(dá)76%，待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕。

以“三道紅線”來看，金地上半年末剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率較期初有所上升至69.59%，剔除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.19倍，維持“綠檔”水平。

加速拿地

上半年，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1628.3億元，同比增長(zhǎng)60.22%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積753萬平方米，同比增長(zhǎng)55.27%。其中，上海、南京兩城銷售額分別突破200億元、150億元。

按今年2800億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，金地在上半年已完成了58%的任務(wù)。凌克在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，公司2016年-2020年的銷售規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率約25%，未來還將持續(xù)完善投資布局，提升集團(tuán)銷售規(guī)模與綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

在外拓投資方面，金地?cái)U(kuò)張的腳步繼續(xù)加快。上半年，其共獲取土地81宗，新增土儲(chǔ)約1247萬平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備531萬平方米；總投資額約924億元，權(quán)益投資額約411億元。

若按簽約金額和拿地總投資額粗略計(jì)算，其上半年拿地銷售比為56.75%，超過監(jiān)管要求的40%紅線。

對(duì)于《國(guó)際金融報(bào)》記者提出的“踩線”的投銷比是否會(huì)對(duì)其下半年的拿地計(jì)劃有所影響，凌克回答道，“公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，堅(jiān)決不追高，理性投資，通過擴(kuò)布局、抓周期、廣泛覆蓋和參與等方式合理地控制項(xiàng)目的獲取。”同時(shí)，他也表示，公司自2017年開始加大拿地力度，持續(xù)補(bǔ)充土儲(chǔ)，其中71%均布局于一二線城市，后續(xù)也將保持適度的投資規(guī)模，優(yōu)先在銷售市場(chǎng)趨于穩(wěn)定、地價(jià)相對(duì)合理的城市中進(jìn)行投資。

截至6月末，金地總土儲(chǔ)6729萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)約3515萬平方米，已在全國(guó)78個(gè)城市有所布局。

融創(chuàng)開啟高質(zhì)量發(fā)展新時(shí)代 頭部?jī)?yōu)勢(shì)穩(wěn)固

8月30日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）發(fā)布2021年半年度報(bào)告。上半年，融創(chuàng)銷售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、行業(yè)排名穩(wěn)居前列、財(cái)務(wù)指標(biāo)安全穩(wěn)健。

核心指標(biāo)全線增長(zhǎng) 盈利狀態(tài)良好

報(bào)告顯示，上半年，融創(chuàng)收入958.2億元，較去年同期增長(zhǎng)23.9%；毛利潤(rùn)199.8億元，較去年同期增長(zhǎng)12.5%；歸母凈利潤(rùn)119.9億元，較去年同期增長(zhǎng)9.4%；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

無論營(yíng)業(yè)收入還是凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)，融創(chuàng)均保持了穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，顯示出在新的市場(chǎng)環(huán)境和新的發(fā)展周期下，融創(chuàng)依然保持良好的盈利狀態(tài)，成長(zhǎng)動(dòng)力十足，頭部?jī)?yōu)勢(shì)也得到進(jìn)一步鞏固。

2021年，均衡穩(wěn)健戰(zhàn)略初見成效，融創(chuàng)進(jìn)一步堅(jiān)定戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“四更”經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值。憑借“四更”經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則迅速躋身行業(yè)前列。

銷售大增 回款率保持高位水平

從銷售方面來看，今年上半年，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約為3208億元，較去年同期增長(zhǎng)約64%。行業(yè)銷售排名穩(wěn)居前四，增幅遠(yuǎn)超行業(yè)均值。

業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)回款率也保持高位水平。

在過去的3個(gè)完整財(cái)年中，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)為正。截至2021年6月30日，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較2020年底提升2.4%。高銷售高回款，現(xiàn)金流更為充盈。融創(chuàng)在現(xiàn)金流層面呈現(xiàn)出更充裕態(tài)勢(shì)，也為其可持續(xù)發(fā)展提供了重要保障。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)深耕核心城市群的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)凸顯。在長(zhǎng)三角，融創(chuàng)完成1141億元銷售額，在西部核心城市、環(huán)渤海分別完成791億元、637億元。其中，北京、上海、成都等9個(gè)城市銷售額超100億元；在杭州、武漢，融創(chuàng)半年銷售額超過200億元。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健 融資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善

“三線四檔”背景下，融創(chuàng)緊跟國(guó)家政策，實(shí)施“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”更均衡高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略，目前成效顯現(xiàn)，各項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)得到持續(xù)改善優(yōu)化。

