原標(biāo)題《前11月百強(qiáng)房企拿地總額同比下滑近2成 業(yè)內(nèi)：調(diào)控加速行業(yè)分化》

近期，上市房企密集披露11月業(yè)績快報(bào)。

受調(diào)控升級及宏觀市場影響，11月房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及去年同期。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年11月，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，較2019年同期下降19個(gè)百分點(diǎn)。

從房企公布的11月銷售情況來看，除了部分頭部企業(yè)實(shí)現(xiàn)了銷售額穩(wěn)健增長外，絕大多數(shù)房企均出現(xiàn)了不同程度的銷售回落。

具體來看，11月百強(qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中超過半數(shù)的房企同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近9成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

銷售額同比降幅近4成

11月單月房企業(yè)績下滑現(xiàn)象比較普遍。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，11月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7507.8億元，環(huán)比明顯回落3.4%，同比下降37.6%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

值得注意的是，一線梯隊(duì)企業(yè)銷售額下滑。TOP10房企的銷售額方面，除了萬科A同比沒有變化外，其余房企均出現(xiàn)了不同程度回落。TOP30強(qiáng)房企中，僅有金地集團(tuán)和雅居樂實(shí)現(xiàn)了銷售額的同比正增長。

TOP30房企中，萬科A、招商蛇口、中國鐵建、濱江集團(tuán)等房企11月銷售額出現(xiàn)環(huán)比增長。其中，萬科A環(huán)比增長51%、招商蛇口增54%、中國鐵建增147%。

來源：克而瑞

“房企11月銷售額下滑，除了跟宏觀市場大環(huán)境有關(guān)外（如政策面無明顯改觀、購房預(yù)期未發(fā)生根本改變等），還跟房企銷售均價(jià)的下滑有直接關(guān)系。第四季度是房企業(yè)績沖刺的重要節(jié)點(diǎn)，在這個(gè)時(shí)間段，房企通常都會(huì)在價(jià)格上給予部分優(yōu)惠”，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，預(yù)計(jì)12月房企仍會(huì)延續(xù)之前的花樣營銷策略，可以關(guān)注房企的年末銷售沖刺，但預(yù)計(jì)短期難有顯著性好轉(zhuǎn)。

張波提到，從政策層面來看，之前三道紅線是在倒逼房企去金融化，而今年的土地集中供應(yīng)則更考驗(yàn)房企的資金池；此外，有息負(fù)債增速被禁錮意味著房企資源被限制。所以在這樣的大背景下，那些融資能力強(qiáng)的企業(yè)，優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了，未來整個(gè)行業(yè)的規(guī)模集中度大概率將進(jìn)一步提升。

調(diào)控加速行業(yè)分化

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地產(chǎn)市場馬太效應(yīng)凸顯，具備較為明顯的強(qiáng)者恒強(qiáng)特征。對頭部企業(yè)來說，因?yàn)樵趹?zhàn)略、拿地、融資、成本控制等方面具備優(yōu)勢，所以在綜合發(fā)展上更具備可持續(xù)性。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，較為顯著的特征是，不同陣營的房企分化較為明顯。千億以上超級陣營受制于規(guī)模，增長率并非最快，倒是300億-500億陣營的房企實(shí)現(xiàn)了高增長。

“其實(shí)現(xiàn)在絕大多數(shù)房企對規(guī)模已經(jīng)沒有以前那么看重了，面子固然重要，但過得好不好企業(yè)自己最清楚。從行業(yè)層面來看，今年的‘兩集中’政策更考驗(yàn)企業(yè)的綜合能力，比如資金實(shí)力、研判以及經(jīng)營能力等。”某頭部房企華南區(qū)營銷負(fù)責(zé)人許歡向記者直言。

許歡表示，“政策在促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的同時(shí)，也從產(chǎn)品、財(cái)務(wù)等角度加速了行業(yè)分化。企業(yè)很多因素都是環(huán)環(huán)相扣的，比如賣得不好，回款肯定就跟不上，回款跟不上，企業(yè)現(xiàn)金流也肯定好不到哪去，現(xiàn)金流差就不敢在土拍市場拿地，這是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的過程。而關(guān)注機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的銷售數(shù)據(jù)以及房企公布的銷售簡報(bào)，可以更為直觀地對各家的銷售情況進(jìn)一步掌握。”

記者注意到，房企在銷售業(yè)績下降的同時(shí)，集中供地政策落地的第一年，房企拿地金額也出現(xiàn)下降趨勢。根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，1~11月TOP100房企拿地總額為23461億元，同比下降17.7%。