業(yè)界普遍認(rèn)為，房企所遭遇的境況有望在第四季度得到緩解。
公開土地市場(chǎng)宣告入冬。隨著全國(guó)各地第二輪集中供地的陸續(xù)進(jìn)行，“寒意逼人”是多座城市供地結(jié)果給予業(yè)界的第一印象，大規(guī)模的“流拍”也正在出現(xiàn)。
9月26日、27日，廣州進(jìn)行第二輪集中供地出讓，本輪土拍共出讓48宗地塊，最終成功出讓23宗地塊，總成交價(jià)569.37億元，25宗流拍，溢價(jià)率也僅1.5%。
過半土地流拍出現(xiàn)在一線城市，這是罕見的局面。就在數(shù)個(gè)月前，廣州首輪集中供地的熱度還十分高漲，那時(shí)候多宗地塊觸及最高限價(jià)搖號(hào)的境況還歷歷在目，而今房企情緒大幅度逆轉(zhuǎn)，也讓未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性進(jìn)一步加大。
這是在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”基調(diào)下各地為了平抑樓市炒作情緒所做的努力，如今成效初顯。
溯源本輪土地市場(chǎng)的“流拍潮”，其最基本的邏輯依然在于，在金融端對(duì)房企規(guī)范性約束之后，作為資金密集的行業(yè)，房企現(xiàn)金流受到了一定的沖擊。為了保證能夠跨過當(dāng)前的小周期，房企更不得不縮減投資，由此演變成“流拍潮”的出現(xiàn)。
不過最難的時(shí)刻或許已經(jīng)過去。9月24日召開的央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。多名學(xué)者、從業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，第四季度房企的資金面或許有邊際放松，“不宜太悲觀，房貸接下去應(yīng)該會(huì)恢復(fù)一些，企業(yè)的現(xiàn)金就會(huì)好一點(diǎn)，壓力也就沒那么大了。”
萬科也缺席
這是一輪席卷多座城市的土地“流拍潮”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自8月末重點(diǎn)城市二輪集中供地潮開啟后，流拍率就一直延續(xù)高位運(yùn)行，在剛剛過去的一周這種情況也沒有改變，整體流拍率仍高達(dá)25%以上。
這其中不乏首輪集中供地火爆的城市。以重慶為例，其第二輪集中土拍可謂降至“冰點(diǎn)”。公開數(shù)據(jù)顯示，第二輪集中供地重慶掛出42宗住宅用地，9宗提前中止出讓，余下的33宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率（含中止出讓地塊）高達(dá)33%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對(duì)比。
流拍率處于高位，拿地的企業(yè)也以央企、國(guó)企為主，民企的身影已然十分罕見，即便財(cái)務(wù)指標(biāo)出色、運(yùn)營(yíng)能力突出的房企也是如此。
中信證券分析師陳聰、張全國(guó)在一份研報(bào)中指出，通過對(duì)拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，拿地的企業(yè)很多都是地方性國(guó)企，其中重慶、蘇州及南京地方性國(guó)企拿地比例最高，分別達(dá)到成交總土地宗數(shù)的49%、45%及41%，若將非地方性國(guó)企納入統(tǒng)計(jì)，則樣本城市國(guó)有企業(yè)合計(jì)拿地占比接近60%。
“地方性國(guó)企的情況是比較特殊的，其中不乏一些和土地供給方關(guān)系緊密的個(gè)體，在土地出讓明顯偏冷時(shí)能起到半市場(chǎng)化拿地托底的作用，當(dāng)?shù)胤叫試?guó)企拿地占比過高時(shí)，意味著土地市場(chǎng)的確相當(dāng)冷淡。”陳聰、張全國(guó)認(rèn)為。
這的確是一個(gè)值得留意的局面。如果從個(gè)別龍頭房企的投資動(dòng)作來看，房企對(duì)土地市場(chǎng)相對(duì)消極的態(tài)度會(huì)更加清晰。以萬科為例，其幾乎未參與第二輪集中供地，即便是熱度相對(duì)較高的大本營(yíng)深圳，萬科也選擇缺席。萬科在財(cái)務(wù)指標(biāo)上與出盡風(fēng)頭的中海并未有明顯高下，但選擇審慎，也代表了龍頭穩(wěn)健房企的另一種態(tài)度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，在市場(chǎng)比較回落時(shí)，央企國(guó)企更有責(zé)任去維護(hù)市場(chǎng)，它們承擔(dān)的責(zé)任要更大一點(diǎn)，所以央企、國(guó)企參與度大，也是情理之中。
何時(shí)迎轉(zhuǎn)機(jī)？
“流拍潮”的局面，是房企目前普遍資金面承壓的直接結(jié)果。房企當(dāng)前面臨的資金壓力是雙向的，不僅有“三道紅線”、投銷比40%的約束，銀行房貸的放款速度變慢也直接沖擊著它們的現(xiàn)金流。
許多房企當(dāng)前面臨的普遍情況是，銷售面平平、回款也不理想，現(xiàn)金流存在一定壓力。
據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年8月，全國(guó)商品房銷售面積較2019、2020年同期分別下降4%及15.6%，銷售額則分別增長(zhǎng)3.3%及下降18.7%。根據(jù)禧泰數(shù)據(jù)，今年8月，中國(guó)315個(gè)樣本城市中106個(gè)出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，189個(gè)出現(xiàn)環(huán)比下跌。
一位龍頭房企公司的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“現(xiàn)在一手房放款看開發(fā)商質(zhì)量，基本上給兩到四個(gè)月都有，是越來越緊的。”
而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從廣州、深圳以及東莞等地的多名經(jīng)手房貸業(yè)務(wù)的銀行人士處獲得的消息，目前多數(shù)銀行的房貸業(yè)務(wù)放款處在較長(zhǎng)的周期。一名東莞四大行的人士表示，“我們行你就別想了，一年后再來。”
而深圳一名商業(yè)銀行的人士也表示，“我們行現(xiàn)在基本不接新的，不做了。今年就不要想了。”
一名TOP5房企總部財(cái)務(wù)部門的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在確實(shí)回款周期變長(zhǎng)了。“資金鏈很吃緊，上下游企業(yè)也沒什么積極性。現(xiàn)在大部分的融資渠道也被叫?；蚴艿较嚓P(guān)調(diào)控，之前還可以用私募、短拆等，現(xiàn)在成本太高這些方式也不復(fù)存在了。”
不過，業(yè)界普遍認(rèn)為，房企所遭遇的境況有望在第四季度得到緩解。一個(gè)重要信號(hào)是，央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
一位不愿具名的分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“第四季度房貸的投放或會(huì)更積極一些。如果資金面沒那么緊，房企的現(xiàn)金流就會(huì)好一些，正常一些，壓力也就沒那么大了。”
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