截至報(bào)告期末，融創(chuàng)凈負(fù)債率為86.6%，較2020年末下降9.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%。“三道紅線”指標(biāo)得到持續(xù)改善。

截至6月30日，公司總資產(chǎn)1.2萬億元，較去年底提升9%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負(fù)債比重下降至30%行業(yè)低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)良性，財(cái)務(wù)彈性更趨強(qiáng)韌。

另一方面，融創(chuàng)的融資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。2021兩次發(fā)債利率分別為5.95%、6.5 %，均為公司上市以來最低水平，也低于《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》發(fā)布的房企債券融資平均成本7%。融資成本下降，融創(chuàng)債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

基于融創(chuàng)綜合向好的表現(xiàn)，多家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予其全面提升評(píng)級(jí)：2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)主體評(píng)級(jí)上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定；穆迪及惠譽(yù)將其評(píng)級(jí)展望升至正面。摩根大通也看好融創(chuàng)強(qiáng)勁的基本面、較高的凈利水平、以及預(yù)期將持續(xù)下降的財(cái)務(wù)成本與杠桿水平，維持 “買入”評(píng)級(jí)。全球領(lǐng)先的ESG評(píng)級(jí)公司Sustainalytics也將融創(chuàng)提升至“低風(fēng)險(xiǎn)”評(píng)級(jí)，評(píng)分位列70家境內(nèi)參評(píng)房企首位。

審慎土儲(chǔ) 提升土地質(zhì)量

在土地儲(chǔ)備方面，2021年上半年，融創(chuàng)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備約1708萬平方米，新增權(quán)益貨值約2135億元，截至6月末的連續(xù)12個(gè)月累計(jì)權(quán)益拿地銷售比約為28.5%，其中上半年權(quán)益拿地銷售比約為37.9%。

截至2021年6月30日，融創(chuàng)權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.64億平方米，預(yù)計(jì)下半年可售資源超過6600億元，其中29%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，25%位于西部核心城市區(qū)域，20%位于環(huán)渤海區(qū)域，13%位于中部核心城市地區(qū)以及13%位于華南地區(qū)。

下半年，融創(chuàng)將主動(dòng)控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預(yù)計(jì)權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi),全年權(quán)益拿地銷售比預(yù)計(jì)控制在30%以內(nèi)。未來，融創(chuàng)將提高全資項(xiàng)目占比，優(yōu)化現(xiàn)有合作模式，優(yōu)選資金實(shí)力強(qiáng)勁的合作方，以成立長(zhǎng)期平臺(tái)的模式進(jìn)行合作。

數(shù)字化運(yùn)營(yíng) 以品質(zhì)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力

新形勢(shì)下，回歸產(chǎn)品本身、關(guān)注品質(zhì)、向管理要效益是房企尋求可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。融創(chuàng)主動(dòng)適應(yīng)行業(yè)變革趨勢(shì)，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)全面推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)降本增效。

融創(chuàng)將數(shù)字化作為三年規(guī)劃重要任務(wù)之一，數(shù)字化建設(shè)工作主要覆蓋地產(chǎn)、服務(wù)及文旅業(yè)務(wù)板塊。

其中，地產(chǎn)板塊著力推進(jìn)從BIM設(shè)計(jì)、智慧算量、集采平臺(tái)、智慧建造、在線銷售平臺(tái)、客戶關(guān)系的全鏈條數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，基于透明、公正、體驗(yàn)好的底層邏輯，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，并支持提升決策和運(yùn)營(yíng)效率。服務(wù)板塊則將技術(shù)與業(yè)務(wù)深度協(xié)同，構(gòu)筑線上線下一體化智慧化服務(wù)能力；文旅板塊著力通過智能化建設(shè)提升用戶體驗(yàn)、賦能精準(zhǔn)營(yíng)銷、實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)及管控，實(shí)現(xiàn)管理降本增效。

產(chǎn)品力一直是融創(chuàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，繼2019年公司獲得克爾瑞“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP 1”、2020年公司獲得億翰“房企超級(jí)產(chǎn)品力TOP 1”之后，在2021年上半年再獲中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP 1”的殊榮。

品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，憑借領(lǐng)先行業(yè)的強(qiáng)產(chǎn)品力，融創(chuàng)將握有更大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，并在復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，保持穩(wěn)健發(fā)展和持續(xù)領(lǐng)跑。

“地產(chǎn)+”成為“第二增長(zhǎng)曲線”

