距離二輪土拍只剩3天，古都南京卻意外“爆冷”。
9月23日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，二輪集中土拍中的11宗地，因故終止出讓。這些地塊，分布在棲霞區(qū)、江寧區(qū)等地，占本次供地規(guī)模的21%，原總起拍價超130億元。目前，南京土拍貨架上還剩42宗地。
被房企“冷待”的不只是南京。同日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，重慶二次集中土拍中，9宗地塊終止出讓。重慶是上輪集中土拍的高熱城市，當時46宗競拍土地，平均溢價率高達43.78%。
若綜合此前多城，截至9月23日，已有長春、福州、天津、青島、濟南等10個城市，在二輪土拍前終止出讓部分土地，總數(shù)量超110宗。這些連競拍場都沒上的地塊，多因無人報名、房企態(tài)度冷淡，被迫“下架”。
“流動性吃緊為行業(yè)當前困境癥結(jié)所在。”平安證券研究所稱，無論投資、銷售下行，還是開工及拿地放緩，核心在于“三條紅線”、“房貸集中度管理”等融資端收緊，給行業(yè)帶來壓力，通過影響現(xiàn)金流制約房企投資。
集中供地的出臺，本意便是降低土地市場熱度，而首輪供地未達到該目標；目前來看，二輪供地的降溫態(tài)勢，超過業(yè)內(nèi)預期。市場冷下去了，不過，那些“無糧入倉”的房企，還能維持曾經(jīng)的規(guī)模“神話”嗎？
開拍前夕“下架”地塊
從率先“吃螃蟹”的廈門開始，第二輪集中供地已行至中程。
據(jù)公開信息統(tǒng)計，目前有11座城市已完成第二批次土地出讓，成交總金額 2688.5 億元。與火熱的首輪土拍不同，二輪供地基本以低溢價甚至底價成交，流拍現(xiàn)象增多，更有南京、重慶等多地提前終止地塊出讓。
作為長三角地區(qū)的重要門戶城市，南京曾是房企競相追逐的高熱之地。
在首輪土拍中，南京有37幅觸頂最高限價，占比達72.6%，成交總價992億元，整體溢價率達18.15%。其中，一些遠郊板塊如湯泉、六合、江寧等都受到房企追捧，江寧甚至有地塊吸引來78家企業(yè)參與搖號。
不過數(shù)月時間，房企在南京的投資熱情已然大變。按南京官方公告，此次有11宗地塊因故終止出讓，業(yè)內(nèi)人士認為，直接原因便是無人報名。
從高溫到退燒，市場發(fā)生了什么？此前，南京對土拍規(guī)則進行調(diào)整，最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%。從表面看，土拍新規(guī)有意降低市場熱度；但實際上，南京二輪供地初始樓面價并未降低，反而較首輪提高了3%。
與此同時，南京在競買保證金、競買主體、開發(fā)主體、上市時間、項目品質(zhì)等方面，進行了更細致嚴苛的規(guī)定，房企實際競拍門檻并不低。
譬如在拍地時，部分地塊的競買保證金比例可提高至起始價的50%。而且，同一競買人在同一批次報名地塊，不得超過總量的30%。還有部分地塊，南京規(guī)定不得聯(lián)合競買、不得合作開發(fā)，后續(xù)項目公司股權不得轉(zhuǎn)讓。
這些規(guī)定，對熱衷于聯(lián)合拿地的房企來說，無異于一針“鎮(zhèn)定劑”，間接提高了市場準入門檻。有業(yè)內(nèi)人士稱，南京之前土拍中，很多地塊都是至少兩家聯(lián)合開發(fā)，限制聯(lián)合開發(fā)的話，一定程度上可降低企業(yè)的參與度。
此外，南京部分地塊還要求，在競得土地后6個月內(nèi)，住宅部分不得申領預售許可證，這對房企的運營效率、資金周轉(zhuǎn)能力，又是一場考驗。多措并舉下，南京土拍已不再是單純資金的較量，而是房企綜合實力的比拼。
重慶也對房企提出了更多要求，如設置最高宗地限價、達到最高限價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房方式，部分地塊根據(jù)實際情況采取競方案、競品質(zhì)，17宗地配有租賃住房等。房企再不能像首輪拍地那樣，把溢價率推到100%。
二輪供地集體“爆冷”
南京、重慶土拍爆冷，并非個別現(xiàn)象。實際上，行至半程的二輪供地，市場降溫程度遠超業(yè)內(nèi)預期。
一周前，蘇州迎來第二批集中供地，首日成交6幅地塊，其中5幅以底價成交，剩余一地塊溢價率為1.01%；第二日，共有6幅涉宅地塊出讓，其中4幅地塊以底價成交。此番場景，被業(yè)內(nèi)稱為“蘇州土拍史上熱度最低”。
更慘淡的沈陽，開拍前高達22宗地終止出讓，占其第二輪集中供應總量約50%。開拍后，剩余地塊僅用時1小時便完成出讓，成交總金額僅139億。
中指研究院分析認為，政策調(diào)控頻繁加碼、房企資金持續(xù)承壓，是拿地節(jié)奏放緩的重要原因。今年以來，“三線四檔”融資規(guī)則逐步完善并持續(xù)發(fā)力，商票和拿地銷售比被納入監(jiān)管，回款及資金壓力下，房企拿地意愿受到抑制。
同時，多地嚴格審查房企的購地資金來源，對違規(guī)行為處罰力度，除扣除保證金外，設置1～3年的禁拍時間，上海、南京等8個城市還須提供經(jīng)會計師事務所鑒證的材料或?qū)徲媹蟾?，房企通過“灰色通道”融資拿地被封堵。
除了資金端的因素，二輪供地并未降低市場門檻。中指院認為，多城二批次地塊成交樓面價較首批有所下降，但仍高于2020年全年地價，同時因配建、自持及施工成本增加，房企在利潤端的優(yōu)化程度有限。
“首輪供地熱度較高，一方面是因這批地塊可年內(nèi)入市，對業(yè)績形成貢獻，因此企業(yè)拿地拿地意愿較為強烈，二輪供地背景已有所不同。”有房企人士還稱，在40%拿地銷售比的限制下，很多企業(yè)拿地都更加理性。
值得注意的是，雖然整體市場逐漸降溫，但仍有房企抓住機遇、試圖彎道超車。
國企和央企，正在當下市場中暗暗擴張。中海、中鐵、金茂、保利、華潤、招商蛇口等，都是二輪土拍中的?？?。民營房企中，活躍分子極少，僅有龍湖等企業(yè)正逆勢補倉，在天津、合肥、無錫、長春等地區(qū)掃貨。
平安證券分析稱，8月50強房企中國企拿地銷售面積比達45%，明顯高于民企(23%)。“央企及國企憑借其穩(wěn)健的財務狀況，短期或成為市場拿地的主力。”
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