增收不增利的現(xiàn)狀還在困擾著金地集團。
10月18日，金地（集團）股份有限公司（600383.SH 以下簡稱“金地集團”）交出了今年前三季度的成績單，期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營業(yè)總收入538.8億元，同比增長33.2%，由于結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率下降以及期間費用的增加，其歸屬上市公司股東的凈利潤同比下降了33.7%至33.1億元。
金地集團的管理層曾對投資者表示，預(yù)計下半年結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率水平將較上半年有所提升，但目前看來，提升的幅度并不明顯。前三季度，該公司錄得了18.1%的綜合毛利率，僅較上半年的17.4%略有改善。金地集團有關(guān)人士表示，毛利率下行是行業(yè)趨勢，公司短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，能夠明確的是公司有信心完成全年2800億元的銷售目標，全年結(jié)算收入有望實現(xiàn)一定增長。
據(jù)了解，今年6月底，金地集團修訂了全年的新開工和竣工計劃，修訂后的竣工計劃較2020年實際竣工面積增長32%，這是實現(xiàn)全年收入增長的基礎(chǔ)。而截至第三季度末，其竣工計劃只完成了48%，這意味著第四季度該公司將迎來竣工高峰，竣工項目的結(jié)構(gòu)將在很大程度上影響著全年結(jié)算毛利率的表現(xiàn)。
歸母凈利潤跌了三成
業(yè)績公告顯示，得益于房地產(chǎn)項目結(jié)算規(guī)模的增加，今年前三季度，金地集團的營業(yè)收入實現(xiàn)了33.25%的同比增長，但由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率下降以及期間費用增加的影響，歸屬上市公司股東的凈利潤同比下跌了33.72%，扣除非經(jīng)常性損益后，這一指標的跌幅依然有21.16%。
在2020年的年報中，金地集團還保持著營收、利潤雙增的良好態(tài)勢，而自2021年第一季度開始，其歸屬上市公司股東的凈利潤增速便開始由正轉(zhuǎn)負了。第一季度，金地集團實現(xiàn)了73.3億元的營業(yè)收入，同比減少0.1%，歸屬上市公司股東的凈利潤5.6億元，同比減少56.3%。到了半年報，該公司的營業(yè)收入同比大幅提升72.45%至342.7億元，而歸屬上市公司股東的凈利潤則錄得18.25億元，跌幅收窄至38.79%。
在8月底的業(yè)績說明會上，金地集團的管理層曾解釋過凈利潤下滑的原因，包括上半年資產(chǎn)處置收益減少，以及低毛利率項目集中結(jié)算等，并透露下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升。
從三季報的數(shù)據(jù)來看，毛利率的下滑依然是影響歸屬上市公司股東凈利潤的重要因素。前三季度，金地集團的毛利率同比下降了20個百分點至18.1%，在營業(yè)成本中，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用的增幅明顯，費用率同比增長1.1個百分點至10.7%。
單看第三季度的話，該公司19.49%的毛利率雖然同比也有近兩成的跌幅，但相較上半年的17.4%，已有2個百分點的提升，帶動前三季度的毛利率小幅回升。
受高地價項目結(jié)轉(zhuǎn)及房地產(chǎn)銷售市場降溫的影響，近兩年大部分房企的毛利率都出現(xiàn)了明顯的下滑，增收不增利的企業(yè)也不在少數(shù)。萬科CFO韓慧華在中期業(yè)績會上透露，自2017年以來，萬科的地售比一直在上升，所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會呈現(xiàn)一個下降的趨勢。從銷售端逐漸體現(xiàn)在結(jié)算端，預(yù)計今年全年和未來兩年，萬科還會有一定的毛利率壓力。
碧桂園集團常務(wù)副總裁程光煜則表示，預(yù)計碧桂園的毛利率低點會出現(xiàn)在明年年中至年底。
金地集團有關(guān)人士認為，該公司的毛利率表現(xiàn)跟行業(yè)走勢一致，至少今年及明年很難有大幅改善。
第四季度將迎竣工高峰
相對于利潤，金地集團在銷售端的表現(xiàn)要好很多，今年前三季度共錄得了2287億元的銷售額，同比增長34%，完成全年2800億元銷售目標的81.7%。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，其全口徑銷售增速位于TOP十房企首位。金地集團有關(guān)人士表示，雖然今年的銷售形勢不太樂觀，但公司完成全年目標問題不大，近期也在狠抓銷售。
銷售現(xiàn)金的回流對經(jīng)營性現(xiàn)金流的改善起到了很大作用。前三季度，金地集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為—7.6億元，相比上半年的-100億元有明顯優(yōu)化。
除了開源外，金地集團也在節(jié)流。今年上半年，該公司新增了1247萬平方米的土地儲備，總投資額約為924億元，前三季度，這兩個數(shù)據(jù)分別為1492萬平方米、1135億元，也就是說，第三季度僅新增了211億元、245萬平方米的土地。
在半年報中，該公司強調(diào)要通過不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤總額的均衡增長。在投資方面，除了保持投資力度，繼續(xù)堅持投資主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項目外，金地集團還在深耕現(xiàn)有一二線城市的基礎(chǔ)上，布局了一些三四線城市。其前三季度的新增土地儲備中，三四線城市占比約為41%，較去年同期提升8個百分點。興業(yè)證券認為，對優(yōu)質(zhì)三四線城市進行適當(dāng)?shù)南鲁粒兄诮鸬丶瘓F保證利潤率。
從金地集團內(nèi)部看，過去兩年以及今年獲取的土地，利潤水平都有保障，公司未來的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有望改善。據(jù)機構(gòu)測算，金地集團上半年的銷售利潤率大幅度高于去年實際水平和今年初市場預(yù)期水平。
至于下半年的毛利率，金地集團還是有機會兌現(xiàn)對市場的承諾。據(jù)了解，該公司修訂后的全年新開工計劃約為1681萬平方米，較2020年實際新開工面積增長6%；上半年實際完成新開工面積為821萬平方米，占全年新開工計劃的49%。修訂后的全年竣工計劃約為1450萬平方米，較2020年實際竣工面積增長32%，上半年實際完成竣工面積為354萬平方米，占全年竣工計劃的24%。
前三季度，該公司累計完成新開工面積約1462萬平方米，同比上升27%；累計完成竣工面積約698萬平方米，同比上升37%。也就是說，新開工完成了全年計劃的87%，成為了銷售額增長的重要支撐?？⒐び媱澋耐瓿啥戎挥?8%，還有752萬平方米的竣工面積要在第四季度完成，任務(wù)雖然艱巨，但也給金地集團調(diào)節(jié)全年毛利率水平留下了較大的空間。
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