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  • 100家房企融資總額負(fù)增長,地產(chǎn)商縮表陣痛期仍在持續(xù)

    2022年01月05日 10:11
    來源:第一財經(jīng)
    房價不再“只漲不跌”、企業(yè)不再“大而不倒”,在過去的2021年,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的巨變。這種巨變帶來的陣痛,從房企融資總量上也可見一斑??硕鹱钚陆y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2021年100家典型房企的融資量為12873億元,同比下降26%,跌至近五年來的最低點(diǎn)。
    融資總量整體縮水,一方面是在“三道紅線”驅(qū)使下,房企降杠桿的主動所為;更重要的是,金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險偏好降低。
    作為靠杠桿驅(qū)動起來的行業(yè),資金端的強(qiáng)力縮表,帶來了一系列連鎖反應(yīng):房企投資力度下降、土拍市場降溫、進(jìn)而影響到市場整體預(yù)期。
    如果說,曾經(jīng)為了符合“三道紅線”指標(biāo),房企尚能發(fā)揮財技,通過表外負(fù)債等方式蒙混過關(guān)。當(dāng)下,資金、土地、市場的全鏈條降溫,已經(jīng)向房企昭示出:行業(yè)縮表已是大勢所趨,企業(yè)必須放棄幻想,扎扎實(shí)實(shí)降負(fù)債,而不只是停留在報表上的粉飾數(shù)據(jù)。
    融資從高峰到低谷
    據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2021年100家典型房企的融資量為12873億元,同比下降26%,近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長,同時達(dá)到五年來最低點(diǎn)。
    年初,因各機(jī)構(gòu)額度充足、政策定調(diào)延續(xù)2020年底趨勢,疊加房企年初有大量償債需求,一季度房企融資量超4000億元。二季度以來,監(jiān)管加大對經(jīng)營貸、通道類業(yè)務(wù)的監(jiān)管,房企季度融資量同比下降16%,不達(dá)4000億元。
    更明顯的降溫發(fā)生在三季度,受部分企業(yè)違約事件的影響,房企融資總量下滑到3079億元,同比下降32%;到四季度,房企融資降到低谷,融資總量僅1767億元,同比減少55%。這一趨勢,與去年樓市、地市的整體走向一致。
    從融資結(jié)構(gòu)看,房企境內(nèi)外融資情況全線降溫。其中,境內(nèi)債券融資同比下降30%到6351億元;境外債權(quán)融資量3409億元,同比下降27%;股權(quán)融資和永續(xù)債分別募集112億元、58億元,分別同比下降77%、88%。
    “受融資環(huán)境收緊、三道紅線下房企主動降負(fù)債兩重因素影響,三季度行業(yè)銀行開發(fā)貸款余額增速走低,債券發(fā)行規(guī)模與信托規(guī)模明顯減少。”中銀證券表示。
    不過,跟以往市場下行不同,2021年市場迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián),即肇始于房企,也進(jìn)一步影響房企。融資總量的明顯縮水,不僅影響了房企的拿地、開工、施工、銷售,更直接影響到房企的現(xiàn)金流狀況。
    據(jù)中銀證券數(shù)據(jù),從房企現(xiàn)金流情況來看,截至2021 年 9 月末,128 家 A 股房企的現(xiàn)金持有量為1.20萬億元,同比下降 6.5%,增速處于歷史最低位;2021年前三季度現(xiàn)金流凈額為-2396 億元,處于歷史最低位,已經(jīng)連續(xù)三個季度為負(fù)。
    違約暴露降杠桿“水分”
    通常情況下,外部融資環(huán)境收緊,房企會更加依賴銷售回款。但是,因信貸環(huán)境收緊、購房者貸款難度加大,特別是三四線城市去化艱難,房企銷售明顯降溫;疊加多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管,房企的現(xiàn)金流狀況雪上加霜。
    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2014~2019 年,房企的違約債券余額占比長期處于低位(4%以下),2020 年房地產(chǎn)違約債券余額占全市場比重提升至 8%。進(jìn)入 2021 年后,房企違約情況進(jìn)一步加劇,全年違約債券余額約達(dá)735 億。
    需要注意的是,在去年已出現(xiàn)債務(wù)違約、或處在風(fēng)波邊緣的房企中,不乏“三道紅線”全線達(dá)標(biāo)的房企,比如佳兆業(yè)。過往,“三道紅線”被當(dāng)作房企財務(wù)穩(wěn)健的重要指標(biāo),如今綠檔房企也深陷風(fēng)波,是哪里出了問題?
