最近，字節(jié)在房地產“跳動”得有些厲害。
先是節(jié)前悄悄收購了北京麥田旗下的一家房產經紀公司，緊接著在10月8日又成立了福建好房有幸，經營范圍包含房地產經紀。
當所有人都覺得它要在房地產經紀這個賽道大展拳腳時，幸福里相關負責人緊急“辟謠”，稱收購只是為了拿到資質，“目前戰(zhàn)略重心仍是在搭建線上內容上”。
然而話音未落，由字節(jié)間接全資入股的蘭州好房有幸信息技術有限公司在本周成立，經營范圍仍是房產經紀。
這一系列緊鑼密鼓的動作很難讓人不揣度其用意。
不止字節(jié)跳動，近年來包括阿里、京東、騰訊、小米等多家互聯(lián)網巨頭，都相繼在房地產領域布局。
然而在互聯(lián)網玩家爭先入局的另一邊，隨著地產調控政策全面收緊，今年以來房地產交易量大幅下滑，多家房企接連爆雷，房產中介貝殼找房的股價也是跌跌不休直接跌破發(fā)行價，并在近期傳出裁員計劃。
那么問題來了，眾多房企叫苦不迭，字節(jié)們又為何要蹚這趟水？
字節(jié)跳動，悄悄拿下了7家房產經紀公司
事實上，字節(jié)跳動對房地產的野心早已凸顯。
2019年8月，字節(jié)跳動就曾通過北京星云創(chuàng)跡科技公司全資控股幸福里的運營公司，憑此切入房地產信息服務平臺、販賣廣告。從幸福里的定位來看，其業(yè)務與貝殼找房、安居客類似，主要聚焦線上，包括資訊內容和房產交易兩大核心部分。
具體來看，在一手房業(yè)務上，幸福里主要通過前端客服組建看房團的形式進行客戶拓展；在二手房業(yè)務上，幸福里則主要與麥田、我愛我家(000560,股吧)等中介房源對接，采用的是端口模式。彼時，幸福里做的更像是一個房產信息平臺干的事兒。
變化發(fā)生在今年。
2021年7月2日，重慶字節(jié)跳動科技有限公司的經營范圍發(fā)生變更，新增房地產經紀服務，從此吹響了字節(jié)跳動進軍房地產中介的號角。
隨后不久，字節(jié)跳動香港公司的經營范圍新增“房地產經紀業(yè)務”，并增設了一家全資子公司合肥好房有幸信息技術有限公司，經營范圍亦包括“房地產經紀”。
7月28日，字節(jié)跳動又全資收購了廣州九霖貿易有限公司，并將其更名為廣州房有幸科技有限公司，經營范圍變更為廣告制作、房地產經紀、房地產咨詢等。
9月28日，字節(jié)跳動旗下公司北京好房有幸信息技術有限公司全資收購北京金色麥田子公司北京福旺房地產經紀有限公司。
這次收購對于字節(jié)來說有著重要意義。根據(jù)《房地產經紀管理辦法》，中介機構及其分支機構在我國開展房地產經紀活動有兩個基本前提：一是必須擁有營業(yè)執(zhí)照；二是必須擁有備案證明文件。在此之前，字節(jié)跳動并不具備上述資質，因此想出了“曲線救國”的辦法，通過收購擁有資質的空殼公司，拿到了打開房地產中介大門的鑰匙。
在這之后，正如上文提到的，字節(jié)又緊鑼密鼓地成立了福建好房有幸和蘭州好房有幸兩家公司。
至此，字節(jié)跳動已經通過成立新公司、收購股權、變更經營范圍等方式，擁有了7家具有房地產經紀業(yè)務的公司。
值得一提的是，近年來跨界做房地產中介的互聯(lián)網公司，遠不止字節(jié)一家。
互聯(lián)網巨頭都有地產夢
阿里、京東、騰訊、小米全來了
率先流露出對房地產中介業(yè)務感興趣的是阿里巴巴。
早在2010年，阿里巴巴旗下的淘寶就與口碑網合作推出了房產頻道，此后又數(shù)次與萬科聯(lián)手推出團購、促銷賣房項目；阿里還通過天貓、淘寶兩大平臺，開展房源拍賣、特價房銷售業(yè)務，逐漸變成了阿里拍賣的一個業(yè)務板塊。
2018年，房地產交易服務商易居在香港上市，當時阿里以3.9億港元認購新股，成為易居的四大基石投資者之一。2020年7月，阿里宣布與易居合作，共同推出線上房產交易平臺“天貓好房”，稱讓用戶足不出戶即可完成在線選房、看房、簽約、支付等環(huán)節(jié)，阿里也借此機會增持易居股份，成為易居第二大股東。
