自2016年的“930”調(diào)控以來，地產(chǎn)行業(yè)一直處于政策調(diào)控的升級加碼之中。從多地市住宅“限購”政策，到后來的“限購、限貸、限價、限商、限售”五限政策，地產(chǎn)需求側(cè)調(diào)控已基本達到頂峰。而后，地產(chǎn)供給側(cè)又迎來了“三道紅線”“兩集中”等調(diào)控政策，房企的融資和拿地受到重重限制。

目前，已經(jīng)形成了由央行、自然資源部、住建部共同鍛造的融資端“三道紅線”、投資端“兩集中”、銷售端“限價”的調(diào)控鐵三角。面對嚴苛的調(diào)控政策和充滿不確定性的外部經(jīng)濟環(huán)境，房企數(shù)字經(jīng)營勢在必行。

“三道紅線”加速行業(yè)轉(zhuǎn)型 推動房企轉(zhuǎn)變 

2020年8月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會中，提出以降低負債、資金監(jiān)測、融資管控為核心的“三道紅線”政策，如圖1所示，并選取碧桂園、恒大、萬科等12家頭部企業(yè)作為行業(yè)試點，要求12家企業(yè)在三年內(nèi)實現(xiàn)“三道紅線”的全面達標。

“三道紅線” 指標直指降負債、控拿地，一經(jīng)提出，就對地產(chǎn)行業(yè)的格局、增長方式、企業(yè)經(jīng)營等各方面帶來不同程度的影響，長期來看更是與2002年推行的“招拍掛”政策一樣，意義深遠。

1、 杠桿率受限，行業(yè)低速增長期和整合周期被拉長

“三道紅線”對行業(yè)杠桿率進行限制，將導致行業(yè)復合增長率下行，使得行業(yè)長期進入低速增長期。“三道紅線”將總資產(chǎn)負債率限制在10%，相當于將行業(yè)杠桿率控制在3.3倍，對標巴塞爾協(xié)議對銀行復合增長率的影響，可以預(yù)見，此后復合增長率大概率維持在10%～20%，不會再出現(xiàn)40%～50%的高點，整個行業(yè)也將進入漫長的低速增長時期。

杠桿率的限制也會延長行業(yè)的整合周期。“三道紅線”之下，房企面臨嚴格的財務(wù)約束，可能出現(xiàn)收并購導致負債表“爆表”的情況。所以，房企收并購熱度下降，依靠收并購快速整合行業(yè)資源的時期也告一段落，行業(yè)整合周期將被拉長。

2、 行業(yè)分化加劇，彎道超車難上加難

“三道紅線”對不同類型的企業(yè)影響不同，這讓原本就集中度高的地產(chǎn)行業(yè)更加分化。

首先，“三道紅線”對于大型國央企有利，對于中小型民企不利。大型國央企的資金和負債管理一向嚴格，受“三道紅線”約束的影響不大；同時，其背景優(yōu)勢顯著，更容易以較低的成本獲得足夠的資源和資金。而中小型民企大多存在杠桿率控制不佳的問題，需要通過減速發(fā)展優(yōu)化杠桿；其補充資本能力也較差，面對行業(yè)從負債驅(qū)動到資本驅(qū)動規(guī)模的轉(zhuǎn)變，更加困難重重。

其次，“三道紅線”對領(lǐng)先的大型企業(yè)有利，對于落后的追趕型企業(yè)不利。大企業(yè)往往擁有更好的財務(wù)調(diào)控空間和能力，以及更好的資本和資源獲取能力，受新政影響不大。而排名較靠后的追趕型企業(yè)，失去了金融杠桿的加成，更難在拿地等方面獲得優(yōu)質(zhì)資源，與大企業(yè)的差距只會越來越大。

此外，“三道紅線”讓房企失去了依靠土地和金融杠桿實現(xiàn)規(guī)模跳漲的機會，切斷了中小企業(yè)的彎道超車之路，其鼓勵的經(jīng)營杠桿，最大也只有幾倍的空間，難以幫助企業(yè)實現(xiàn)短期內(nèi)的規(guī)模飛漲。

