作者：馬澍萱
繼鐵獅門拿下上海地塊后，日本房企也來蘇州拿地了。
11月24日，蘇州第三批集中供地共有21宗地塊出讓，總起始價393.1億元。其中，位于蘇州相城高鐵新城板塊的蘇地2021-WG-64號地塊由和寶(南通)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（大和房屋）以25.46億元競得，成交樓面價約14266元每平方米，溢價率0%。
和寶（南通）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為外國法人獨資的有限責(zé)任公司。其投資方是來自日本的大和房屋工業(yè)株式會社。大和房屋集團為世界500強企業(yè)，公司2020年度集團總營業(yè)額為4兆1267億日元，是日本住宅、建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的第一名，該公司更屢次在萬科內(nèi)部會議和媒體溝通會上作為“新榜樣”被提及。
與去年土拍的激烈相比，近段時間國內(nèi)土地市場頗為冷清，底價、流拍頻繁出現(xiàn)，另一方面，房企受制于資金流動性問題，參與土拍的積極性大大降低。
外資抄底中國房地產(chǎn)市場
自9月份內(nèi)地房企花樣年爆雷以后，近期，多個大型房地產(chǎn)商都被爆出流動性問題，在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)低迷的時刻，外資企業(yè)正在加速搶灘，高調(diào)進場。
11月17日，鐵獅門牽頭以51億元撿漏拍下上海長寧區(qū)地塊。該項目總面積超過16.3萬平方米，位于成熟的上海虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的中心位置，包括甲級寫字樓和高端商業(yè)設(shè)施，鐵獅門方面稱，該項目將被打造綠色可持續(xù)發(fā)展的世界級綜合體項目。
事實上，由于房企拿地積極性減弱，從第二次集中供地開始，國內(nèi)土地市場就紛紛出現(xiàn)流拍情況，許多被一致看好的地塊也出現(xiàn)了流拍。
數(shù)據(jù)顯示，第一輪集中供地零流拍的城市如重慶、深圳、北京，在第二輪集中供地中流拍率分別飆升至41%、52%、60%。
此外，第二輪集中供地中，土地成交的溢價率普遍大幅下滑。以第一輪土拍的熱門城市杭州、重慶為例，下滑幅度均超過20% ，尤其是重慶第一輪土拍，整體溢價率高達38.85%，位列榜首，第二輪土拍整體溢價率僅為0.06%，接近底價成交。此外，長沙、濟南的土地溢價率從7.48%、13.40%直接跌至0%。
另據(jù)時代財經(jīng)了解，在經(jīng)歷了二輪土拍的冷淡后，第三輪集中供地中，多地地方政府在積極與房企溝通的同時也明顯降低了門檻。如廣州的部分地塊取消“限房價”；杭州率先恢復(fù)“勾地制度”，且舉辦了土地推介會；南京則放寬了房企的資質(zhì)要求。
盡管如此，杭州、南京仍出現(xiàn)了“未拍先流”的情況。11月20日，杭州三輪供地的正式掛牌比預(yù)公告時少了16宗。11月22日，南京三批次涉宅地塊中有15宗地塊因故終止。
業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場的“變天”，既有各房企尤其是民營房企資金緊張、負債壓力大、政策調(diào)控限售限價等短期因素影響，也有房企努力轉(zhuǎn)型，逐漸放棄“以高杠桿博高周轉(zhuǎn)”行為的長期因素影響。
內(nèi)房企債券受外資追捧
土地市場外，多家外資也在通過購入債券“抄底”中國房地產(chǎn)。
此前，高盛就表示正在買進中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾?ldquo;適度風(fēng)險”投資資產(chǎn)。全球最大資管機構(gòu)貝萊德旗下BGF亞洲高息債券基金則于今年1至8月期間，抄底購入了3130萬張恒大債券，又于11月8日增持融創(chuàng)中國172.2萬股，持股比例由4.98%增至5.01%。
全球不良資產(chǎn)投資巨擘橡樹資本也表示正在買入中國房地產(chǎn)債券，此前其還透露與禹洲簽署40億元人民幣貸款。此外，瑞銀資管、匯豐資管、安石集團等外資機構(gòu)也在持續(xù)加倉中國房地產(chǎn)債券。
有跡象表明，國際投資者正在對中資地產(chǎn)美元債的反彈加大押注。21日，大量資金的流入使iShares美元計價亞洲高收益?zhèn)疎TF的資產(chǎn)管理規(guī)模從8月底的3.83億美元增至18.7億美元，增幅高達388%。僅在10月，該基金就吸引了創(chuàng)紀(jì)錄的7.73億美元。據(jù)悉，該基金在中國債券和中國房企分別擁有約42%和29%的敞口，其中包括恒大和融創(chuàng)發(fā)行的債券。
在房企密集違約，風(fēng)險事件頻發(fā)之時，外資紛紛抄底進場，釋放了積極信號。
橡樹資本預(yù)測，以恒大為代表的中國大型房地產(chǎn)企業(yè)最終會實行債務(wù)重組，債券持有人可獲得賠償，回報可能十分吸引人。前凱德總裁（中國區(qū)與投資管理）羅臻毓也曾明確表態(tài)稱，中國房地產(chǎn)還有很多年可以做，不管是住宅地產(chǎn)，還是商業(yè)地產(chǎn)，尤其是持續(xù)看好中國商業(yè)地產(chǎn)前景。
而在面對喬治·索羅斯指責(zé)貝萊德一系列押注中國市場的行為是“失策”時，貝萊德發(fā)言人回應(yīng)稱，“現(xiàn)在的情況完全不同了”。早前，其首席執(zhí)行官拉里·芬克在致股東的一封信中稱，中國市場是“幫助實現(xiàn)投資者長期目標(biāo)的重大機遇”。
有分析指出，在這個時間節(jié)點對中國市場加緊布局，外資的邏輯或是認(rèn)為目前中國市場高估了傳染風(fēng)險，低估了市場的消化能力。此外，在政策調(diào)控背景下，償債高峰期使得開發(fā)商出售旗下資產(chǎn)以回籠資金，對于外資來說，供應(yīng)量相對增加了。
從房地產(chǎn)債券角度看，近期地產(chǎn)政策開始松動，房地產(chǎn)商也在積極轉(zhuǎn)型升級。未來，房地產(chǎn)債券的市場化程度預(yù)期將有所提高，變得更透明、易追蹤，進而違約回收率也會提高，對于投資債券的外資機構(gòu)來說，整體態(tài)勢是向好的。
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