21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 家俊輝 廣州報道又一城調(diào)整了個人住房公積金貸款政策。
9月14日，天津市住房公積金管理中心在其官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》指出，自9月22日起，職工家庭在天津市購買第二套住房，申請個人住房公積金貸款的，貸款利率為同期首套個人住房公積金貸款利率的1.1倍。貸款受理日期在9月22日之前的，仍按原政策文件執(zhí)行。
事實上，早在2010年11月，住建部、財政部、央行和原銀監(jiān)會四部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》提出，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。
而在此次政策調(diào)整之前，天津市首套及第二套住房個人住房公積金貸款執(zhí)行相同利率，5年期以下貸款年利率為2.75%，5年期以上貸款年利率為3.25%。
政策調(diào)整后，天津首套住房個人住房公積金貸款利率不變，購買第二套住房個人住房公積金貸款利率調(diào)整為同期首套房貸款利率的1.1倍，5年期以下年利率為3.025%，5年期以上年利率為3.575%。
對于此次政策調(diào)整，天津市住房公積金管理中心表示，主要是為了規(guī)范本市住房公積金貸款管理，落實住建部等部門的要求。但顯而易見的是，經(jīng)此調(diào)整，天津市公積金個貸政策開始收緊。
多地收緊公積金貸款政策
事實上，自2021年以來，包括北上廣等一線城市在內(nèi)的20多地密集發(fā)布公積金新政，對公積金的提取額度、貸款申請條件和貸款額度作出調(diào)整，整體趨于收緊。
對此，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，近年來，在堅持“房住不炒”大背景下，商業(yè)銀行的房貸利率持續(xù)走高，且嚴(yán)控額度，這直接提升了購房者對住房公積金的使用需求，迫使各地采取措施，以緩解住房公積金的流動性壓力。
在天津之前，8月份內(nèi)蒙古和貴州已先后發(fā)布公告稱，購買家庭第二套住房的繳存職工在辦理住房公積金貸款時，貸款利率按照同期住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行。
值得一提的是，此前4月份，貴州省會貴陽發(fā)布《關(guān)于啟動住房公積金流動性風(fēng)險三級響應(yīng)的通知》，調(diào)整住房公積金個人住房貸款額度和第二套住房公積金個人住房貸款政策，暫停異地個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，控制“商轉(zhuǎn)公”貸款規(guī)模等。
在上述通知中，貴陽市住房公積金管理中心表示，該市近年來住房公積金個人住房貸款率持續(xù)超過95%以上，住房公積金流動性已嚴(yán)重不足。
7月份，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》，要求申請住房公積金貸款的申請人已連續(xù)、正常繳存住房公積金12個月以上。同時，審批住房公積金貸款時，按最長還款期限和所選還款方式計算的住房公積金貸款月還款額應(yīng)不超過家庭月收入50%，而此前為不超過家庭月收入60%。
6月份，海南省住房公積金管理局發(fā)布《關(guān)于落實住房公積金個人住房貸款“存貸掛鉤”管理有關(guān)事項的通知》顯示，自6月10日海南省住房公積金個人住房貸款實行“存貸掛鉤”管理機(jī)制，以抑制低繳存高貸款的“蹭貸”和突擊高繳存投機(jī)套貸行為。
再往前追溯，3月31日，佛山市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金抵押貸款政策的通知》明確表示，職工對住房公積金的使用需求一直處于高位，致使本市住房公積金資金流動性不足，雖然已實行了貸款輪候發(fā)放，但仍未能解決貸款資金缺口逐漸增大的問題，為防范資金流動性風(fēng)險，適時調(diào)整最高貸款額。
根據(jù)上述《通知》，佛山市住房公積金抵押貸款個貸最高額度從50萬元降為30萬元，即夫妻最高只能貸60萬元。同時，停止向已有兩套住房的繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）發(fā)放貸款。繳存職工家庭公積金貸款沒有還清前，不得再次申請。
時隔20天，4月20日，佛山市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市繳存職工提取住房公積金支付房租辦法的通知(征求意見稿)》，擬收緊公積金租房提取額度，后于6月份落地執(zhí)行。
如何緩解公積金流動性壓力？
住房公積金市場的穩(wěn)健運(yùn)行，本身也是落實房住不炒、穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場的重要保障。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前市場環(huán)境中，住房公積金市場的日常運(yùn)行需要更為密切的監(jiān)測，真正規(guī)范住房公積金繳存和貸款工作、保障住房公積金繳存職工的合法權(quán)益，進(jìn)而防范住房公積金資金的運(yùn)行風(fēng)險。
那么，面對多地住房公積金貸款高位運(yùn)行的現(xiàn)狀，如何有效緩解公積金流動性壓力？在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從公積金貸款可持續(xù)和平穩(wěn)性的角度出發(fā)，公積金貸款市場確實需要積極管控和引導(dǎo)，從部分城市收緊公積金貸款的政策來看，公積金調(diào)控手段主要包括五種模式，即收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關(guān)業(yè)務(wù)、收緊租房提取額度、嚴(yán)管騙貸行為等。
“應(yīng)對公積金流動性不足的問題，關(guān)鍵是要開源節(jié)流，” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時指出，比如鼓勵自由職業(yè)者繳存等。
同時，李宇嘉建議，可以規(guī)定申請人只能使用一次公積金貸款，且公積金貸款只能支持首套購房，不能用于購買二套及以上房產(chǎn)，“如果這些措施能落實到位，那就能確保公積金資金池的水位，保障公積金對剛需族的支持。”
對此，中國人民大學(xué)副教授王鵬表示贊同，“要堅持房住不炒的定位，把這部分帶有炒作性質(zhì)的、改善性需求的、非剛需，從住房公積金貸款市場擠出，支持真正的剛需用戶”。
此外，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向記者表示，可以在制度上做一些創(chuàng)新，比如異地的使用支取。對此，李宇嘉也表示，可以按照異地流轉(zhuǎn)的方式將一些購房體量較小的城市的公積金流轉(zhuǎn)到公積金短缺的地方。但他同時也強(qiáng)調(diào)，公積金異地流轉(zhuǎn)在現(xiàn)階段難以實現(xiàn)。
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