房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”今年很難在廣州出現(xiàn)。在政策的層層加碼之下，廣州樓市成交已經(jīng)逐漸趨冷。

2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，正式實(shí)行二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，該通知涉及天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)的96個(gè)成交活躍熱點(diǎn)住宅小區(qū)。

在此之前，廣州已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了包括收緊房貸額度、調(diào)整人才購房政策等一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。而本次推出二手房參考價(jià)機(jī)制之后，廣州過熱的二手房市場(chǎng)也迅速降溫。

由此看來，官方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向沒有改變，廣州樓市下行的趨勢(shì)也已經(jīng)很難被逆轉(zhuǎn)。廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，這是之前市場(chǎng)“過熱”的正常操作，同時(shí)也是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需求。

重拳之下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行通道，單邊上漲的趨勢(shì)已一去不復(fù)返。

再度加碼

從上半年廣州調(diào)控頻出的動(dòng)作來看，廣州房價(jià)一天不穩(wěn)，官方一日出招不減。在“金九銀十”開局之前，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)還迎來了“大殺器”。

2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱《通知》）。

《通知》指出，廣州市住房政策研究中心將在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格，并要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等對(duì)掛牌房源開展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。

二手房參考價(jià)出臺(tái)之后，廣州曾經(jīng)一度走出單邊行情的二手房市場(chǎng)開始回調(diào)。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)的9月第一周成交數(shù)據(jù)，當(dāng)周二手住宅共成交486宗，環(huán)比下跌7.4%。

“受指導(dǎo)價(jià)調(diào)控影響，廣州二手樓市進(jìn)一步‘轉(zhuǎn)冷’，部分購房客戶認(rèn)為后市價(jià)格將短暫進(jìn)入下行通道。因此，部分客戶擔(dān)心現(xiàn)時(shí)入市會(huì)導(dǎo)致‘高位站崗’，選擇觀望后市再?zèng)Q定是否入市。”廣州中原研究發(fā)展部指出。

持有這種心態(tài)的業(yè)主的確不在少數(shù)。一名打算在近期換房的廣州潛在購房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，廣州樓市之前漲得太多，現(xiàn)在市場(chǎng)冷下來之后價(jià)格多少會(huì)下來一些的。“現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境還是處于觀望狀態(tài)，我也不著急，如果有合適的價(jià)格和房子還是會(huì)考慮置換。參考深圳的情況，很多二手掛牌價(jià)跟成交價(jià)都在參考價(jià)上下了，廣州供應(yīng)量本身就大，可選擇范圍廣，感覺價(jià)格應(yīng)該還會(huì)再下來一點(diǎn)。”

廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也分析認(rèn)為，“調(diào)控的目的是為了更好地實(shí)現(xiàn)‘三穩(wěn)’，此前二輪集中供地規(guī)則的改變是為了穩(wěn)地價(jià)，加強(qiáng)新房預(yù)售價(jià)格管理是為了穩(wěn)定新房價(jià)格，此次公布二手房交易參考價(jià)是為了管理二手價(jià)格預(yù)期，這一輪調(diào)控可以說是拳拳到肉。”

關(guān)于廣州未來的政策趨勢(shì)，肖文曉指出，只有等到住房的金融投資屬性被大幅削弱、回歸居住屬性的本位，調(diào)控才有可能不再成為全社會(huì)的焦點(diǎn)。

后市趨冷

在此次二手房參考機(jī)制發(fā)布之前，廣州的樓市交易已經(jīng)有所回落。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年8月廣州新房網(wǎng)簽6711宗，環(huán)比下跌12%，“接替”今年6月的7057宗成為2021年成交新低；同時(shí)，8月廣州一手住宅成交量為6749套，環(huán)比下滑9.3%，同比下滑30.9%，這已經(jīng)是廣州4月份調(diào)控出場(chǎng)后的五連降。

此外，二手房的情況也不樂觀，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，廣州二手房成交量連續(xù)三個(gè)月都維持在8000多套的水平，而過去一年多的時(shí)間都是保持在過萬套的成交量，高峰期甚至可達(dá)1.4萬-1.5萬套。

這樣的市場(chǎng)背景下，炒作的氛圍已經(jīng)很難再有聲音?？晒?duì)比的是在二手房參考價(jià)出臺(tái)后深圳的市場(chǎng)情況。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳在今年2月份率先成為全國首個(gè)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。在剛剛過去的8月，深圳二手房僅成交2043套，同比下降約81.96%。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年8月，深圳二手房均價(jià)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。

因此，雖然此次廣州二手交易參考機(jī)制被列入名單的小區(qū)只有96個(gè)，但更重要的是，這項(xiàng)政策向市場(chǎng)釋放了嚴(yán)調(diào)控趨勢(shì)不改的信號(hào)。

針對(duì)未來廣州房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的走向，肖文曉表示，交易參考價(jià)公布之后，目前市場(chǎng)各方都還在消化政策的過程之中，包括各界最為關(guān)心的商業(yè)銀行會(huì)否將參考價(jià)作為房貸評(píng)估指導(dǎo)價(jià)目前亦尚未明確，市場(chǎng)普遍處于觀望之中。“事實(shí)上，在此次二手交易指導(dǎo)機(jī)制發(fā)布之前，廣州的新房、二手房成交量都已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的回落趨勢(shì)，參考價(jià)的發(fā)布加快了市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)程。”

一名深耕廣州本土的開發(fā)商人士也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，廣州是一個(gè)“炒房”空間不大的市場(chǎng)，二手房基本就是晴雨表。一旦二手降溫，自然也會(huì)影響一手的購房心理，而且現(xiàn)在黃埔、南沙等外圍區(qū)域都取消了人才購房政策，廣州的供應(yīng)量比起深圳要大很多，一手也不可能不受到影響。“我們一些樓盤，最后出來的價(jià)格比之前預(yù)期的價(jià)格還是有下調(diào)的，雖然也有調(diào)控的關(guān)系，但也是主動(dòng)選擇的結(jié)果?？蛻舭凑斩謪⒖純r(jià)來衡量，一手房也會(huì)被穩(wěn)住的。”

黃韜也指出，二手交易參考價(jià)機(jī)制實(shí)行之后，廣州的二手價(jià)格必定會(huì)跌，“成交量大跌后必有價(jià)跌，將來的市場(chǎng)趨勢(shì)是價(jià)格上會(huì)有分化，趨勢(shì)將是低端有保障，中端有供應(yīng)，高端有市場(chǎng)。”