房地產(chǎn)作為中國(guó)居民繞不過(guò)去的“一座大山”，今年迎來(lái)了他的至暗時(shí)刻。在史上最嚴(yán)監(jiān)管下，中國(guó)恒大爆雷、多地土地流拍，每個(gè)人都在關(guān)心，房地產(chǎn)會(huì)怎么走？
9月28日19:00，第一財(cái)經(jīng)一財(cái)號(hào)大V中的8位杰出代表齊聚一財(cái)直播間，就宏觀經(jīng)濟(jì)與金融政策、外貿(mào)形勢(shì)與國(guó)際氣候、投資策略與股市樓市前瞻等內(nèi)容進(jìn)行思想的碰撞。
大V們認(rèn)為，2016年之前房地產(chǎn)的調(diào)控有一個(gè)明顯的周期性，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)全新的調(diào)控階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾也不再是大家沒(méi)房子住，而是北上廣深怎么樣在房?jī)r(jià)不漲的基礎(chǔ)上，為更多進(jìn)來(lái)的人提供可行的住宅方式。
開(kāi)源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)的政策發(fā)展路徑，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型有很多吻合的地方。
2011年前后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始轉(zhuǎn)型；2016年開(kāi)始，政策主動(dòng)引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，加快新舊動(dòng)能的切換。
相應(yīng)地，2016年之前房地產(chǎn)政策主要是在穩(wěn)增長(zhǎng)和穩(wěn)房?jī)r(jià)之間來(lái)回抉擇，即房?jī)r(jià)漲得比較狠了，相應(yīng)的調(diào)控政策就會(huì)收緊；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)又會(huì)被作為穩(wěn)增長(zhǎng)的一個(gè)重要工具提上臺(tái)前，這樣的輪回3~4年為一個(gè)周期。
但從2016年開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生了變化，轉(zhuǎn)向了偏供給端的邏輯。比如棚改貨幣化的快速上量、各地強(qiáng)調(diào)因城施策、去地產(chǎn)庫(kù)存等，結(jié)果是帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)又持續(xù)了幾年的高景氣。
直到去年，政策思路又有所調(diào)整，“三條紅線”和貸款集中度考核政策相繼出臺(tái)，分別從地產(chǎn)商融資和居民貸款方面做出了硬約束。這一聚集供給端的政策調(diào)整，必然會(huì)降低整個(gè)房地產(chǎn)鏈條的金融屬性，讓它更多地回歸本源。
趙偉認(rèn)為，房地產(chǎn)鏈條相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一定有一個(gè)下臺(tái)階的過(guò)程，這一過(guò)程將集中在今年下半年到明年完成。
然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能一直處于冰凍期，那么如何平衡地方政府、消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商這三者的利益，有沒(méi)有一個(gè)三贏的政策方案？
對(duì)于這個(gè)“世紀(jì)難題”，趙偉認(rèn)為，解決房地產(chǎn)的問(wèn)題還是要從結(jié)構(gòu)上去思考，我們的政策思路其實(shí)在2019年前后已經(jīng)非常成型了，叫做租售并舉，意思是中國(guó)城鎮(zhèn)化仍在進(jìn)程中，但新進(jìn)來(lái)的人沒(méi)法承受高昂的房?jī)r(jià)了，于是給他們提供更多的保障性住房和租賃性住房，之后再慢慢補(bǔ)上社保等基礎(chǔ)設(shè)施，使他們能夠在城市里扎根。
東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇則提出一個(gè)觀點(diǎn)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾不再是大家沒(méi)房子住，而是北上廣深怎么樣在房?jī)r(jià)不漲的基礎(chǔ)上，為更多進(jìn)來(lái)的人提供可行的住宅方式。這一問(wèn)題必須在未來(lái)10~15年內(nèi)解決。
他認(rèn)為，這本質(zhì)上是一個(gè)區(qū)域布局，是一個(gè)優(yōu)質(zhì)資源均等化的過(guò)程，比如上海今年提出的“五個(gè)新城”，可能是容納更多的年輕人進(jìn)入超級(jí)城市群的一個(gè)方法。
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