土地市場轉(zhuǎn)冷、銷售降溫、投資下行等多方信號之后，房價數(shù)據(jù)將這場市場之變的最后一個確認章呈上桌面。

10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70大中城市房價數(shù)據(jù)，52個城市二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌，據(jù)測算，70城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，這是在連續(xù)16個月房價上漲的基礎(chǔ)上，繼8月份二手房價格漲幅為0之后，首次出現(xiàn)明確下跌。

而且價格的下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞，據(jù)測算，9月份70城新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，新房價格下跌城市36個，較上月增加16城。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，樓市在多年來首次出現(xiàn)普跌，市場拐點全面確立。

追溯房地產(chǎn)長效機制可以發(fā)現(xiàn)，這輪穩(wěn)中有降的市場趨勢，由多方原因共同造就，其中信貸收緊發(fā)揮了最為緊要的連環(huán)作用，但隨著近期央行密集表態(tài)，政策底部或已基本明確，未來趨近于平和的可能性變得愈發(fā)明顯。

房價降溫

一線城市房價作為每個周期的測量“底線”，其新房價格在9月止?jié)q。

據(jù)國家統(tǒng)計局測算，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個和0.8個百分點。

在二手房方面，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

與一線城市“穩(wěn)中有降”并行的是，二線城市新房價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手房價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，價格下行受銷售情況影響，也與整體預期趨冷相關(guān)，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9月重點城市二手房成交量降至歷史低位，9月全國新房商品住宅銷售面積也創(chuàng)2016年以來歷史新低，此外土地市場第二輪集中供地房企拿地積極性降低，市場預期下降、成交量低迷也導致價格下跌。

多位分析人士指出，房地產(chǎn)信貸緊縮是本輪調(diào)控效果明顯的主要原因。

受“三道紅線”、房貸集中度管理等房地產(chǎn)金融審慎管理機制影響，房企資金趨緊，在21世紀經(jīng)濟報道記者的調(diào)研中，多家規(guī)模型房企均表示開發(fā)貸額度受限，且按揭貸款額度緊張，回款周期空前拉長，影響了原本已經(jīng)拉緊的現(xiàn)金流，以收定投之下，投資規(guī)模出現(xiàn)普遍萎縮。

另一方面，信貸收緊也體現(xiàn)在個人按揭貸款放款周期拉長和房貸利率提升上，多家銀行均告知21世紀經(jīng)濟報道記者，其房貸放款周期因額度緊張而無限拉長，這更是導致了個人換房需求被空前抑制。

“二手房市場放款難已經(jīng)全面抑制市場活躍。”張大偉分析指出，特別是一二線城市，二手房占比高，且置換型客戶幾乎都需要賣掉手中的二手房獲得資金，當下貸款周期已經(jīng)超過3個月，年內(nèi)放款難的情況持續(xù)下，市場成交量將不斷減少，包括深圳等城市成交量已達到多年來的最低點。

中信證券則指出，二手房置換需求流向新房市場的空間已經(jīng)幾乎沒有，二手銷售下降反過來影響置換需求，在調(diào)控之初，二手房的部分需求因為新房與二手房的價差涌到新房市場，但隨著改善置換鏈條的逐漸斷裂，定向限制二手房市場已經(jīng)不能再為新房市場帶來增量需求。

房價在多方綜合原因的連環(huán)效應(yīng)之下，體現(xiàn)出“質(zhì)變”。

政策回穩(wěn)

但對市場的預期也無需悲觀，房地產(chǎn)長效機制的基調(diào)下，所有調(diào)控舉措的最終目的是維護房地產(chǎn)市場健康長期發(fā)展。

近期央行頻繁表態(tài)，整體透露出將長期堅持房地產(chǎn)金融審慎管理機制不變，對部分銀行執(zhí)行中的過度收縮問題予以“糾偏”，預計未來企業(yè)資金鏈緊繃問題將得到有效緩解，邊際改善將對市場信心起到促進作用。

9月28日，央行貨幣政策委員會第三季度例會針對房地產(chǎn)提出“雙維護 ”，即維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。這是房地產(chǎn)調(diào)控后央行首次提及房地產(chǎn)行業(yè) 。

受央行“雙維護”政策影響，部分爛尾項目已經(jīng)相繼復工，局部地區(qū)的房地產(chǎn)按揭貸款利率近期出現(xiàn)下調(diào) 。廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率，目前中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經(jīng)較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40 bps。

10月15日，央行在2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上提到，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃；針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于 9 月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這被理解為央行對金融機構(gòu)在政策執(zhí)行層面遇到的問題及時“糾偏”。

某全國性房企區(qū)域負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，此前房企因?qū)N售回款歸還于銀行，但無法再次獲取合理開發(fā)貸的情況預計將得到有效改變，合理合規(guī)的資金訴求得到緩解后，整體產(chǎn)業(yè)鏈條才能回歸順暢運行。

10月20日，中央領(lǐng)導人在2021金融街論壇年會上指出，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變；會上，央行副行長潘功勝也進一步指出，“金融機構(gòu)和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水博士就此分析認為，房地產(chǎn)信貸政策會邊際調(diào)整放松，房地產(chǎn)信貸投放將會加速，未來幾個月房地產(chǎn)市場將明顯趨穩(wěn)轉(zhuǎn)暖。從需求端看，合理住房貸款需求將得以滿足，信貸審批時間縮短，利率有所下調(diào)，房地產(chǎn)需求釋放，市場銷售回暖。從供給端看，房企合理融資需求將會滿足，融資困難將得到緩解，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠。

另一方面，近期已接連有張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等超15個城市發(fā)布“限跌令”，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。

張大偉表示，房價大漲會放大金融風險，而房價迅速下跌也同樣會影響穩(wěn)定，他預計，防止樓市過快下調(diào)很可能成為未來政策趨勢，如果10月后房價下跌加速，或許或出現(xiàn)房企價格戰(zhàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員則預計，四季度下行慣性還在，但跌幅或增幅收窄幅度會縮小。