【失意的京派房企系列之二：金融街（000402.SZ）】
它曾是京派房企中最賺錢的公司之一，坐擁北京三環(huán)內(nèi)400多億自持物業(yè)，其大部分位于寸土寸金的北京金融街。
這家靠商業(yè)地產(chǎn)發(fā)跡的房企金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下稱“金融街”），如今卻已規(guī)模掉隊，負債纏身，持續(xù)虧損，幾乎快要淡出公眾視線。
就在不久前，股東大家人壽再度減持金融街股份，這已是今年下半年以來險資的第二次套現(xiàn)。而早在七年前，金融街曾是險資炙手可熱的藍籌股，屢獲舉牌增持。
2017年，金融街董事長高靚曾表示，小而美也可以活的很好，彼時的金融街，左手攬著有“中國的華爾街”之稱的北京金融街，右手大幅進行擴張。
七年時間，險資進退，金融街到底經(jīng)歷了什么？
不增收也不增利
2021年11月15日午間，金融街公告稱，股東大家人壽近期累計減持8421萬股公司股份，合計減持比例2.82%，減持后股份數(shù)量為3.37億股，最新持股比例為11.29%。
而早在今年9月6日至8日，該股東還曾通過集中競價的方式，累計減持2981萬股，占金融街總股本的0.99%。
對此，金融街內(nèi)部人士接受時代周報記者采訪時表示，“這是基于股東自身經(jīng)營安排的考慮”。
據(jù)了解，自2019年7月以來，大家人壽一直在持續(xù)套現(xiàn)。被拋售股權(quán)的名單還包括中國建筑、萬科A、歐亞集團、大商股份和招商銀行。而與金融街同時被其減持的地產(chǎn)股還包括金地集團。
明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強告訴時代周報記者，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，地產(chǎn)板塊估值不斷下行，風險增大，因而“此番減持，可能更多是基于險資對地產(chǎn)行業(yè)前景不看好”。
而除了上述外部因素，金融街近年來飄忽不定的業(yè)績也屢遭詬病。數(shù)據(jù)顯示，其上半年營收54.73億元，同比減少6.71%；歸屬上市公司股東的扣非凈利潤則僅有0.68億元，同比減少46.67%。
“增收不增利”是2021年上半年各家房企的常態(tài)，但金融街卻是“不增收也不增利”。
該公司今年三季度數(shù)據(jù)進一步惡化：營收41.93億元，同比下降9.84%；歸母凈利潤5.1億元，同比下降22.49%；扣非凈利潤-1545.99萬元，同比下降103.83%，已呈現(xiàn)虧損態(tài)勢。
縱觀前三季度，金融街營收96.66億元，同比下降8.1%；扣非凈利潤5271.7萬元，同比下降90.08%。
對于凈利潤下滑，金融街內(nèi)部人士的解釋是，主要源于旗下德勝國際中心項目做了股權(quán)交易，出售價格變成了非經(jīng)營性損益，“如果按照正常資產(chǎn)交易方式的話，該項目將直接帶來16億的收入和5.3億的利潤，反映到財報上的話，正常的收益在6億左右”。
然而，投資者對其盈利能力的質(zhì)疑自2019年就已開始，尤其是2020年新冠疫情期間，金融街營收更是跌破5年來新低，降至181.21億元，扣非凈利潤降幅達89.98％，已淪為一支反彈乏力的破凈股。
“金融街模式”得與失
金融街昔日的優(yōu)勢，卻成了如今的劣勢。
七年前，它曾被險資追著走。大家人壽的前身安邦系通過二級市場增持其股份至5%舉牌，隨后又用兩年多時間持續(xù)增持，至2016年持股比例一度高達29.98%，成為其第二大股東，一度引發(fā)大股東反擊。
而險資之所以重倉金融街，恰是看重其背后的國資背景、北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)稀缺資源、以及低估值和高股息。
金融街的母公司，是北京金融街投資集團有限公司（簡稱“金融街集團”），后者成立于1992年，以開發(fā)建設(shè)北京金融街為契機，逐步發(fā)展成為大型多元化產(chǎn)業(yè)集團。2000年，其通過與重慶華亞資產(chǎn)置換，成功實現(xiàn)上市。
