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  • 金九失色 北上廣樓市入秋

    2021年09月16日 09:46
    來源:21世紀經(jīng)濟報道
    多位分析人士表示,北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計將繼續(xù)回落,新房預(yù)計“金九”成色稍顯不足。
    一線城市樓市入秋
    在政策的層層加碼之下,房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”,今年開局成色不足。進入9月份以來,延續(xù)此前下跌趨勢,北上廣深等一線樓市成交幾乎清一色出現(xiàn)量價齊跌。在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下,樓市正進入冷靜期。
    受需求釋放、“學(xué)區(qū)房”追捧、違規(guī)資金流入等因素疊加影響,北京市二手房市場上半年經(jīng)歷了一輪偏熱潮,這讓存量市場成為樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場。
    為此,嚴禁炒作學(xué)區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規(guī)行為、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學(xué)區(qū)房“神話”等政策接連落地。
    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,8月份,北京二手房成交量自6月以來保持環(huán)比下降,價格雖仍有上揚,但漲幅連續(xù)兩個月縮小,開始釋放平穩(wěn)信號。
    “從9月上半月的情況看,北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,二手房市場觀望情緒正在加重。
    新房方面,北京中原新房數(shù)據(jù)顯示,8月北京新房成交市場“微涼”,總成交額和成交量連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌情況,且9月前兩個周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。
    但北京鏈家研究院院長高原向記者強調(diào),9月新房成交不可控因素較多,短期內(nèi)難以預(yù)測,加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴,接下來雖有首批集中供地項目入市,也很難對整體市場造成顯著沖擊,預(yù)計價格會維持總體穩(wěn)定。
    整體“穩(wěn)預(yù)期”力度加強的大背景下,多位受訪分析人士均表示,北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計將繼續(xù)回落,新房預(yù)計“金九”成色稍顯不足。
    學(xué)區(qū)房領(lǐng)跌
    “最近還是那個樣子,一潭死水似的,成交很少。”北京西城德勝片區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,這個曾被譽為“頂級學(xué)區(qū)”的片區(qū),近期成交情況依然處在冰點以下。
    以一套建成于1980年的老舊公房為例,房子建筑面積38平方米,6月中旬掛牌價為866萬元,買家出價800萬元也沒能談到業(yè)主心里去。而近日,這套房最終以680萬元成交了,前后差價達到120萬元。
    7月初,北京西城嚴格實施多校劃片入學(xué)政策,迅速拉開了學(xué)區(qū)房降價的大幕,德勝、月壇“頂級學(xué)區(qū)”里,大幅降價的案例層出不窮。
    在21世紀經(jīng)濟報道記者的走訪中,甚至有賣家僅隔一個月,就少賣了150萬元,這甚至是三線城市一套房的總價。
    8月25日,北京公布將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗,對學(xué)區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用,權(quán)威人士紛紛表示,“如果實施徹底,以后都沒有‘名校’概念了,最多只是片區(qū)均衡,對學(xué)區(qū)房價格是根本的打擊”。
    一系列重錘之下,北京頂級學(xué)區(qū)房價格大幅下調(diào)。
    而西城學(xué)區(qū)房降價情況并非孤例。
    對應(yīng)海淀區(qū)“超級牛小”中關(guān)村(000931,股吧)三小的蜂鳥家園,一直被稱為海淀學(xué)區(qū)房的“晴雨表”。該小區(qū)房屋在2021年初的“學(xué)區(qū)房漲價潮”中,曾創(chuàng)下“一夜?jié)q價20萬元、30萬元”“半年漲價150萬元”的紀錄。
    目前蜂鳥家園的在售數(shù)據(jù)顯示,該小區(qū)業(yè)主心理也開始出現(xiàn)松動。一套建筑面積51.63平方米的1室0廳房屋,報價720萬元,單價不到14萬元/平方米,還有談價余地,這種價格幾乎回歸到了本輪漲價前水平。
    二手房成交持續(xù)下行
    北京二手房市場也開始做出反應(yīng)。
