調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了8月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。從數(shù)據(jù)變化來(lái)看，隨著前期出臺(tái)的調(diào)控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，疊加市場(chǎng)進(jìn)入淡季，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步回落。8月新房、二手房上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，并降至年內(nèi)最低水平，新房?jī)r(jià)格漲幅回落、二手房?jī)r(jià)格止?jié)q轉(zhuǎn)跌，這也是今年以來(lái)二手房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)下降。

“信貸收緊下，樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)了。”業(yè)內(nèi)人士指出，這是自2015年4月以來(lái)，連續(xù)77個(gè)月，除了疫情影響的2020年2月外，二手房下調(diào)城市最多，上漲城市最少的一個(gè)月。

34城二手房?jī)r(jià)格下跌

從8月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量46個(gè)，較上月減少5城；持平城市4個(gè)，較上月增加1城；下跌城市20個(gè)，較上月增加4城。從漲幅情況來(lái)看，70城平均漲幅為0.16%，漲幅較上月收窄0.14個(gè)百分點(diǎn)；上漲城市平均漲幅0.36%，環(huán)比漲幅收窄0.14個(gè)百分點(diǎn)。

分等級(jí)城市看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1%，北京漲幅較上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，上海漲幅持平，深圳漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，廣州由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。一線城市中僅有深圳漲幅擴(kuò)大，并且漲幅領(lǐng)跑一線城市。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。整體來(lái)看，各等級(jí)城市價(jià)格漲幅均較上月收窄或持平，在市場(chǎng)步入淡季，調(diào)控政策接連落實(shí)下，價(jià)格上漲動(dòng)力削弱，新房?jī)r(jià)格漲幅將更趨于平緩。

從8月二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，上漲城市數(shù)量為27個(gè)，比上月減少14個(gè)；持平城市9個(gè)，較上月增加6個(gè)；下跌城市34個(gè)，比上月增加8個(gè)。這也是近幾年來(lái)，二手房下跌城市數(shù)量首次超過了上漲城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房?jī)r(jià)上漲城市已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月數(shù)量下調(diào)，從房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)看，在3-4月出現(xiàn)頂峰后，二季度以來(lái)市場(chǎng)上漲不算收窄，調(diào)控抑制了房?jī)r(jià)上漲。特別是二手房上漲城市暴跌到了只有27個(gè)，這是自2015年4月來(lái)，連續(xù)77個(gè)月，除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低點(diǎn)，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來(lái)，離不開調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，隨著調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，多城跟進(jìn)二手房參考價(jià)機(jī)制，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，價(jià)格上漲乏力，其中深圳已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降，作為首個(gè)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，市場(chǎng)降溫顯著。

從各等級(jí)城市來(lái)看，一線城市的二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個(gè)百分點(diǎn)；深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降；二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。

商品房銷售高位回落

受高基數(shù)及政策因素影響，8月單月銷售量延續(xù)7月，呈現(xiàn)高位回落走勢(shì)。1-8月全國(guó)商品房銷售面積為114193萬(wàn)平方米，同比增速為15.9%；商品房銷售額為119047億元，同比增速為22.8%；商品房累計(jì)均價(jià)為10425元/平方米。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，從單月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，8月商品房銷售面積為12545萬(wàn)平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%，目前的市場(chǎng)在季節(jié)因素、高基數(shù)因素、政策因素等多方面的疊加下，市場(chǎng)表現(xiàn)為高位回落。全國(guó)商品房銷售量在2021年7月之前已經(jīng)保持連續(xù)14個(gè)月單月歷史峰值，高基數(shù)導(dǎo)致8月同比增速下滑。

此外，以“三穩(wěn)”為目標(biāo)的調(diào)控政策下，多地調(diào)控政策趨緊，使得近期銷量出現(xiàn)回調(diào)走勢(shì)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控類政策出臺(tái)36次，自4月以來(lái)調(diào)控頻次持續(xù)增加，調(diào)控持續(xù)加碼。

銷售回款為到位資金主要來(lái)源，房貸利率持續(xù)上行拉動(dòng)銷售回款增速下行，使得房企到位資金承壓。1-8月房企到位資金為134364億元，同比增長(zhǎng)14.8%。分項(xiàng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款同比增速分別為-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%以及13.4%。

“國(guó)內(nèi)貸款增速降幅持續(xù)擴(kuò)大，房企到位資金持續(xù)承壓，這與銀行貸款集中度管理有關(guān)。”潘浩指出，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城8月主流首套房貸利率為5.6%，二套利率為5.9%，保持持續(xù)上漲。信貸環(huán)境收緊對(duì)銷售回款增速起到抑制作用，同時(shí)銷售回款又為房企到位資金的主要來(lái)源，使得房企資金壓力加劇。

“金九銀十”加大促銷

在政策調(diào)控更趨精準(zhǔn)化、調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)之下，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。陳霄稱，新房、二手房市場(chǎng)熱度均有所下滑，二手房表現(xiàn)更為明顯。預(yù)計(jì)隨著接下來(lái)“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，房企加大促銷力度，以價(jià)換量現(xiàn)象增加，新房?jī)r(jià)格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落。而二手房市場(chǎng)在多措并舉之下或?qū)⒀永m(xù)降溫局面。

“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售的重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)于“金九銀十”市場(chǎng)的整體預(yù)判，潘浩表示，由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓，在償債、拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，因此銷售回款成為房企運(yùn)營(yíng)的生命線。結(jié)合上述“高位回調(diào)”的市場(chǎng)判斷，面對(duì)傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點(diǎn)，房企為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性、確保年度銷售任務(wù)的達(dá)成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準(zhǔn)備籌碼，推出一定的促銷措施是常規(guī)操作。

但面對(duì)年底前的交房節(jié)點(diǎn)，為維護(hù)前期購(gòu)房業(yè)主利益，多數(shù)老項(xiàng)目并不會(huì)整體采取過于極端的降價(jià)措施，更有可能的選擇是針對(duì)產(chǎn)品力稍弱的房源推出促銷政策，一方面清理長(zhǎng)期庫(kù)存，另一方面也集中進(jìn)行客戶引流或儲(chǔ)備。當(dāng)然，也存在部分房企出現(xiàn)較大的現(xiàn)金流壓力，進(jìn)行較大力度的促銷，但多數(shù)操作都是階段性的選擇。

在張大偉看來(lái)，2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市紀(jì)錄已經(jīng)成為定局，整體趨勢(shì)看，因?yàn)樾刨J寬松導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，在2021年下半年還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

不過張大偉表示，越來(lái)越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)放緩。一線城市是2021年上半年房?jī)r(jià)上漲龍頭，針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、二手房定價(jià)混亂、學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策的不斷疊加，已經(jīng)使得一線城市房?jī)r(jià)漲幅放緩。預(yù)計(jì)2021年下半年一線城市大部分將進(jìn)入調(diào)整周期。