廣州新房由漲轉(zhuǎn)跌，深圳二手房連跌4個(gè)月，北京漲幅持續(xù)收窄，四個(gè)一線(xiàn)城市中，僅有上海新房環(huán)比微漲0.4%，二手房微漲0.2%。已經(jīng)過(guò)去的8月，樓市傳遞出一片入秋的蕭瑟，甚至越來(lái)越多的城市加入到“下跌”的行列。

這是否意味著樓市拐點(diǎn)已到？

9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

8月，70城房?jī)r(jià)指數(shù)全面回落，即便是房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的一線(xiàn)城市，仍然面臨漲幅收窄的局面，甚至出現(xiàn)廣州的由漲轉(zhuǎn)跌，以及深圳的連續(xù)下滑情況。

數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中廣州由漲轉(zhuǎn)跌，下降0.1%；一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。

二三線(xiàn)城市所面臨的壓力比一線(xiàn)城市更大。其中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅環(huán)比回落0.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2％轉(zhuǎn)為持平；三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2％轉(zhuǎn)為持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1％，連續(xù)兩個(gè)月下降。

除止?jié)q外，有更多的城市甚至加入到了下跌的行列之中，這其中，二手房市場(chǎng)降溫最為明顯。在新建商品住宅中，有46個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，20個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌,4個(gè)城市持平。而在二手房方面，有27個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，34個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌,9個(gè)城市持平。

被政策勒住脖子的二手房市場(chǎng)，終于在8月走向理性。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量環(huán)比7月減少14個(gè)，降至年內(nèi)最低水平。并且，8月二手房?jī)r(jià)格止?jié)q轉(zhuǎn)跌，出現(xiàn)今年以來(lái)二手房?jī)r(jià)格的首次下降。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向時(shí)代周報(bào)記者分析表示，市場(chǎng)降溫有三方面原因，首先調(diào)控持續(xù)加碼，越來(lái)越多的城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，上海二手房貸款執(zhí)行“三價(jià)就低”，提高了購(gòu)房成本，同時(shí)，不斷收緊的限購(gòu)、限售的政策，以及學(xué)區(qū)房調(diào)控的收緊，都在無(wú)形中減少購(gòu)房資格；其次，信貸逐步收緊，房貸加息、放款慢甚至銀行不接單等城市增多；第三，目前市場(chǎng)處于下行期，需求端觀望情緒加重，這意味著購(gòu)房人入市更加謹(jǐn)慎。

而在所有因素中，信貸是最為致命的一環(huán)。

有中介方面相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前的信貸環(huán)境比較不樂(lè)觀，“銀行會(huì)緊著新房放貸，二手房在年內(nèi)被批貸的可能性不大。”時(shí)代周報(bào)記者此前曾調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，目前二手房貸款周期超過(guò)三個(gè)月，有中介業(yè)務(wù)人員曾說(shuō)：“批貸一個(gè)月，放貸3-4個(gè)月。”按此時(shí)間推算，今年內(nèi)幾乎沒(méi)有希望拿到貸款。

而對(duì)于新房而言，即便銀行更傾向于將貸款余額用作新房，但仍然面臨余額不足的情況，想要年內(nèi)拿到貸款仍不是一件容易的事。

克而瑞監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長(zhǎng)，七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調(diào)；二手房貸款方面，調(diào)研的23個(gè)城市放款周期基本在3-6個(gè)月，六成以上城市近乎“停貸”。

貸款難拿，利率更是逐步走高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年9月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

信貸之外，另一個(gè)調(diào)控利器是二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，在越來(lái)越多城市加入二手房指導(dǎo)價(jià)行列的背景下，深圳和成都甚至陸續(xù)出臺(tái)了房貸參考指導(dǎo)價(jià)，這意味著官方發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)將成為今后貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)，而上海的“三價(jià)就低”政策無(wú)疑在市場(chǎng)上又投下了一枚核彈，這將大大提高購(gòu)房人的首付比例。

在政策持續(xù)并且密集的“轟炸”下，二手房降溫明顯，上海二手房?jī)r(jià)格漲幅環(huán)比僅上漲0.2%，漲幅比前期收窄0.5%。

重錘之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正在走向拐點(diǎn)。中原地產(chǎn)分析師盧文曦向時(shí)代周報(bào)記者表示，在調(diào)控不斷升級(jí)加碼的背后，樓市不斷降溫，市場(chǎng)情緒也在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。雖然從下跌城市來(lái)看，主要是三、四線(xiàn)城市，但一些二線(xiàn)城市上漲動(dòng)力也在減弱，比如杭州只上漲0.2%，漲幅比7月減少0.3%，合肥、武漢則出現(xiàn)停漲。

9月15日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析表示，預(yù)計(jì)隨著接下來(lái)金九銀十傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，房企加大促銷(xiāo)力度，以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象將增加，新房?jī)r(jià)格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落，而二手房市場(chǎng)在多措并舉之下或?qū)⒀永m(xù)降溫局面。

2021年，可能再無(wú)“金九銀十”。