能否拿到低成本資金，對當下的房企來說至關重要。
9月9日，正商實業(yè)（00185.HK)發(fā)布公告稱，發(fā)行2023年到期2億美元12.5厘優(yōu)先票據(jù)，新票據(jù)發(fā)行所得現(xiàn)金凈額，擬用于一年內到期現(xiàn)有中長期境外債務的再融資。
此前一日，禹洲集團(01628.HK)發(fā)布公告稱，將發(fā)行2023年到期的2億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.95%。資金用途上，同樣是一年內到期的現(xiàn)有中長期境外債務再融資。
放在全行業(yè)，近10%甚至達到12.5%的融資成本，絕非小數(shù)目。據(jù)機構統(tǒng)計，8月份房企境內債券融資平均票面利率4.23％，境外債券融資平均票面利率為8.09％。
對這兩家企業(yè)來說，融資成本高企，不僅會影響其財務成本、利潤空間，同樣關乎市場對其信用風險的評估。資金成本高低，宛如一個切面，映射著企業(yè)基本盤的健康狀況。
實際上，被資金成本困擾的不只這兩家。在當下的房地產(chǎn)行業(yè)，除了優(yōu)勢突出的央企國企，絕大多數(shù)企業(yè)都在為降杠桿、降融資成本而努力，規(guī)模房企也不例外。
在日前舉行的投資者交流會上，融創(chuàng)中國管理層稱，降低融資成本，是其未來三年非常重要的目標，希望達到“投資級”評級。為此，必須降負債規(guī)模、降拿地規(guī)模、甚至降低整體規(guī)模。
多家房企同樣表示，在如今的調控形勢下，行業(yè)競爭已經(jīng)從百米沖刺變成馬拉松，過去的規(guī)模論、杠桿論早已失效，切實提高財務健康程度，才是活下去的基本前提。
值得注意的是，要想降低融資成本，并非短期可完成的易事。
首先，在房地產(chǎn)貸款集中管理等制度下，整體資金“蛋糕”正在縮水；與此同時，迫于“三道紅線”降杠桿的壓力，房企大舉融資的意愿減弱，有息負債增速也受到限制。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，1～8月房企境內外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，規(guī)模減少1817億元，累計增速較前7月加速下滑，發(fā)債規(guī)模相當于2020年全年的58%。
單看8月份，行業(yè)融資數(shù)據(jù)同樣不容樂觀，其中境內外債券融資共發(fā)行62筆，較上月減少27筆；發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。
在整體盤面緊縮的情況下，資金會流向哪些企業(yè)？“金融機構的資源是有限的，貸款集中度會使金融機構有偏好，更多地向更優(yōu)質企業(yè)集中。”有房企管理層表示。
據(jù)中信建投統(tǒng)計，上半年TOP20上市房企中，綜合融資成本前三高的是中國恒大、中梁控股、金科股份，其中恒大達到9.02%；前三低的為中國海外發(fā)展、華潤置地、中國金茂，分別為3.60%、3.88%、4.01%。不同負債規(guī)模、信用評級的房企，融資成本分化十分明顯。
除此之外，境外債務占比較高的企業(yè)，當下風險因素也在上升。從泰禾、華夏幸福，到藍光、恒大，層出不窮的房企債務風波，削弱了市場對中資美元債的信心，擔憂情緒遲遲不散。
據(jù)中金固收，上周中資美元債二級市場高收益繼續(xù)下跌，富力、建業(yè)、榮盛領跌板塊。從收益率看，期內花樣年、榮盛、鑫苑置業(yè)均有債券收益率超100%，建業(yè)、富力旗下多支債券收益率超80%。
與此同時，穆迪將建業(yè)地產(chǎn)評級展望由穩(wěn)定調至負面，認為其銷售和財務指標將減弱，而且離岸融資渠道減弱。富力地產(chǎn)也被穆迪下調評級，后者稱其到期債務數(shù)量龐大，再融資風險增加。
從融資數(shù)據(jù)也可見一斑，前8月房企境外發(fā)債總額折合人民幣約2095億元，同比下降約37%，占比跌至30%，8月發(fā)債平均期限也較上月減少約0.6年，市場信心持續(xù)走低。
貝殼研究院認為，房地產(chǎn)債券市場在監(jiān)管政策趨緊下相對低迷，中誠信國際對中國房地產(chǎn)行業(yè)評級下調、部分房企負面事件持續(xù)發(fā)酵，加劇資本市場信心下滑，增加了境內外債券市場的波動性。
對那些面臨境外到期債務、且資金情況緊張的房企來說，首要問題已經(jīng)不是成本高低，而是能否發(fā)出可“借新還舊”的債。一旦再融資渠道受阻，需以自有資金償還，肩上的壓力將再度攀升。
一葉知秋。房企對融資成本前所未有的重視，意味著行業(yè)已徹底來到新階段。
安全，正在成為地產(chǎn)下半場的核心關鍵詞。融創(chuàng)管理層認為，要讓別人認為你安全，需要“三道紅線”指標轉綠，利息成本低。但要想真正降融資成本，不能只盯著負債率，還要降負債規(guī)模。榮盛發(fā)展稱，要放棄規(guī)模、審慎投資，做好長期思想準備。
此時，摒棄高杠桿、高增長思維，及時剎車、降速企穩(wěn)，已經(jīng)是房企“活下去”的必然選擇。
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