土地市場明顯降溫
成交溢價率料持續(xù)走低
10月13日下午，隨著北京市第二批集中土拍落下帷幕，二輪集中供地接近尾聲。從競拍結(jié)果看，土拍降溫的勢頭已經(jīng)出現(xiàn)在北京市場。
專家表示，受城市成交結(jié)構(gòu)變化及熱點城市嚴(yán)控溢價率影響，城市地價均出現(xiàn)環(huán)比下滑趨勢。未來各地或調(diào)低土地出讓價格以順利完成土地出讓，土地市場熱度將保持低位運行，溢價率指標(biāo)或進(jìn)一步走低。
房企拿地?zé)崆橄陆?/strong>
今年8月底，北京公布第二批集中供地信息，集中供應(yīng)43個住宅地塊。最終，共16宗地塊接到有效競買申請，其中5宗地塊已在10月12日以底價成交，剩余11宗地塊于13日進(jìn)行了現(xiàn)場競拍。
據(jù)悉，此次成功出讓的16宗涉宅用地共吸引20余家房企競拍，相較于首批集中土拍時50余家的參拍房企數(shù)量，下降不少。在成交金額方面，16宗地塊總成交額為509.97億元，其中僅2宗地塊觸得競價上限轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案階段。加上此前已出讓的1宗招標(biāo)地塊，北京第二批集中供應(yīng)的17宗地塊總成交額為513.45億元。
“不只是北京，在第二輪集中土拍中多個城市遇冷，出讓地塊多以底價成交，成交溢價率也基本在5%以下，重慶、青島、濟(jì)南等城市的溢價率甚至在1%左右。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里說。
馬千里稱，重點城市二輪集中土拍采取了新的出讓規(guī)則，并加強(qiáng)了對競拍房企的資格審查，強(qiáng)調(diào)房企購地需利用自有資金。受此影響，央企、國企也成為重點城市二輪集中土拍的拿地主力，如廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊占八成以上。
“除資金壓力外，土拍門檻提升也使房企拿地更為理性。從禁馬甲、限制拿地宗數(shù)、提高保證金比例、競品質(zhì)地塊需先提供建設(shè)方案、現(xiàn)房銷售等多角度提高了要求，一定程度上降低了開發(fā)商拿地?zé)崆椤?rdquo;中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生說。
流拍率明顯上升
值得注意的是，第二批土地集中供應(yīng)流拍率明顯上升。除此次北京26宗土地未接到有效競買申請被延期出讓外，杭州也于近日宣布終止原定于10月12日進(jìn)行的17宗地塊出讓，其中包含了10宗此前因報名人數(shù)不足流拍的競品質(zhì)地塊。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，年內(nèi)第二批集中土拍中，已完成土地出讓的15個重點城市共撤拍121宗地塊，流拍65宗。
“流拍地塊主要來自于二輪集中土拍的城市，各級城市均有多幅地塊遭遇流拍或臨時撤拍。廣州、沈陽、重慶、濟(jì)南、天津等城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。”馬千里說。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計，接下來，在熱點市場調(diào)控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下，重點城市的流拍率預(yù)計保持高位。
馬千里認(rèn)為，未來為避免流拍率持續(xù)走高，部分城市新一輪公告中或有所調(diào)整。一方面部分城市需要保證年度供地計劃的完成率；另一方面也有市場維穩(wěn)，保證中長期住房供給穩(wěn)定、滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。預(yù)計在四季度的第三輪集中供地中，資金實力較強(qiáng)的房企有望得到更多拿地機(jī)會。
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