王麗新

算賬、看地、找合作商、寫報(bào)告，上投決會(huì)……地產(chǎn)投拓人從來(lái)沒(méi)想過(guò)，如今拿地竟需要如此練會(huì)繁雜的“十八般武藝”。9月15日，隨著長(zhǎng)沙第二批土地出讓信息出爐，17個(gè)城市第二輪集中供地細(xì)則落錘，經(jīng)過(guò)延期、暫停和撤回重啟，第二批集中供地終于拉開大幕。

地產(chǎn)投拓人率先感受到了不同。相比首輪集中供地，他們意識(shí)到，買地跟普通人買房越來(lái)越像，有資格（需有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）是入場(chǎng)券，亦不乏搖號(hào)定歸屬。為了買一塊地找60個(gè)馬甲公司參拍，那一套不再玩得轉(zhuǎn)，投資模型測(cè)算公式要重置，風(fēng)控能力變身房企買地的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

仔細(xì)對(duì)比17個(gè)城市土地出讓規(guī)則公告后，筆者發(fā)現(xiàn)，有兩個(gè)共同的主流新思路值得細(xì)思，這不但改變房企拿地邏輯，亦會(huì)強(qiáng)化落實(shí)房、地和人聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

其一，從源頭降成本，土地溢價(jià)率不超過(guò)15%或成紅線。在首輪集中供地中，重慶、杭州、廈門等多個(gè)城市平均土地溢價(jià)率超過(guò)20%，其中，重慶高達(dá)43%位居榜首。彼時(shí)，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興直言，在杭州拍的地，努力將凈利潤(rùn)做到1%-2%，這比傳統(tǒng)制造業(yè)還低。

當(dāng)然，并不是所有城市都是如此“無(wú)利可圖”。但總體而言，這與集中供地新政“穩(wěn)地價(jià)”的初衷有出入。于是，中央召開了兩次會(huì)議。結(jié)果是，“二拍”收官的青島、濟(jì)南及天津的成交溢價(jià)率均為0%。同時(shí)，溢價(jià)率15%或成各地參考紅線。

紅線之外，通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等隱性方式抬高地價(jià)亦被嚴(yán)控。比如北京已將規(guī)則細(xì)化到每一宗熱門地塊，對(duì)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額均設(shè)置不同天花板或區(qū)間。這種調(diào)控的精細(xì)化程度和決心，讓房企掌舵人有所感觸，有的擔(dān)心第一輪拿地會(huì)“高位站崗”，有的則牟足勁準(zhǔn)備重返“二拍”現(xiàn)場(chǎng)。

畢竟，11年前的春天，北京一天內(nèi)拍出三個(gè)地王，那是過(guò)去，不是現(xiàn)在。退一步說(shuō)，房企已無(wú)當(dāng)初冒險(xiǎn)之膽，打好現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)妥妥壓倒擴(kuò)張欲望?，F(xiàn)實(shí)版理性是，昨日下午，杭州十宗競(jìng)品質(zhì)地塊其中九宗無(wú)“司”報(bào)名，提前鎖定流拍結(jié)局。

其二，對(duì)房企購(gòu)地資金進(jìn)行穿透式監(jiān)管，控其來(lái)源為自有資金。筆者注意到，相對(duì)第一批供地，目前發(fā)布集中供地的公告中，都明確嚴(yán)控保證金及地價(jià)款來(lái)源。具體涉及五個(gè)“不屬于”：不屬于股東違規(guī)提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利；不屬于直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金；不屬于使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款；不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；不屬于使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資。

在筆者看來(lái)，這條新規(guī)不簡(jiǎn)單，這是對(duì)開發(fā)商的“威懾”。過(guò)往，房企依靠多種融資渠道借債，再拿這些錢去搶高價(jià)地?cái)U(kuò)規(guī)模。多重資本運(yùn)作后，有的房企克制沖動(dòng)理性發(fā)展穩(wěn)健前行，有的則直接陷入債務(wù)違約危機(jī)，爛尾樓難解套，商票、理財(cái)產(chǎn)品一地雞毛，業(yè)主、投資者和金融機(jī)構(gòu)均受到不同程度傷害。

重返生產(chǎn)資料的源頭控制購(gòu)地資金，一是可以讓過(guò)往理性經(jīng)營(yíng)的房企分享到好孩子紅利，二是清退有潛在風(fēng)險(xiǎn)的資金入場(chǎng)，引導(dǎo)行業(yè)健康前行，這一“控”是提前筑籬笆，將違規(guī)資金擋在門外。

忙著調(diào)度資金殺回土拍市場(chǎng)之前，開發(fā)商不妨先掂量下“荷包”，萬(wàn)變不離其宗，不管第二輪集中供地規(guī)則如何調(diào)整，重回“蓋好房子”的本質(zhì)，撿回工匠精神，提質(zhì)增效、靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，這才是久久為功的不二法則！