東方證券2017年的一份研報將其優(yōu)勢概括為“金融街模式”，即：在一線城市和區(qū)域中心城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，同時重點增持一線城市核心區(qū)域的寫字樓、商業(yè)物業(yè)，逐漸形成以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以住宅地產(chǎn)為補充。
簡單說，“金融街模式”的先天基因是以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主，即通過開發(fā)城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，增加商業(yè)配套，使地段實現(xiàn)增值，進而再開發(fā)周邊住宅快速銷售變現(xiàn)，用以補充商業(yè)地產(chǎn)長期運營所需的現(xiàn)金流。按照金融街自己的說法，即開發(fā)、自持雙輪驅(qū)動。
然而，這種在北京CBD核心區(qū)、金融總部培育起來的“金融街模式”，就如同溫室的花朵，一旦暴露在氣候多變、環(huán)境復(fù)雜的外埠市場，能否憑地方優(yōu)勢勝出？這份研報也給出了擔憂，比如：一二線城市房地產(chǎn)政策調(diào)控力度及持續(xù)時間超預(yù)期怎么辦？自持物業(yè)出租率不及預(yù)期怎么辦？城市及土地儲備的拓展不及預(yù)期又該怎么辦？
現(xiàn)在回頭望去，不得不說這是一份具有前瞻性的券商研報。它所提示的風險，竟然全都在這家企業(yè)日后所遭遇的困境中逐一應(yīng)驗了。
擴張路上遇人事震蕩
從2014年起，也即險資不斷加持后，金融街駛?cè)肓巳珖瘮U張的快車道。
最具代表性的是2014年2月，金融街以52.32億元接盤潘石屹在上海的SOHO靜安廣場和海倫廣場兩個項目。次年7月，金融街又以88.15億元競得上?；疖囌颈睆V場以北地塊，刷新當年上海土地成交價格記錄，斬獲“地王”一枚。
金融街工作人員告訴時代周報記者，上?；疖囌颈睆V場以北地塊并非是傳統(tǒng)意義上的“地王”，雖然總價高，但這是上海內(nèi)環(huán)少有的30多萬平米的綜合體項目，實際折合每平米僅2.8萬元，“在上海內(nèi)環(huán)，這是一塊優(yōu)質(zhì)地塊。”
該工作人員還表示，“擴張是基于公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，希望進一步提升行業(yè)地位”。
數(shù)據(jù)顯示，2017年，金融街陸續(xù)深入武漢、成都、蘇州、廊坊及佛山，拿下18個項目。根據(jù)當年財報，金融街在2017年共耗資247億元（權(quán)益）拿地。
2018年，金融街通過招拍掛、兼并、收購、合作開發(fā)等方式，繼續(xù)新增項目20個，新增權(quán)益建筑面積356萬平方米，實現(xiàn)權(quán)益投資額191億元，土地均價約7699元/平米。
而就這兩年間，中國房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則已經(jīng)改寫。2017年，十九大提出的“房住不炒”漸成基本國策，旨在抑制投資投機需求的限售政策密集出臺。
大多數(shù)房企沒有嚴謹捕捉到信號背后的意思，金融街也是其一。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，金融街2019年新增土地貨值238.3億元，同比減少約27%，其拿地力度雖然有所降低，但僅蘇州31億一塊地，樓面價就刷新當?shù)赜涗洝?/div>
在這個過程中，金融街內(nèi)部在當時已有大變化。2015年11月，金融街發(fā)布公告稱，根據(jù)上級通知，公司董事長王功偉、董事鞠瑾正在接受組織調(diào)查。
這則消息震驚業(yè)界，進而引發(fā)公司內(nèi)部人事震蕩。直至2017年8月，金融街一大波高管全部換血，1970年出生的高靚當選為公司董事長。