在穩(wěn)健盈利的前提下，多元化發(fā)展成為衡量房企估值能否提升的關(guān)鍵。融創(chuàng)主動(dòng)調(diào)整變化，將服務(wù)、文旅等在內(nèi)的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)打造為企業(yè)的“第二增長(zhǎng)曲線”。

融創(chuàng)在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)同時(shí)，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)也得到快速提升。

去年底，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（01516.HK，下稱“融創(chuàng)服務(wù)”）于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，此舉將有利于加速融創(chuàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)建立頭部企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。上半年，融創(chuàng)服務(wù)營(yíng)收33.2億元，同比增長(zhǎng)85%；歸母凈利潤(rùn)6.1億元，同比增長(zhǎng)154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。

截至6月底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項(xiàng)目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個(gè)百分點(diǎn)。

融創(chuàng)服務(wù)與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)密切互動(dòng)、互相賦能，成為融創(chuàng)儲(chǔ)備的未來長(zhǎng)期增長(zhǎng)點(diǎn)，并將助益于融創(chuàng)更均衡、高質(zhì)量發(fā)展的達(dá)成。

上半年，融創(chuàng)文旅營(yíng)收26.1億元，同比增長(zhǎng)166%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。

融創(chuàng)文旅旗下冰雪業(yè)務(wù)，上半年邁出穩(wěn)健向前步伐，不但收入大幅增長(zhǎng)，還形成了覆蓋7省份、35座城市的戰(zhàn)略布局，建立了業(yè)務(wù)的高護(hù)城河。擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會(huì)議會(huì)展和文旅小鎮(zhèn)4大板塊，匯集了城市綜合體、融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會(huì)展中心、民宿、小鎮(zhèn)集群等10余種城市綜合業(yè)態(tài)。

未來，融創(chuàng)將積極融入國(guó)家戰(zhàn)略、堅(jiān)決響應(yīng)政策導(dǎo)向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅(jiān)定“更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值”的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

·CIS·

不搶“地王”，新力想廣交朋友

跨過千億門檻后，“黑馬”新力控股放緩了拿地步伐。

今年上半年，新力通過招拍掛、收并購(gòu)、合資合營(yíng)等方式獲取5宗地塊，其中江西省2塊、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)3塊，權(quán)益地價(jià)合計(jì)約21.82億元。

這一拿地金額不及去年同期的三成。2020年上半年，該公司以權(quán)益代價(jià)92.94億元的價(jià)格拿下22宗地，其中7宗位于江西省，長(zhǎng)江三角洲有12塊，剩余的則分布在大灣區(qū)、華中等地區(qū)。

“拿地?cái)?shù)量不多，但參與度高。”新力常務(wù)副總裁劉翔在業(yè)績(jī)會(huì)上如此總結(jié)公司上半年的拿地情況。

8月31日，新力在線上召開公司2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，除劉翔外，公司董事長(zhǎng)兼行政總裁張園林、副總裁李想、運(yùn)營(yíng)管理中心副總經(jīng)理涂菁、首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)等管理層皆列席參會(huì)。

關(guān)于拿地保守的原因，劉翔坦言，上半年對(duì)于一些熱門城市及地塊，新力都有進(jìn)行研判或參與，“最后覺得算不過來賬，我們就避開了一些熱門城市，熱門‘地王’項(xiàng)目”。

按管理層所言，實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模后，新力未來會(huì)更加注重質(zhì)量而非盲目沖規(guī)模。劉翔稱，未來3年至5年，公司會(huì)更積極謹(jǐn)慎，堅(jiān)持在已有的四大區(qū)域繼續(xù)深耕。同時(shí)，公司也會(huì)在產(chǎn)業(yè)勾地、項(xiàng)目合作方面繼續(xù)加大力度，“在公開市場(chǎng)拼搶‘地王’不是我們唯一的拿地方式”。

合作開發(fā)在房地產(chǎn)行業(yè)十分常見，新力對(duì)這一模式也頗為熟悉，該公司通過合作開發(fā)的項(xiàng)目不在少數(shù)。在涂菁看來，合作開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的多少并不是重點(diǎn)，如何獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)并保證合理的利潤(rùn)空間才是核心。

這導(dǎo)致了公司權(quán)益銷售比低于行業(yè)平均水平，業(yè)績(jī)“水份”也備受外界詬病。截至6月末，新力實(shí)現(xiàn)總合約銷售額587.89億元，應(yīng)占權(quán)益銷售額為270.4億元，完成了全年銷售目標(biāo)的51%，銷售權(quán)益比例約為46%。