3、 行業(yè)增長方式被顛覆，精細化管理迫在眉睫

“三道紅線”結(jié)束了房企依靠土地和金融紅利實現(xiàn)增長的時期，取而代之的是管理紅利的到來以及經(jīng)營杠桿的使用，而抓住經(jīng)營杠桿、實現(xiàn)規(guī)模增長的核心就是精細化管理。在管理紅利時代，房企與制造業(yè)的增長邏輯愈發(fā)趨同，加強成本控制、提高人均效能、提升決策效率、增強運營能力、優(yōu)化節(jié)點控制等將成為房企保證規(guī)模和脫穎而出的重要手段。

4、 房企經(jīng)營策略轉(zhuǎn)變，土地市場降溫，融資成本降低

房企將持續(xù)關(guān)注高周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流，同時一改多拿地、廣積糧的策略，采用不囤地、不捂盤、零庫存的方式，積極響應(yīng)“三道紅線”的要求。房企經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變，將令土地和融資市場發(fā)生改變。

政策一出，房企紛紛縮減拿地計劃，非熱點城市和區(qū)域的土地市場投資熱度快速降溫，熱點城市和區(qū)域的土地市場競爭壓力有所緩解，將令地價更加合理；房企執(zhí)行控拿地、降負債、重經(jīng)營策略，必將降低企業(yè)風險，令財務(wù)更加穩(wěn)健，從而獲得更高市場評級，降低融資成本。

5、 房企注重多元化發(fā)展，新的市場平衡將形成

短期來看，行業(yè)在金融杠桿受限的情況下，規(guī)模增速和利潤水平都將呈現(xiàn)下滑趨勢，但房企必將在一個新的規(guī)模和利潤上形成新的平衡。為了在新的平衡中占據(jù)一席之地，加快多元化轉(zhuǎn)型步伐成為房企規(guī)模增長新的突破口。

“兩集中”對房企的生存發(fā)展 提出更高要求

2021年2月18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，要求22個重點城市實施“兩集中”供地。“兩集中”政策是指地方政府進行土地出讓時，必須集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。“兩集中”政策是“控地產(chǎn)、保產(chǎn)業(yè)”政策基調(diào)下的產(chǎn)物，目標是防止房地產(chǎn)市場過熱。政策試圖通過規(guī)范各地政府的土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

“兩集中”政策是對房地產(chǎn)調(diào)控機制的進一步深化，勢必對土地和商品房市場造成深遠影響，也對房企的生存發(fā)展提出更高要求。

1、 企業(yè)的融資和現(xiàn)金流管理能力面臨挑戰(zhàn)

“兩集中”政策要求各地將土地出讓活動限制在每年三次，意味著房企只能在特定的時間段參與土地競拍。房企在集中拿地的過程中所需繳納的高額保證金、土地出讓金，會在短時間內(nèi)占用房企大量的貨幣資金，這對企業(yè)的融資能力提出更高的要求。

此外，集中拿地對房企的現(xiàn)金流管理能力也提出重大挑戰(zhàn)。受到“三道紅線”的制約，房企通過外部融資來滿足拿地資金需求的能力被極大地削弱，需要更多地通過項目銷售回款來補充資金。因此，房企如何進行新房銷售節(jié)點鋪排，以應(yīng)對節(jié)點型的拿地資金需求，如何對現(xiàn)金流進行有效管理，成為亟待解決的難題。

2、 企業(yè)投資和運營能力遭受重大考驗

由于“兩集中”政策極大縮短了房企拿地的投資決策周期，房企必須在短時間內(nèi)完成大量的投資決策。時間短、任務(wù)重，必然會導致投資誤判的幾率上升，而“三道紅線”強壓之下，房企的投資容錯率卻大大降低。同時，供地活動集中度大大提高，意味著房企對城市的選擇和地塊的選擇需要同步進行，這也對投資判斷提出了更高的挑戰(zhàn)。