相較阿里，京東入局較晚。
2017年，京東宣布上線房產電商平臺“京東房產”，開始與開發(fā)商、服務商達成合作；2018年9月，又上線了“京東直租”業(yè)務。這兩次布局，京東都是作為流量平臺與開發(fā)商合作，算是在房地產行業(yè)的小步試水。
去年5月，京東開始往“中介”的角色邁進，上線了“自營房產”業(yè)務，可在線上為用戶提供線上選房、線上下訂和交易的功能，以及甄選房源、獨家優(yōu)惠、價格保護、無理由退訂等特色服務；2020年10月，京東房產宣布，“好房京選”線下品牌正式落地，截至目前，“好房京選”在線下有超3000名經紀人為消費者提供帶看房服務，服務用戶量突破5萬人。
與上述兩家公司相比，騰訊采取的方式則簡單粗暴很多。主要是通過投資樂居、鏈家、貝殼找房等房屋信息和中介公司，并利用騰訊云的大數(shù)據(jù)、人工智能等能力為其賦能，幫助上述公司打通線上與線下，重構并優(yōu)化找房、租房、購房等交易流程。
2020年8月13日，貝殼找房在美國紐交所上市，根據(jù)招股書，騰訊相關方持有貝殼12.3%的股權，為貝殼第二大股東。
此外，另一家互聯(lián)網巨頭小米，也疑似開啟了房地產經紀相關的布局。天眼查數(shù)據(jù)顯示，小米之家商業(yè)有限公司于9月28日發(fā)生工商變更，公司經營范圍新增非居住房地產租賃、房地產經紀等。
通常來講，互聯(lián)網巨頭們扎堆進軍一個行業(yè)，應該正是該行業(yè)大熱之時，比如之前的消費、元宇宙，然而這次卻是個例外，因為房地產行業(yè)正在經歷一場寒冬。
暴雷、破發(fā)、裁員……房地產進入寒冬
今年以來，隨著地產調控政策全面收緊，房地產市場的交易量出現(xiàn)大幅下滑。
根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份房地產市場下行壓力加劇，28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比跌幅進一步擴大至25%，較2019年同期下降17%。具體到企業(yè)表現(xiàn)，9月百強房企中逾9成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%。
除了銷售額下降外，因現(xiàn)金流壓力導致的房企爆雷事件也是層出不窮。
克而瑞研究中心統(tǒng)計的資料顯示，2021年以來已經先后有中國恒大、華夏幸福(600340,股吧)、藍光發(fā)展(600466,股吧)、泰禾集團(000732,股吧)、陽光100中國、新力控股集團等知名房企出現(xiàn)了流動性緊張的問題。
十一假期期間，百強房企花樣年控股發(fā)布公告稱，公司未能如期支付2021年票據(jù)剩余本金約2.05億美元。與此同時，碧桂園服務也發(fā)布公告，告知由花樣年控股的彩生活服務，未如期償還碧桂園物業(yè)于今年9月30日出借給彩生活服務的本金7億元人民幣貸款。受此影響，10月8日A股開市第一天，“19花樣02”和“18花樣年”兩只花樣年債券價格分別狂瀉54％和23％。
百強房企尚不能自保，中小企業(yè)就更不用說。根據(jù)人民法院公告網數(shù)據(jù)顯示，今年以來宣告破產的房企已經增加到302家。
與此同時，二手房交易市場的日子也不好過。據(jù)《國際金融報》報道，自今年3月起，上海二手房成交量就開始出現(xiàn)下滑，剛剛過去9月，上海二手房的成交量為12040套，相較8月下降33.23%，創(chuàng)下了過去一年來的單月最低成交量，市場預判，10月該數(shù)字恐將降至1萬以內。
受此影響，貝殼找房的業(yè)績也出現(xiàn)了下滑。二季度，貝殼找房凈利大降60.7%至11億元，對應毛利率為22.1%，相較去年同期降幅超10個百分點。
本周，貝殼找房上海團隊還被曝出裁員消息，報道稱研發(fā)和金融部門將為此次裁員的重災區(qū)。此外，據(jù)紅星資本局報道，貝殼找房在部分城市還出現(xiàn)了較大幅度關閉門店的情況。