大范圍人事震蕩對企業(yè)發(fā)展造成了何等影響，接受時代周報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士不愿置評?？梢姷氖聦嵤牵撕蠖嗄?，“廉政建設(shè)”始終是這家企業(yè)官宣的高頻詞。而金融街項目投拓的步伐雖然在加快，但周轉(zhuǎn)卻變慢了。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年，金融街存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1100.24天，而2020年底，這一數(shù)據(jù)達到了2396.8天，增長了2倍多。
資金回籠緩慢，疊加擴張拿地，致使金融街一度背上沉重財務(wù)壓力。根據(jù)《投資時報》報道，金融街的凈負債率自2014年起便一直處于100%之上，2014年—2019年末依次為113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。
8年時間過去，金融街的銷售規(guī)模僅有不到2倍的提升，而同期房企10強的銷售規(guī)模平均增長了5.22倍?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2012年，金融街實現(xiàn)銷售金額180億元，位列第27位，這是迄今為止它在房企百強榜上排名最靠前的一次；2020年，金融街銷售348.5億元，排名第77位。
但也有業(yè)內(nèi)人士認為，若從凈資產(chǎn)、土儲、運營面積和租金收益等方面綜合考量，金融街還是一家不錯的公司，在財富中文網(wǎng)發(fā)布的2020年《財富》中國500強排行榜中，金融街以261.84億元的營收位列榜單第353位，較上一年提升25位。
割肉自救，別無選擇
11月18日，金融街發(fā)布公告稱，將為全資子公司金融街武漢置業(yè)有限公司債務(wù)融資提供19億元擔保。
這則“借新還舊”的公告中，或許隱約可見其負債壓力的冰山一角。根據(jù)以往財報數(shù)據(jù)，從2017年到2019年全國擴張期間，金融街的有息負債在持續(xù)增長，分別為624億元、805億元、846億元；2020年有息負債進一步上升，至874億元。
而截至2020年末，金融街凈負債率仍高達172.41%，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為74.38%，踩中兩條“紅線”。
此刻，面對股東減持、周轉(zhuǎn)變慢和杠桿推高，戰(zhàn)略性收縮似乎是金融街別無選擇的選擇。
在2021年公司半年報中，金融街管理層明確表示，下半年公司將高度重視現(xiàn)金流安全，確保資金安全穩(wěn)健。并提出統(tǒng)籌收支平衡、加大融資力度、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)費用、盤活存量資產(chǎn)等等數(shù)項舉措。
然而現(xiàn)實中可用以自救的手段，都不過是一些常規(guī)套路：
首先是減少土地開支。據(jù)公司年報測算，與2019年的土地權(quán)益投資額169億元相比，2021年至今為止，金融街拿地權(quán)益投入縮水了約50％。
上述金融街內(nèi)部人士告訴時代周報記者，公司拿地越來越謹慎，對目標城市的經(jīng)濟基本面、市場競爭格局以及周邊競品都要進行詳細的分析測算。
其次是出售資產(chǎn)。除了前述提到的德勝國際中心項目股權(quán)外，金融街實際上從去年開始就已經(jīng)賣賣賣，包括與中信地產(chǎn)協(xié)商解除中信城B地塊合作協(xié)議，以37.1億元的價格轉(zhuǎn)讓金融街?萬科豐科中心項目股權(quán)等等。如果順利的話，這些股權(quán)交易可為金融街回籠超過130億元的資金。
但這一系列操作，似乎仍未使其化解三道紅線的壓力。截至2021年6月末，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為73.3%，凈負債率為163.7%，現(xiàn)金短債比為1.13，資產(chǎn)負債率和凈負債率小幅下降，仍踩中兩條紅線，維持“橙檔”不變。
在回答投資者提問時，金融街方面曾明確表示，力爭三年將“三條紅線”管控的核心財務(wù)指標全部達標。
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