同時，房企的運營能力也遭受重大考驗。“兩集中”政策將以前分步在12個月的拿地、開工、竣備、交房等運營活動集中到了幾個大的時間節(jié)點，單位時間的工作量會大幅攀升。一旦各項工作沒有很好地“咬合”上，將影響資金的流轉(zhuǎn)，甚至耽誤后續(xù)的投資拿地活動。

3、 房企的陣營分化更加顯著

面對“兩集中”政策，在融資、拿地等方面擁有特殊優(yōu)勢的房企會占據(jù)更大的主動性。

首先，在“兩集中”和“三道紅線”背景下，民企普遍受限的融資能力導致在拿地時深受掣肘，而央國企卻可以放心大展拳腳，優(yōu)勢更加顯著。另一方面，在運營安排上，由于高昂的資金成本，民企不得不普遍采用高周轉(zhuǎn)模式，在銷售競爭激烈時被迫以價換量，而央國企憑借極低的資金成本，可以更加穩(wěn)妥地安排項目節(jié)點，從而獲得更高的利潤。

其次，“三道紅線”的管控之下，此前財務(wù)風格比較激進、資金管控能力較弱的房企受到了更大制約；而財務(wù)風格穩(wěn)健的企業(yè)更受到資本市場的青睞，競爭優(yōu)勢得到進一步強化。

最后，擁有產(chǎn)業(yè)IP等多元化拿地手段的房企優(yōu)勢也更加顯著。這些房企可以通過多元化拿地，在一定程度上避開土地市場的激烈競爭，不僅能有效降低拿地成本，還可以更好地鎖定目標地塊。除去與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同利好外，部分產(chǎn)業(yè)項目還可以享受一定的政府扶持政

面對嚴苛政策環(huán)境 數(shù)字經(jīng)營成房企必選項

隨著調(diào)控持續(xù)加碼升級，周轉(zhuǎn)和杠桿紅利消失殆盡，房企的增長模式已然從過去的規(guī)模跳漲轉(zhuǎn)變?yōu)橐岳麧櫈楹诵牡挠匈|(zhì)量的增長。面對企業(yè)經(jīng)營管理側(cè)重的改變，房企需要借助云計算、大數(shù)據(jù)等新型技術(shù)，對企業(yè)的數(shù)字化建設(shè)進行全面升級，搭建一個更實時、更完備的數(shù)字化經(jīng)營平臺。

明源云基于在地產(chǎn)數(shù)字化領(lǐng)域二十余年的創(chuàng)新耕耘，推出全新一代地產(chǎn)數(shù)字基座產(chǎn)品——明源云ERP V3.5版本，圍繞業(yè)務(wù)通、業(yè)財通、數(shù)據(jù)通三大能力建設(shè)，幫助地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑數(shù)字經(jīng)營新未來。

1、 業(yè)務(wù)通：打造運營協(xié)同與業(yè)務(wù)交圈能力

隨著地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其組織構(gòu)成日趨復雜，不同部門間極易產(chǎn)生“部門墻”，設(shè)計與成本、采購與成本、工程與成本等協(xié)同不暢，導致供貨不及時、被動等待、相互扯皮等現(xiàn)象屢見不鮮。加上各部門不同系統(tǒng)的并存且系統(tǒng)不連通，大大拉低組織運轉(zhuǎn)效率。

明源云ERP構(gòu)建投運一體的數(shù)字化體系，以經(jīng)營目標為導向，以全景計劃為主線，促進業(yè)務(wù)流、數(shù)據(jù)流高效融合，實現(xiàn)58個業(yè)務(wù)場景的生產(chǎn)通、供應(yīng)鏈協(xié)同、營銷通；同時對公司的經(jīng)營進行全周期、全項目、全業(yè)務(wù)實時監(jiān)控，并對異常指標預(yù)警、信息輸出、數(shù)據(jù)整合的經(jīng)營目標全方位管控，從而實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)之間的高效協(xié)同，讓工作按時保質(zhì)完成。

