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  • 溯源土地“流拍潮”:銀根收緊下房企集體審慎,四季度或迎轉(zhuǎn)機(jī)

    2021年09月30日 10:18
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    業(yè)界普遍認(rèn)為,房企所遭遇的境況有望在第四季度得到緩解。
    公開土地市場(chǎng)宣告入冬。隨著全國(guó)各地第二輪集中供地的陸續(xù)進(jìn)行,“寒意逼人”是多座城市供地結(jié)果給予業(yè)界的第一印象,大規(guī)模的“流拍”也正在出現(xiàn)。
    9月26日、27日,廣州進(jìn)行第二輪集中供地出讓,本輪土拍共出讓48宗地塊,最終成功出讓23宗地塊,總成交價(jià)569.37億元,25宗流拍,溢價(jià)率也僅1.5%。
    過半土地流拍出現(xiàn)在一線城市,這是罕見的局面。就在數(shù)個(gè)月前,廣州首輪集中供地的熱度還十分高漲,那時(shí)候多宗地塊觸及最高限價(jià)搖號(hào)的境況還歷歷在目,而今房企情緒大幅度逆轉(zhuǎn),也讓未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性進(jìn)一步加大。
    這是在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”基調(diào)下各地為了平抑樓市炒作情緒所做的努力,如今成效初顯。
    溯源本輪土地市場(chǎng)的“流拍潮”,其最基本的邏輯依然在于,在金融端對(duì)房企規(guī)范性約束之后,作為資金密集的行業(yè),房企現(xiàn)金流受到了一定的沖擊。為了保證能夠跨過當(dāng)前的小周期,房企更不得不縮減投資,由此演變成“流拍潮”的出現(xiàn)。
    不過最難的時(shí)刻或許已經(jīng)過去。9月24日召開的央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)明確提出,要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。多名學(xué)者、從業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,第四季度房企的資金面或許有邊際放松,“不宜太悲觀,房貸接下去應(yīng)該會(huì)恢復(fù)一些,企業(yè)的現(xiàn)金就會(huì)好一點(diǎn),壓力也就沒那么大了。”
    萬科也缺席
    這是一輪席卷多座城市的土地“流拍潮”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),自8月末重點(diǎn)城市二輪集中供地潮開啟后,流拍率就一直延續(xù)高位運(yùn)行,在剛剛過去的一周這種情況也沒有改變,整體流拍率仍高達(dá)25%以上。
    這其中不乏首輪集中供地火爆的城市。以重慶為例,其第二輪集中土拍可謂降至“冰點(diǎn)”。公開數(shù)據(jù)顯示,第二輪集中供地重慶掛出42宗住宅用地,9宗提前中止出讓,余下的33宗地中有5宗流拍,僅成交28宗,流拍率(含中止出讓地塊)高達(dá)33%,與首輪零流拍的情況形成鮮明對(duì)比。
    流拍率處于高位,拿地的企業(yè)也以央企、國(guó)企為主,民企的身影已然十分罕見,即便財(cái)務(wù)指標(biāo)出色、運(yùn)營(yíng)能力突出的房企也是如此。
    中信證券分析師陳聰、張全國(guó)在一份研報(bào)中指出,通過對(duì)拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析,可以發(fā)現(xiàn),拿地的企業(yè)很多都是地方性國(guó)企,其中重慶、蘇州及南京地方性國(guó)企拿地比例最高,分別達(dá)到成交總土地宗數(shù)的49%、45%及41%,若將非地方性國(guó)企納入統(tǒng)計(jì),則樣本城市國(guó)有企業(yè)合計(jì)拿地占比接近60%。
    “地方性國(guó)企的情況是比較特殊的,其中不乏一些和土地供給方關(guān)系緊密的個(gè)體,在土地出讓明顯偏冷時(shí)能起到半市場(chǎng)化拿地托底的作用,當(dāng)?shù)胤叫試?guó)企拿地占比過高時(shí),意味著土地市場(chǎng)的確相當(dāng)冷淡。”陳聰、張全國(guó)認(rèn)為。
    這的確是一個(gè)值得留意的局面。如果從個(gè)別龍頭房企的投資動(dòng)作來看,房企對(duì)土地市場(chǎng)相對(duì)消極的態(tài)度會(huì)更加清晰。以萬科為例,其幾乎未參與第二輪集中供地,即便是熱度相對(duì)較高的大本營(yíng)深圳,萬科也選擇缺席。萬科在財(cái)務(wù)指標(biāo)上與出盡風(fēng)頭的中海并未有明顯高下,但選擇審慎,也代表了龍頭穩(wěn)健房企的另一種態(tài)度。
    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱,在市場(chǎng)比較回落時(shí),央企國(guó)企更有責(zé)任去維護(hù)市場(chǎng),它們承擔(dān)的責(zé)任要更大一點(diǎn),所以央企、國(guó)企參與度大,也是情理之中。
    何時(shí)迎轉(zhuǎn)機(jī)?
    “流拍潮”的局面,是房企目前普遍資金面承壓的直接結(jié)果。房企當(dāng)前面臨的資金壓力是雙向的,不僅有“三道紅線”、投銷比40%的約束,銀行房貸的放款速度變慢也直接沖擊著它們的現(xiàn)金流。
    許多房企當(dāng)前面臨的普遍情況是,銷售面平平、回款也不理想,現(xiàn)金流存在一定壓力。
    據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2021年8月,全國(guó)商品房銷售面積較2019、2020年同期分別下降4%及15.6%,銷售額則分別增長(zhǎng)3.3%及下降18.7%。根據(jù)禧泰數(shù)據(jù),今年8月,中國(guó)315個(gè)樣本城市中106個(gè)出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌,189個(gè)出現(xiàn)環(huán)比下跌。
    一位龍頭房企公司的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,“現(xiàn)在一手房放款看開發(fā)商質(zhì)量,基本上給兩到四個(gè)月都有,是越來越緊的。”
    而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從廣州、深圳以及東莞等地的多名經(jīng)手房貸業(yè)務(wù)的銀行人士處獲得的消息,目前多數(shù)銀行的房貸業(yè)務(wù)放款處在較長(zhǎng)的周期。一名東莞四大行的人士表示,“我們行你就別想了,一年后再來。”
    而深圳一名商業(yè)銀行的人士也表示,“我們行現(xiàn)在基本不接新的,不做了。今年就不要想了。”
    一名TOP5房企總部財(cái)務(wù)部門的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,現(xiàn)在確實(shí)回款周期變長(zhǎng)了。“資金鏈很吃緊,上下游企業(yè)也沒什么積極性。現(xiàn)在大部分的融資渠道也被叫?;蚴艿较嚓P(guān)調(diào)控,之前還可以用私募、短拆等,現(xiàn)在成本太高這些方式也不復(fù)存在了。”
    不過,業(yè)界普遍認(rèn)為,房企所遭遇的境況有望在第四季度得到緩解。一個(gè)重要信號(hào)是,央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)明確提出,要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
    一位不愿具名的分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,“第四季度房貸的投放或會(huì)更積極一些。如果資金面沒那么緊,房企的現(xiàn)金流就會(huì)好一些,正常一些,壓力也就沒那么大了。”
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