房地產(chǎn)收并購市場暗潮涌動(dòng)。

9月10日，藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）發(fā)布公告稱，控股股東藍(lán)光集團(tuán)將持有的藍(lán)光發(fā)展無限售條件流通股6478.98萬股股票司法拍賣，占總股本的2.13%。

同日，曾震驚圈內(nèi)的“地產(chǎn)世紀(jì)交易”有了新進(jìn)展。融創(chuàng)中國（01918.HK）表示，將終止訂立有關(guān)由融創(chuàng)中國持有且由萬達(dá)酒店集團(tuán)管理的21家酒店的酒店管理協(xié)議。2017年，融創(chuàng)中國以438.44億元收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，并由交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年截至9月10日，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易額達(dá)1537.56億元。其中，交易金額超百億元的為3起，超50億元有5起。房地產(chǎn)行業(yè)收并購動(dòng)態(tài)共有554起，平均每天超過兩起。

隨著償債高峰期到來，房地產(chǎn)行業(yè)收并購力度仍將加大。9月10日，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，明年將是地產(chǎn)行業(yè)收并購大年。從收購方角度看，每年初是現(xiàn)金流最充裕之時(shí)，此時(shí)為并購的最佳時(shí)機(jī)。

贏者通吃

并購，是2021年房地產(chǎn)領(lǐng)域的高頻詞之一，多起百億元級(jí)并購案例成為行業(yè)洗牌的注腳。

“并購?fù)?rdquo;融創(chuàng)中國從未缺席。4月16日，融創(chuàng)中國稱，與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方將共同設(shè)立合資公司，接手彰泰所屬目標(biāo)公司100%權(quán)益。該交易對(duì)價(jià)約為99.1億元。同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)擬8億元收購彰泰服務(wù)80%股權(quán)。至此，融創(chuàng)系累計(jì)出資108億元收購彰泰集團(tuán)旗下兩家公司。

由于交易金額巨大，業(yè)內(nèi)稱該筆交易為2021年房地產(chǎn)行業(yè)最大并購案。137天后，又被另一起鯨吞事件刷新。

8月31日晚間，中天金融發(fā)布公告稱，公司與佳源集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，籌劃將城投集團(tuán)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款暫定為180億元。

“獵物”清單不僅局限于中小房企，還不乏規(guī)模房企或百強(qiáng)企業(yè)。

藍(lán)光發(fā)展曾是“川系地產(chǎn)一哥”，曾用3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷售額從百億元到千億元的跨越。但當(dāng)行情轉(zhuǎn)冷，藍(lán)光發(fā)展不得不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目與股權(quán)。9月15日，藍(lán)光發(fā)展將因股票質(zhì)押違約和債務(wù)違約進(jìn)行第三次股權(quán)司法拍賣，累計(jì)拍賣股份總股本比例為7.72%。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，前三季度藍(lán)光發(fā)展已轉(zhuǎn)讓超30個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

資金雄厚的房企在下行周期尋找機(jī)會(huì)，通過“大魚吃小魚”方式實(shí)現(xiàn)贏者通吃。頭部企業(yè)以資源和成本優(yōu)勢成為今日潮頭，行業(yè)集中度快速提升。

克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，今年前8月，TOP10房企銷售操盤金額門檻達(dá)到1922億元，同比增幅最高達(dá)42.9%，TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升38.3%和26.6%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。

緩解資金鏈壓力

今年是房企的償債高峰期，多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。資金鏈緊張的企業(yè)紛紛出售項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓股權(quán)，進(jìn)一步為并購熱潮加溫。

據(jù)某指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年9月，房企即將迎來又一償債高峰，債券到期總規(guī)模高達(dá)838.5億元。今年10-12月，債券月度到期均值為619億元，全年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)1.28萬億元。從未來12個(gè)月的債券到期情況來看，下一個(gè)償債高峰將出現(xiàn)在2022年3—4月，到期規(guī)模分別為1039.4億元及940.6億元。

過往房企償還債務(wù)以“借新還舊”為主，今年受“三道紅線”“五檔房貸”政策影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊。與此同時(shí)，地產(chǎn)違約事件發(fā)酵影響市場信心，地產(chǎn)債市進(jìn)入低迷狀態(tài)。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-8月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，同比下降21%，金額規(guī)模減少1817億元。

償債壓力造成房企資金鏈緊張，形成違約風(fēng)險(xiǎn)。

廣發(fā)固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)以“首次違約時(shí)存量債券余額/期初未違約債券余額”作為邊際違約率的計(jì)算方法，計(jì)算地產(chǎn)行業(yè)分季度的違約率情況。結(jié)果顯示，2020年7月以來，不論是從違約主體企業(yè)數(shù)量，還是違約債券金額，都遠(yuǎn)超歷史同期水平。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年明顯增加。僅上半年，已違約的房企就有12家。

融資受阻，房企加快賣貨回籠資金。但當(dāng)下房地產(chǎn)交易市場降溫，去化效果不及預(yù)期。

“今年上半年很多房企在兩集中首拍中拿了高價(jià)地，尤其是三四線城市的高價(jià)地，這些地塊今年很難入市。在限價(jià)的情況下，即使明年可能入市也比較難，這些項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)問題。”宋紅衛(wèi)認(rèn)為，此次盡管今年有部分房企出現(xiàn)資金鏈緊張問題，但存在潛在問題的房企還有很多。大部分房企都在加快銷售快速回籠資金，但7月市場下行，若政策仍高度從緊，銷售回籠資金或不甚理想，這一情況在今年年底或者明年上半年更加明顯。

如何防范并購風(fēng)險(xiǎn)？

“很多房企為擴(kuò)大規(guī)模盲目擴(kuò)張，高價(jià)收購后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在很多問題，在今年集中退出。”9月9日，深圳城市更新領(lǐng)域的基金公司負(fù)責(zé)人李力（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，2016-2019年，多家外埠房企進(jìn)入深圳的方式均是高價(jià)收購城市更新項(xiàng)目。但深圳城市更新領(lǐng)域政策極多，每個(gè)項(xiàng)目的淵源歷史、房屋主體各不相同，房企貿(mào)然收購后發(fā)現(xiàn)算不過賬，最終只能退出。

李力表示，上市房企對(duì)資金周轉(zhuǎn)要求高，城市更新項(xiàng)目投資周期長，部分房企沒做好投后管理，進(jìn)入多年后發(fā)現(xiàn)難以推進(jìn)，權(quán)衡之下陸續(xù)退出。

并購快車道，讓房企擴(kuò)容提速的同時(shí)，也暗藏超速風(fēng)險(xiǎn)。

融創(chuàng)中國終止與萬達(dá)21家酒店的酒店管理協(xié)議原因，包括新冠疫情的影響及融創(chuàng)中國商業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。在今年年中業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌表示，“三道紅線”限制地產(chǎn)負(fù)債總額，并購之后負(fù)債規(guī)模上升。

9月10日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房企收并購應(yīng)注意政策、融資環(huán)境、收并購成本、及自身資金等問題，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前政策環(huán)境和房地產(chǎn)市場的發(fā)展定位，對(duì)外部環(huán)境有一定判斷。其次，房企應(yīng)控制收并購成本，對(duì)項(xiàng)目收并購及后期開發(fā)建設(shè)的費(fèi)用進(jìn)行成本預(yù)算。此外，房企還需根據(jù)自身資金的充裕程度，結(jié)合成本預(yù)算，衡量收并購對(duì)自身運(yùn)營是否有影響。