    8月5日,北京住建委對已經(jīng)相對嚴格的樓市調(diào)控再次打補丁,封堵“假離婚”買房問題,規(guī)定原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購政策規(guī)定的,自離異之日起3年內(nèi),離異夫妻任何一方均不得在北京市購買商品住房。
    “我一個客戶,原本打算辦個離婚,之后把3套房都放到一個人名下,趁機再買套房子的,這下子買不成了。”北京朝陽一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,而這種情況也不是個例。
    北京市住建委相關(guān)負責(zé)人也曾介紹過,“317新政”之后,北京離婚購房的情況呈擴大趨勢,僅近一段時間以來,就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。“這既影響了調(diào)控的效果,也容易產(chǎn)生一系列法律風(fēng)險和道德風(fēng)險。”他表示。
    “假離婚”買房行為被政策封堵之后,一定程度上降低了北京二手房市場的熱度。
    北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,2021年8月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)為15942套,環(huán)比下降10.7%,已連續(xù)兩個月下行。
    許小樂告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,北京二手房成交量8月單月同比下降約兩成,但仍超過2019年同期約兩成;價格方面雖保持上漲,但漲幅連續(xù)兩個月縮小,釋放了平穩(wěn)信號。
    “從9月上半月的情況看,北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是,經(jīng)過上半年的集中入市后,購房需求有所降低,市場觀望情緒加重。”許小樂表示。
    北京中原市場研究部則分析認為,二手房成交量持續(xù)下跌的原因,一是在于整體調(diào)控及貸款額度收緊等政策影響,下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑,政策威力不容低估;二是,隨著去年年底開始的一輪二手房價的追漲,二手房買家的熱情逐漸回落,供需雙方拉鋸戰(zhàn)達到新的平衡點,市場進入一個相對僵持狀態(tài)。
    業(yè)主報價信心方面,8月份中原報價指數(shù)為24.04%,環(huán)比下降12.41個百分點,指數(shù)連續(xù)6個月回落,二手預(yù)期持續(xù)回落。
    “預(yù)計從嚴政策威力下,二手房成交規(guī)模將繼續(xù)回落,市場‘入秋’。”北京中原市場研究部表示。
    新房“微涼”
    以“相對健康”著稱的北京新房市場,在嚴格調(diào)控之下,呈現(xiàn)出總體趨穩(wěn)的態(tài)勢。
    北京中原新房數(shù)據(jù)顯示,8月份,北京新房連續(xù)2個月量價齊跌,成交均價再次刷新今年月度新低,且9月前兩個周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。
    根據(jù)中原新房的統(tǒng)計數(shù)據(jù),8月北京新房市場總成交額335.88億元,環(huán)比7月下跌23%;成交量5112套,環(huán)比下滑19%;成交均價為51598元/平方米,環(huán)比減少3362元/平方米,為今年月度新低;套均價657萬元,環(huán)比7月減少38萬元。
    在北京嚴查樓市違規(guī)行為并真真切切處罰了新城控股(601155,股吧)等公司項目的大背景下,北京東五環(huán)一新房項目工作人員告訴記者,項目都在正常推,沒有什么急切心理。
    另一方面,北京首批集中供地項目9月開始將陸續(xù)入市,新房補充供給能否帶來新房市場的變化?
    北京鏈家研究院院長高原分析認為,相關(guān)新房供給一定程度上能夠促進當(dāng)前市場交易活躍程度,但不會影響當(dāng)前市場交易價格。
    “產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上,今年首批土地供給從地塊、建設(shè)標(biāo)準來看更偏向于改善型與品質(zhì)型產(chǎn)品,是對現(xiàn)存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的有效補充。諸多項目在同區(qū)域內(nèi)已數(shù)年未供給同定位產(chǎn)品,會一定程度上激發(fā)目標(biāo)群體購房興趣。”高原表示,同時,由于首批土地實行“一地一策”方式,價格與周邊同定位產(chǎn)品普遍接近,加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴,相關(guān)產(chǎn)品入市很難對整體市場造成顯著沖擊。
    高原強調(diào)說,雖然市場價格在改善型產(chǎn)品占比提升的驅(qū)動下會有所上升,但這是結(jié)構(gòu)性因素,并不意味著漲價了,具體到單一片區(qū)或單一產(chǎn)品類型來看,價格將會維持總體穩(wěn)定。
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