    實(shí)際上,除了融資收閘、預(yù)售資金監(jiān)管等外部因素,房企的經(jīng)營負(fù)債、表外負(fù)債等問題,更需得到重視。譬如處在灰色地帶的經(jīng)營負(fù)債,因財務(wù)杠桿受到嚴(yán)控,一些企業(yè)將資金壓力分散到上下游企業(yè),占款比例增加。
    以恒大為例,“雖然恒大的凈負(fù)債率2020年、2021 年上半年持續(xù)下降,但經(jīng)營性負(fù)債卻持續(xù)上升,本質(zhì)上是將恒大對金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債,轉(zhuǎn)移到上游供應(yīng)商。”中銀證券表示。當(dāng)公司流動性出現(xiàn)問題時,商票兌付也會先于金融負(fù)債出現(xiàn)問題。
    另一灰色地帶,便是房企普遍操作的表外負(fù)債。中銀證券稱,表外負(fù)債包含明股實(shí)債、對非子公司或合聯(lián)營公司的擔(dān)保、永續(xù)債,考慮到經(jīng)營杠桿和表外借款兩大項(xiàng)目,在有息債務(wù)之外,部分房企資金流壓力實(shí)際上會超出預(yù)期。
    在中銀證券的測算中,招商蛇口、合景泰富、新力、奧園等房企的表外負(fù)債占比,均超過30%。
    克而瑞同樣表示,當(dāng)前房企的三道紅線并非真正改善,部分企業(yè)通過表外轉(zhuǎn)移、明股實(shí)債等方式降低杠桿。
    地產(chǎn)商放下僥幸心理
    行至2022年初,高歌猛進(jìn)的地產(chǎn)商終于意識到,時代風(fēng)向已變,必須切切實(shí)實(shí)降杠桿了。
    日前,旭輝董事局主席林中發(fā)文表示,房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向從來沒變,要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,堅(jiān)決降杠桿。近期政策變化僅是微調(diào),防止過急過快,造成系統(tǒng)性風(fēng)險。如果今年3月份觸底,6月份恢復(fù)常態(tài),已是較樂觀的情況。
    “很多人樂觀地認(rèn)為是否政策轉(zhuǎn)向了,地產(chǎn)春天又要來了;要放棄幻想,地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入青銅時代……”林中認(rèn)為。
    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊日前也指出,在“房住不炒”的頂層原則下,房地產(chǎn)業(yè)降杠桿要長期堅(jiān)持。近期出現(xiàn)風(fēng)險的企業(yè),其實(shí)是因?yàn)殚L期風(fēng)險的積累,“三道紅線”后沒有及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略和融資模式,最后出了問題。
    展望2022年,克而瑞認(rèn)為,在行業(yè)降杠桿的主體思路下,今年房地產(chǎn)整體融資環(huán)境仍以維穩(wěn)為主,維護(hù)企業(yè)的正常融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
    從企業(yè)償債壓力看,2022年房企到期金額達(dá)到6298億元,同比減小21%,但房企整體償債壓力仍較大。目前,部分表內(nèi)財務(wù)表現(xiàn)好的企業(yè),實(shí)際上杠桿率仍然很高,行業(yè)未來必將持續(xù)出清。
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