這一水平遠(yuǎn)不及2020年TOP 100房企73.73%的平均銷售權(quán)益比例，而從拿地動(dòng)作來看，偏低的銷售權(quán)益比在新力未來的發(fā)展中或仍將存在。

《國(guó)際金融報(bào)》記者注意到，該公司上半年斬獲的5宗地塊中，有3宗權(quán)益占比在30%左右，在總拿地?cái)?shù)量中的占比達(dá)60%；其2020年同期所拿地塊中僅有3宗地的權(quán)益占比低于50%，占比為13.64%。

上半年，新力實(shí)現(xiàn)營(yíng)收112.19億元，同比增長(zhǎng)28.9%；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)同比下跌7.06%至7.64億元；少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)則同比增長(zhǎng)160.87%至1.28億元。

由于運(yùn)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大及交付建筑面積較去年同期增長(zhǎng)，新力上半年的銷售成本同比增長(zhǎng)44.6%至87.81億元。受此影響，公司毛利同比下跌7.28%至24.38億元，對(duì)應(yīng)毛利率為21.7%，較2020年同期的30.2%下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。

劉翔對(duì)此表示，毛利率下行是行業(yè)所面臨的共同問題，“放到整個(gè)行業(yè)來看，新力的毛利率還是相對(duì)比較穩(wěn)定”。他指出，公司將通過更精細(xì)化的措施治理公司，以此對(duì)沖未來行業(yè)可能面臨的毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)，如堅(jiān)持審慎靈活的拿地策略等。

張園林亦稱，在政策的調(diào)控下，新力下半年的主要任務(wù)仍是抓銷售、抓回款，保證公司現(xiàn)金流穩(wěn)健。

上半年，新力的銷售推盤去化率在65%左右，回款率約為78%，低于2020年房企銷售回款率平均值87%。劉翔解釋稱，這主要是由于局部區(qū)域銀行放貸額度收緊，“公司回款率還有進(jìn)一步提升的空間”。

債務(wù)方面，截至6月末，新力約有133億元的債務(wù)將在一年內(nèi)到期，其中包括三筆共計(jì)6.96億美元的美元債，39億元的境內(nèi)開發(fā)貸，46億元的信托及資管。

許進(jìn)業(yè)指出，公司將采取較為保守的策略，會(huì)先預(yù)留一些手上的自由資金或經(jīng)營(yíng)上的資金償還美元債。另外，按照規(guī)劃，新力也將利用銷售回款償還部分境內(nèi)開發(fā)貸及信托資管債務(wù)。

上半年，新力的融資成本為8.7%，較2020年末的9.1%略有下降。公司同期剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，凈負(fù)債率50.5%，現(xiàn)金短債比1.1。李想稱，公司有信心在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三道紅線”的達(dá)標(biāo)。

合景泰富：全年1240億目標(biāo)不變

上半年土地市場(chǎng)的火熱行情下，有企業(yè)為進(jìn)高線城市豪擲千金“囤糧”，亦有企業(yè)為保利潤(rùn)理智投拓、避開熱點(diǎn)城市曲線“補(bǔ)倉(cāng)”。如今，隨著中期財(cái)報(bào)季進(jìn)入尾聲，拿地“保守派”的名單中又多了一家粵系房企——合景泰富。

據(jù)管理層透露，截至6月30日，合景泰富僅通過招拍掛在廣州、天津共獲取2個(gè)新項(xiàng)目，總面積51萬平方米。2宗地權(quán)益地價(jià)為9億元，新增土地權(quán)益比例72%。

這一拿地力度遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。“我們有一定的收并購(gòu)及產(chǎn)業(yè)引入的多元運(yùn)營(yíng)能力，在獲取土地方面的渠道是多樣的，并不一定要依靠招拍掛市場(chǎng)。”對(duì)于在公開市場(chǎng)表現(xiàn)如此保守的原因，合景泰富運(yùn)營(yíng)副總裁徐康亮在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋說道。

8月30日，合景泰富在線上召開中期業(yè)績(jī)會(huì)，除徐康亮外，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事蔡風(fēng)佳、主席兼執(zhí)行董事孔健岷、財(cái)務(wù)資金副總裁黃妍萍、投資者關(guān)系及資本市場(chǎng)部境外融資副總裁黃怡珊也皆在會(huì)議上現(xiàn)身。

