從11月開始,為沖擊全年業(yè)績(jī),各大房企和在售項(xiàng)目紛紛開啟優(yōu)惠促銷模式。不僅新開項(xiàng)目往往會(huì)以低于預(yù)期的價(jià)格開出,連舊盤加推的新一期價(jià)格,也有不少驚喜。甚至一些“網(wǎng)紅盤”,身段也開始柔軟起來。在這種情況下,也有改善型買家,覺得預(yù)期價(jià)格可能會(huì)比較高的新房?jī)r(jià)格有松動(dòng),動(dòng)了換房改善居住條件的心思。
11月一手住宅網(wǎng)簽成交9268套
網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,2021年11月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交9268套,同比來看成績(jī)一般,同比2020年11月的13339套減少4071套,下降30.52%。但從環(huán)比看,年底“以價(jià)換量”成功吸引了買家入市,在10月出現(xiàn)年內(nèi)次低的7160套后, 11月廣州一手住宅成交環(huán)比漲3成逼近萬套。在這兩個(gè)月,廣州新房新批供應(yīng)也在增加,連續(xù)4個(gè)月超萬宗,加上10月下旬開始席卷廣州的“優(yōu)惠促銷”潮,年底房企的以價(jià)換量成功吸引買家入市,
在11月的成交分布中,增城以2256套奪得網(wǎng)簽量第一,黃埔、番禺也都在1000套以上,荔灣區(qū)同比大增達(dá)到776套,而網(wǎng)簽最少的海珠區(qū)只有73套。
多重因素推動(dòng)成交回暖
廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為,近期成交量有所提升和放款速度方面加快也有關(guān)系。對(duì)買家而言,近期放貸速度略微比二、三季度“松動(dòng)”,審批時(shí)間有所縮短,亦帶動(dòng)了買家的購置需求。也有分析認(rèn)為,不少在10月份國慶節(jié)假期有不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)的大盤,網(wǎng)簽時(shí)間多集中在11月,也是導(dǎo)致11月份整體網(wǎng)簽量有較明顯提升的原因。
克而瑞分析師表示,11月廣州成交有所回暖主要得益于以下幾方面的推動(dòng)。一、開發(fā)商推貨力度加大,11月新增一手住宅供應(yīng)10898套,是今年供應(yīng)第四高的月份;二、市場(chǎng)以價(jià)換量,11月監(jiān)測(cè)到的全市37次開盤加推,有12批次都是價(jià)格下調(diào),占到了1/3的比例,而且下調(diào)幅度普遍可以達(dá)到10%左右。二手樓市的業(yè)主也結(jié)束了之前的僵持,讓出了砍價(jià)的空間;第三,房貸放款加快,利于需求釋放,基本上半個(gè)月以內(nèi)就可以出同貸書,兩個(gè)月之內(nèi)就可以放款;第四,網(wǎng)紅盤集中簽約,11月份,荔灣的金域曦府、黃埔的星匯城都有幾百套的網(wǎng)簽。
增城供貨多 黃埔性價(jià)比高
從12月推貨區(qū)域結(jié)構(gòu)看,“東大倉”增城仍占大頭,不少項(xiàng)目單盤供應(yīng)在200至700套之間,在競(jìng)爭(zhēng)較大的情況下,新項(xiàng)目如何“突圍”吸引買家成交是對(duì)房企的考驗(yàn)。而黃埔、番禺和南沙則是近期供應(yīng)的第二梯隊(duì)。臨近年底,黃埔富頤華庭、越秀濱江·星航TOD,蘿崗越秀·星樾山畔TOD等項(xiàng)目,也紛紛以務(wù)實(shí)的價(jià)格在年底入市,受到“剛需”和“剛改”買家的青睞。
而從其余區(qū)域來看,除海珠、花都、增城三區(qū)成交持續(xù)回落以外,其他9區(qū)成交套數(shù)均呈回升態(tài)勢(shì),環(huán)比增幅超過100%的有荔灣、番禺兩區(qū)。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的監(jiān)控統(tǒng)計(jì),荔灣11月成交的776宗,主要是因?yàn)橛趪鴳c節(jié)前夕開盤的大盤萬科金域曦府成交的近千套陸續(xù)進(jìn)入網(wǎng)簽階段,11月單盤占荔灣區(qū)的68%。番禺11月成交1541宗,同比增加了11.51%,除亞運(yùn)城、汽車小鎮(zhèn)兩個(gè)“剛需”熱銷項(xiàng)目外,越秀·星匯文璽、保利悅公館、越秀·和樾府等區(qū)內(nèi)中高價(jià)位項(xiàng)目同樣備受買家青睞。值得關(guān)注的是,11月競(jìng)爭(zhēng)激烈的黃埔樓市,多盤有比較明顯的優(yōu)惠促銷,促使該區(qū)11月共成交1710宗,環(huán)比有增。但也由于黃埔11月成交勢(shì)頭較好,在一定程度上搶了增城的“風(fēng)頭”,增城雖依然有2256套網(wǎng)簽,但同比出現(xiàn)18%的下降。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,目前黃埔樓市整體性價(jià)比較高,因此增城單純靠打價(jià)格戰(zhàn)跟黃埔搶客的意義不大,未來或有待基建、產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好帶動(dòng),才能刺激更多買家關(guān)注。
近半年成交放緩 庫存周期再升
廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示,截至11月末,全市庫存量1109.9萬平方米,去化周期14個(gè)月,創(chuàng)2020年二季度以來新高。
克而瑞的統(tǒng)計(jì)則顯示,在今年1-11月的一手住宅成交中,已經(jīng)有四區(qū)網(wǎng)簽量破萬套,分別是增城區(qū)的2.5萬套、黃埔區(qū)的1.4萬套,南沙區(qū)的1.3萬套以及番禺區(qū)的1萬套。另外,白云區(qū)和海珠區(qū)今年1-11月同比漲幅頗為明顯,分別達(dá)到65.59%和37.86%。這主要是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)今年以來新盤供應(yīng)有較明顯增加。
【后市展望】
搶客大戰(zhàn)將延續(xù)
各區(qū)全新大盤值得留意
據(jù)悉,12月開發(fā)商將保持較高推貨力度,因此從供應(yīng)角度而言,廣州將保持較充足貨量,尤其位于較受買家青睞的熱區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的項(xiàng)目均有望在12月入市,如臨近廣鋼的廣摩地塊項(xiàng)目保利越秀·天啟,海珠南洲板塊中海觀澔府,黃埔萬科城市之光、保利羅蘭國際等。此外,如萬科金域曦府、亞運(yùn)城、中央城、保利翔龍?zhí)靺R等項(xiàng)目亦有加推計(jì)劃,由此可見,開發(fā)商“搶客大戰(zhàn)”還將持續(xù)。
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