“16萬(wàn)起，獨(dú)立小院，有房有地有花園……”年初，王先生看到這樣的宣傳廣告很動(dòng)心，即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)在北京周邊也實(shí)屬便宜。隨后，王先生與出租公司簽訂《承包租賃合同》，租賃了相應(yīng)土地及地上物，合同約定租賃用途為種植，時(shí)間為25年，一次性支付租金20萬(wàn)元。王先生裝修后沒(méi)幾天，當(dāng)?shù)卣块T(mén)認(rèn)定該土地為基本農(nóng)田，涉案土地相關(guān)改造屬于違法建設(shè)，將進(jìn)行強(qiáng)制拆除；出租公司也出具了整改保證書(shū)。幾個(gè)月后，王先生裝修的房子和全部院內(nèi)設(shè)施被一并拆除，他找到出租公司商討賠償事宜，但對(duì)方的電話已無(wú)人接聽(tīng)。王先生訴至法院，要求賠償損失80萬(wàn)元，而出租公司自始至終未出庭應(yīng)訴。最后法院判決王先生承擔(dān)30%的責(zé)任，出租公司承擔(dān)70%的責(zé)任。

法官提示：

民法典第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。王先生和出租公司簽訂的合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，因此他們對(duì)于無(wú)效均需擔(dān)責(zé)。由于出租公司明知土地屬基本農(nóng)田，而對(duì)外進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性出租，應(yīng)承擔(dān)主責(zé)；王先生租賃院落前未對(duì)院落性質(zhì)進(jìn)行核實(shí)也有過(guò)錯(cuò)。

很多城市中生活的人向往田園生活，經(jīng)常會(huì)在郊區(qū)花錢(qián)租下一個(gè)小院裝修，但很有可能會(huì)像王先生那樣，入住沒(méi)多久就遭遇限拆，最終利益受損。

法官提示，市民無(wú)論是租賃還是購(gòu)買(mǎi)房屋之前，一定要了解相關(guān)房屋的性質(zhì)。農(nóng)村房屋應(yīng)有宅基地使用證或者規(guī)劃部門(mén)的批示，房屋本身在宅基地范圍內(nèi)，而且農(nóng)村宅基地上的房屋只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間才能買(mǎi)賣(mài)，城鎮(zhèn)戶籍居民不能購(gòu)買(mǎi)，只能租賃使用且合同期限最高為20年；其他城鎮(zhèn)地區(qū)房屋一定要有相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或規(guī)劃部門(mén)出具的合法手續(xù)）的房屋出租銷(xiāo)售，租售合同也屬無(wú)效。同時(shí)，不要輕信“物美價(jià)廉”的房屋租售廣告。無(wú)論是房屋還是土地的租售，都有相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格，如果出現(xiàn)嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)的出租銷(xiāo)售行為，要謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。

最后，如果遇到此類(lèi)糾紛，受害人要盡快提起訴訟。此類(lèi)土地及房屋出租的公司往往做的是短期生意，一旦出現(xiàn)問(wèn)題或者糾紛，公司的相關(guān)人員會(huì)想方設(shè)法逃避責(zé)任，面對(duì)一無(wú)所有的空殼公司，想要追究其法律責(zé)任，拿回?fù)p失的錢(qián)款更是難上加難。（作者單位：北京市通州區(qū)人民法院）