即便市場(chǎng)和投資者已經(jīng)預(yù)備好下降的預(yù)期，但眼看著房企三季報(bào)的陸續(xù)披露還是不禁讓人打了個(gè)寒顫。

在A股龍頭房企中，僅保利、招商蛇口保持了前三季度營收、凈利潤雙增長，萬科、金地前三季度均錄得歸母凈利潤較大幅度下滑。中型房企中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、華僑城A歸母凈利潤的跌幅也在20%以上；而陽光城今年的三季報(bào)被兩名股東投下反對(duì)票，要求管理層對(duì)公司經(jīng)營惡化的情況作出合理解釋。

過去兩年房企的財(cái)務(wù)報(bào)表從逐漸到徹底與高增長、高杠桿、高負(fù)債再見，這也意味著房企必須經(jīng)歷降債務(wù)、控杠桿、去金融化的縮表陣痛，這樣的陣痛已經(jīng)在財(cái)務(wù)報(bào)表、資本市場(chǎng)逐漸顯露。本輪房企三季報(bào)呈現(xiàn)出來的，或許正是冬天的第一場(chǎng)寒流。

大中型房企凈利降幅多在雙位數(shù)

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在已經(jīng)披露三季報(bào)的上百家A股房企中，43家出現(xiàn)營業(yè)收入同比下滑，59家出現(xiàn)歸母凈利潤下降。

這也反映了大多數(shù)A股房企的三季報(bào)業(yè)績現(xiàn)狀，無論是一貫的穩(wěn)健型大型房企還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的部分中小房企，多數(shù)都不外如是。

在A股龍頭房企中，僅保利發(fā)展、招商蛇口錄得業(yè)績雙增長，前三季度營收分別增長17.86%、63.13%，歸母凈利潤分別增長2.88%、189.76%。

綠地控股前三季度的營收同比增長33%至4271.17億元，位居A股房企首位。但其前三季度凈利潤為111.65億元，同比下降7.28%；扣非后歸母凈利潤107.4億元，同比下降10.56%。

綠地控股在三季報(bào)中稱，營收的增加一方面是前三季度公司房地產(chǎn)業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入1496億元，保持穩(wěn)健；另一方面，基建產(chǎn)業(yè)與去年同期相比，合并范圍增加了廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司，規(guī)模再上臺(tái)階，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2114億元，同比大幅增長44%。

增收不增利是目前多數(shù)房企的報(bào)表現(xiàn)狀縮影，即使是A股房企“一哥”萬科A也是如此。具體到單個(gè)季度來看，綠地控股、萬科A第二季度、第三季度在營收保持增長的同時(shí)，均出現(xiàn)了歸母凈利潤的持續(xù)下滑。

2021年前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2714.9億元，同比增長12.4%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。

今年1-9月，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。萬科在三季報(bào)中指出，毛利率下滑主要和近年來地價(jià)占房價(jià)比例提高有關(guān)。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，由于土地集中出讓試點(diǎn)的推出導(dǎo)致拿地競(jìng)爭加劇，實(shí)際上抬高了房企的拿地成本，地價(jià)占房價(jià)比例提高成為房企毛利率下滑的主因之一，這一情況在房企后續(xù)的財(cái)務(wù)報(bào)表中還會(huì)延續(xù)。

金地集團(tuán)也在三季報(bào)中表示，前三季度歸母凈利潤同比下降33.72%，主要因本報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目毛利率下降以及期間費(fèi)用增加的影響。

不過，同策研究院資深分析師肖云祥在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“我認(rèn)為目前盈利能力大幅下降的情況是暫時(shí)的，這種現(xiàn)象不會(huì)長期存在，主要是看前期高價(jià)地的去化情況。實(shí)際上，房企近期來拿地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，土拍溢價(jià)率走低，甚至有的房企已經(jīng)不再拿地。隨著市場(chǎng)的降溫，未來利潤有修復(fù)空間。”

降杠桿下現(xiàn)金流管控壓力提升

在“三道紅線”疊加“五檔房貸”的影響下，房企的資金面和現(xiàn)金流安全凸顯得至關(guān)重要。千方百計(jì)保證現(xiàn)金流安全是行業(yè)共識(shí)，抓銷售、促回款、控支出、降杠桿??????房企在竭盡所能“開源節(jié)流”。但從三季報(bào)來看，多數(shù)房企的資金面和資產(chǎn)負(fù)債表壓力仍然不小。

金地集團(tuán)前三季度的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下滑168.23%，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量流出約為7.6億元，主要是向聯(lián)合營項(xiàng)目及合作方付款增加。

萬科在1-9月經(jīng)營性現(xiàn)金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%。其中在第三季度，萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出為55.62億元，同比下降151.62%。萬科在三季報(bào)中解釋稱，這是由于經(jīng)營支出增加所致。

再看招商蛇口，1-9月經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下滑18.56%，主要變動(dòng)原因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目購地、基建投入增加超過銷售回款增加。

柏文喜進(jìn)一步表示，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額多數(shù)出現(xiàn)同比大幅度下降，主要原因是市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)淡導(dǎo)致的銷售回款明顯下降，以及從資金端到銷售端的強(qiáng)力調(diào)控措施對(duì)的房企的雙重?cái)D壓。房企后期應(yīng)該努力加大銷售回款力度力度和對(duì)外合作力度，通過積極引進(jìn)戰(zhàn)投、變現(xiàn)部分資產(chǎn)與項(xiàng)目等方式來提升自身流動(dòng)性，以確保資金安全，實(shí)現(xiàn)活下去的目標(biāo)。

部分房企一方面現(xiàn)金流緊張，另一方面又受限于去杠桿壓力以及境內(nèi)外融資市場(chǎng)環(huán)境影響，籌措資金的渠道較以往也窄了許多。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)。受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)與調(diào)控監(jiān)管政策的雙重影響，資本市場(chǎng)悲觀情緒發(fā)酵，導(dǎo)致前三季度房企側(cè)發(fā)債走低。

由此，今年第三季度，部分房企的籌資性現(xiàn)金流凈額也出現(xiàn)下降。今年前三季度，陽光城籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出達(dá)到319.1億元，主要系控制債務(wù)規(guī)模與借款相關(guān)的現(xiàn)金流出增加所致。榮盛發(fā)展籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出達(dá)到114.38億元。

“經(jīng)營性現(xiàn)金流下降是反映經(jīng)營過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流下降，而突然下降還是與房企銷售遇阻有關(guān)。而籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額下降主要是公司在還債的同時(shí)，融資金額下降所引起的，反映的是公司積極去負(fù)債。”肖云祥表示，后期房企應(yīng)該降低擴(kuò)張力度，減少投資力度。同時(shí)，在銷售端發(fā)力，保證“造血”能力的正常運(yùn)作。

克而瑞研究中心指出，在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)、融資收緊的背景下，疊加債務(wù)集中到期風(fēng)險(xiǎn)，一方面“維穩(wěn)”是第一要義，降負(fù)債、提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健性成為行業(yè)共識(shí)；另一方面房企對(duì)資金敏感度較高，現(xiàn)金流重要性凸顯，房企運(yùn)營回歸本質(zhì)，更看重銷售回款質(zhì)量、現(xiàn)金流管理等內(nèi)部經(jīng)營管控。同時(shí)，房企在日常經(jīng)營管理中也需注重債權(quán)資產(chǎn)的比重及質(zhì)量，提升資金利用效率，保證資金鏈的穩(wěn)定性。