值得一提的是，今年以來，貝殼找房的股價也是一路下跌，截至2021年10月15日，貝殼股價報20.9美元/股，已經跌破發(fā)行價。
“房地產行業(yè)就像一座圍城，里面的人苦不堪言，外面的人卻都想進來。”有地產行業(yè)從業(yè)者向投中網感嘆道。
互聯(lián)網巨頭下場，能給房地產帶來什么？
資本向來是逐利的，多家巨頭同時盯上一塊蛋糕，無非是共同看中了背后的商業(yè)價值。但如今房地產行業(yè)正陷入困境，互聯(lián)網巨頭為何要迎難而上？而它們的入局，又能為這個處于寒冬期的行業(yè)帶來什么？
“雖然短期來看，地產調控政策全面收緊，交易量大幅下滑，整個房產經紀行業(yè)都在收縮。但是歷史證明，當每一次周期性嚴冬過去之后，幸存下來的企業(yè)只會變得更加強大。”一業(yè)內人士對投中網表示，“長期而言，房地產，尤其是二手房交易，作為規(guī)模超萬億的存量業(yè)務，仍是一個誘人的市場。”
貝殼研究院也在報告中表示，從傳統(tǒng)新房市場看，開發(fā)和銷售速度會有所放緩，但不會出現(xiàn)斷崖式下降，未來五年仍將是新房銷售的“次高峰”。家庭結構快速小型化、換房與改善需求、數(shù)億流動人口的租賃住房需求、養(yǎng)老住房需求等，都將決定新房開發(fā)和銷售不會顯著下滑。
同時，隨著過去五年銷售的商品房逐步交付、入住，二手房供給總量將從當前年均約420萬套的水平上升到600萬套左右，成為解決住房需求日益重要的組成部分。從這一角度看，增量開發(fā)的尾聲，反而是存量交易黃金年代的開始。
另一方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年新房和二手房的宗交易規(guī)模達到了22.3萬億元，其中，作為國內最大的房產交易平臺，2020年貝殼找房新房交易額為1.383萬億元，市場占有率為7.97%；二手房交易額1.94萬億，市場占有率為26.6%?？偟膩砜?，貝殼的市場占有率約為13.5%。也就是說，余下還有龐大的市場份額依然等待被撬動，“好賭”的互聯(lián)網巨頭們又怎會放棄這個機會？
那么，字節(jié)們的加入，又能為房地產行業(yè)帶來什么？
首先是獲客。賣房最大的難點在于獲客，尤其是獲得足夠數(shù)量且需求匹配的客流。而阿里、字節(jié)等互聯(lián)網平臺的流量和算法優(yōu)勢，很大程度上可以幫助房企精準獲客。
以幸福里為例，字節(jié)系的今日頭條、抖音、西瓜視頻等都是日活過億的流量平臺，如果幸福里未來能實現(xiàn)與上述產品的流量互通，將帶來巨大的想象空間。
第二就是數(shù)字化。上述業(yè)內人士認為：“如今買房的消費群體基本已經轉移到80后90后這一代，他們非常適應線上看房和線上簽約支付等操作。而互聯(lián)網公司的入局，將進一步推動傳統(tǒng)看房模式的線上化。”
同樣的問題，阿里蔣凡也曾給出過類似答案：“越來越年輕的消費者是互聯(lián)網的原住民，他們更加有決策力，甚至在很多高單價的決策領域，隨之驅動房產各個環(huán)節(jié)，這讓未來房產實現(xiàn)在線化數(shù)字化成為必然趨勢。”
另一方面，對于目前的房企來說，巨頭的入局，看似挑戰(zhàn)，更是機遇。如果能借此實現(xiàn)迭代升級，也未嘗不是一件好事。
不過，眾所周知，房產交易流程復雜，且具有價格高、交易低頻、產品不同質的特點，同時，房地產交易又是一個十分重視線下體驗的過程，就目前而言，互聯(lián)網企業(yè)帶來的更多還是獲客方面的幫助，但看房、簽約、貸款、繳稅、過戶等一系列步驟仍需在線下進行。因此，想要實現(xiàn)房地產的產業(yè)數(shù)字化，還有很長一段路要走。
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