徐康亮坦言，城市舊改項(xiàng)目將會(huì)是公司未來獲取土地資源的重要方式，“我們要拿到相對(duì)而言合理利潤(rùn)的資源和土地”。

目前，合景泰富正在推進(jìn)的舊改項(xiàng)目有36個(gè)，總可售貨值約8400億元。公司今年已中標(biāo)3個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年將新增中標(biāo)5個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年供應(yīng)貨值100億元。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，舊改項(xiàng)目是公司保證利潤(rùn)的重要部分。按孔健岷所言，舊改項(xiàng)目的毛利率水平在30%-40%之間，“這有助于公司全年整體毛利率維持在30%左右”。

上半年，合景泰富毛利率為30.06%。雖較2020年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍超過2020年行業(yè)26.7%的平均毛利率。

盡管毛利率處于高位，但公司上半年多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)依然算不上好看。截至6月末，合景泰富實(shí)現(xiàn)營(yíng)收129.74億元，同比增長(zhǎng)0.3%；毛利則同比下跌6.7%至39億元。

合景泰富的收入主要來自物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及酒店?duì)I運(yùn)，由于交付面積減少，公司上半年來自物業(yè)開發(fā)的收入同比減少2.1%至121.89億元。對(duì)于毛利的下降，公司將其歸咎于總銷售成本的增加。截至6月30日，合景泰富的銷售成本約為90.74億元，同比增長(zhǎng)3.6%。

此外，因合景悠活分拆后的服務(wù)費(fèi)無法被抵消，合景泰富上半年銷售及營(yíng)銷開支同比增加86.9%至7.83億元。公司同期融資成本較2020年上半年增長(zhǎng)39.62%至7.63億元，投資物業(yè)公允值收益也由去年上半年的3.52億元變?yōu)?0.6億元。

包括上述因素在內(nèi)的多項(xiàng)變動(dòng)拉低了公司利潤(rùn)水平。上半年，合景泰富實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)27.53億元，較2020年上半年下降21.71%，公司的少數(shù)股東凈利潤(rùn)也同比下降30.09%至1.01億元。

這一變動(dòng)與公司上漲的少數(shù)股東權(quán)益頗為不符?！秶?guó)際金融報(bào)》記者注意到，從2019年至今，合景泰富的少數(shù)股東權(quán)益一直在不斷增長(zhǎng)。截至6月末，這一指標(biāo)較2020年末增長(zhǎng)65.28%，占總權(quán)益的比例也由2020年底的19.26%提升至27.71%。

不斷增長(zhǎng)的少數(shù)股東權(quán)益在未來或仍將持續(xù)，公司正在洽談出售部分舊改項(xiàng)目股權(quán)的事宜?？捉♂和嘎?，目前有不少國(guó)有企業(yè)看中了公司的舊改項(xiàng)目，若價(jià)格合適，合景泰富不排除會(huì)出售部分股權(quán)的可能，“主要看公司資金情況還有項(xiàng)目溢價(jià)情況”。

上半年，合景泰富銷售額同比增長(zhǎng)53%至562億元，完成全年銷售目標(biāo)的45.32%，對(duì)應(yīng)銷售面積287萬平方米。公司74%的銷售額來自粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域，二者占比分別為43%、31%。

關(guān)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期，孔健岷表示，公司維持全年1240億元的銷售目標(biāo)不變，“希望未來實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，同時(shí)保持雙位數(shù)的增長(zhǎng)”。

其指出，在土地限價(jià)、售樓限價(jià)、利潤(rùn)率穩(wěn)定的情況下，合景泰富最重要的還是做好自己，提升項(xiàng)目銷售速度。據(jù)管理層透露，公司全年共有超20個(gè)全新項(xiàng)目入市，下半年可售貨值為1230億元。

債務(wù)方面，截至6月末，合景泰富負(fù)債總額1812.04億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)金額為235億元。“三道紅線”來看，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率較2020年末下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至71.8%，凈負(fù)債率降至54.1%，現(xiàn)金短債比提升至1.8。

“估計(jì)不用等到年底，我們就會(huì)達(dá)到‘綠檔’。”對(duì)于“三道紅線”達(dá)標(biāo)的時(shí)間，管理層如此說道。另外，對(duì)于近期討論度頗高的商票，孔健岷表示，公司商票非常少，“我們主要是使用現(xiàn)金支付或者發(fā)行ABS，如商業(yè)物業(yè)ABS等”。

其還稱，“三道紅線”達(dá)標(biāo)后，公司將會(huì)加大收并購(gòu)力度，若碰見毛利率較高或其他合適的項(xiàng)目還是會(huì)積極獲取，主要圍繞粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域。