在項目的資源管理上，明源云ERP幫助項目負責人以儲、產(chǎn)、供、銷、存、回、結(jié)為軸心，實現(xiàn)貨值、資源的動態(tài)管理和調(diào)配，有效防止企業(yè)在開發(fā)過程中堆貨銷售，也防止營銷空轉(zhuǎn)、無貨可賣、滯重庫存等問題。

2、 業(yè)財通：實現(xiàn)經(jīng)營閉環(huán)和業(yè)財融合能力

隨著“三道紅線”政策出臺，現(xiàn)金流、利潤、規(guī)模等核心指標關(guān)系著地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡?？焖僬莆者@些核心財務(wù)指標，是公司經(jīng)營能力的體現(xiàn)，但不少房企面臨財務(wù)和業(yè)務(wù)不能融合，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)不能及時地到達財務(wù)系統(tǒng)等問題。

為此，明源云ERP全面拉通財務(wù)與業(yè)務(wù)，實現(xiàn)投前管理、投后管理、全面預(yù)算3大領(lǐng)域40個業(yè)務(wù)場景的縱橫打通。投前管理通過系統(tǒng)預(yù)置測算模型及敏感性分析場景，一鍵出具投資報告，支撐投前精準決策，快速測算；投后管理考慮了時間驅(qū)動及事件驅(qū)動的所有應(yīng)用場景，繞投資承諾目標，對標項目成功標尺，實現(xiàn)“拿地即承諾，承諾即目標”的投前投后一體化拉通；全面預(yù)算系統(tǒng)幫助企業(yè)瞄準業(yè)務(wù)目標，把人、財、事匹配起來，支撐業(yè)務(wù)目標可實現(xiàn)，并通過預(yù)算管理對資源的優(yōu)化配置，建立預(yù)核算與戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)組合、價值和投資回報的大閉環(huán)管理，最終對公司及組織績效作出評價。

3、 數(shù)據(jù)通：構(gòu)建數(shù)據(jù)經(jīng)營洞察能力

數(shù)據(jù)的準確性是房企非常核心的事情，數(shù)據(jù)不準會影響決策的方向?；趯?shù)據(jù)重要性的理解，明源云ERP的主數(shù)據(jù)系統(tǒng)實現(xiàn)了以業(yè)務(wù)板塊+業(yè)務(wù)過程+分析維度為架構(gòu)的企業(yè)級數(shù)據(jù)資產(chǎn)體系。具體表現(xiàn)為幫助公司全面統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，比如整合以法人為基礎(chǔ)的主數(shù)據(jù)，使ERP具備經(jīng)營主體與核算基礎(chǔ)。明源云ERP還內(nèi)嵌了數(shù)據(jù)的巡檢機制及質(zhì)量保障措施，利用寬表和大數(shù)據(jù)技術(shù)、指標呈現(xiàn)技術(shù)，將數(shù)據(jù)推送到各個決策人員手中和各個決策場景中 。

明源云ERP在數(shù)據(jù)通方面搭建了8個專業(yè)線條、32個數(shù)據(jù)主題域、83個標準數(shù)據(jù)公共層表、298 個標準指標體系，核心在于一站式提供從數(shù)據(jù)接入到數(shù)據(jù)應(yīng)用全鏈路的數(shù)據(jù)集成、開發(fā)、建模能力，并通過打造大小屏的決策看板，聚焦決策分析場景，以可視化的方式助力精準決策，讓決策層看的準、看得清、控得住。

結(jié)語

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年各類房地產(chǎn)調(diào)控已累計突破420次，作為政策敏感性行業(yè)，房地產(chǎn)進入下行通道已成不容爭辯的事實，房企經(jīng)營升級日趨緊迫和關(guān)鍵。為此，房企紛紛選擇轉(zhuǎn)變生存邏輯，通過數(shù)字化實現(xiàn)經(jīng)營破局，在嚴苛的政策環(huán)境中，突破利潤瓶頸，跑出“加速度”。當行業(yè)變革以勢不可擋之姿席卷而來，機會終將留給有準備的人！