1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.4%；全國商品房銷售額18.193萬億元，同比增長4.8%。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%，一方面是受2019年高基數(shù)影響，另一方面與2021年房企融資環(huán)境收緊有一定關聯(lián)。受金融端、供給端以及需求端政策引導，2021年全國商品房銷售情況表現(xiàn)為前高后低。”
商品房銷售額同比增長4.8%，房價增速創(chuàng)五年內(nèi)新低
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國商品房銷售額18.193萬億元，同比增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。其中，住宅銷售額同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。
從銷售面積來看，2021年，全國商品房銷售面積約17.94億平方米，同比增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示：“2021年和2020年最大的不同點在于，2021年是明顯的先熱后冷，上半年的成交金額是奠定全年成交金額再創(chuàng)新高的基礎。不過，與銷售金額4.8%的增長相比，去年全國商品房銷售面積的增長明顯偏小，這一趨勢值得關注。其中的原因在于，一方面2021年新房成交金額高企和全國房價總體微漲有一定關系；另一方面，和一、二線熱點城市成交量占比提升有一定關系。”
事實上，從單月數(shù)據(jù)來看，從去年3月開始，商品房銷售額和銷售面積已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌，直至12月已經(jīng)連續(xù)10個月呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“單從去年12月數(shù)據(jù)來看，銷售面積約為2.13億平方米，是最近多年來的同期最低值，已經(jīng)持續(xù)6個月單月同比下調(diào)，本輪樓市可以說是多年來市場全面速凍最明顯的一次。”
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2021年全國商品房均價為10139元/平方米，同比漲幅為2.8%。對此，潘浩表示：“這一增速為近五年最低水平，與去年金融端、供給端以及需求端政策趨嚴導致的低預期有關。但從長期來看，量價增速均處于穩(wěn)定增長區(qū)間。”
對于今年房地產(chǎn)市場整體走勢，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示：“2022年，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將高位回落，市場處于下行周期。當前市場觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。”
開發(fā)投資增速沖高回落，新開工面積減少一成
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約14.76萬億元，同比增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資約11.12萬億元，同比增長6.4%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱：“2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷三部曲，其中1-8月份屬于過熱，即為兩位數(shù)增速；9-11月份為溫和，即介于5%-10%的區(qū)間；12月份步入過冷區(qū)間，即低于5%的水平。從總體上看，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)略低迷，這也使得2022年激活開發(fā)投資熱情、鼓勵企業(yè)投資拿地等會成為主流政策。”
此外，在融資趨緊、房企面臨流動性緊張的局面下，2021年全國新開工面積總體下降了一成。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積約19.89億平方米，同比下降11.4%，其中，住宅新開工面積約14.64億平方米，同比下降10.9%；房屋竣工面積約10.14億平方米，增長11.2%，其中，住宅竣工面積7.3億平方米，同比增長10.8%。
“近三年來首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，這也反映出，開發(fā)投資仍在筑底過程中。”潘浩分析稱。
陳文靜預計：“2022年，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢。究其原因，一方面，2021年全國土地縮量明顯，將拖累新開工規(guī)模；另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重，全年市場銷售規(guī)?；芈湎拢髽I(yè)開工亦受限。”
購地面積同比下降15.5%，房企到位資金趨緊
在土地購置方面，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.159億平方米，同比下降15.5%；土地成交價款約1.78萬億元，同比增長2.8%。
“2021年，全國房企土地購置面積同比增速為-15.5%。土地市場非常蕭條，類似跌幅較大的態(tài)勢，既說明房企受資金壓力影響，拿地節(jié)奏較慢，也對2022年新房的供應產(chǎn)生利空影響。”嚴躍進說。
在土地市場由熱轉(zhuǎn)冷的背后，是房企到位資金從去年四季度開始趨緊。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為4.2%，比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款約2.33萬億元，同比下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金約6.54萬億元，同比增長3.2%；定金及預收款約7.40萬億元，同比增長11.1%；個人按揭貸款3.24萬億元，同比增長8.0%。
對此，張波分析稱：“從最新數(shù)據(jù)可以看出，貸款下降的比例非常高，并且主要依靠房企自籌資金和預收款來填補。雖然降低貸款比例可以有效降低行業(yè)的系統(tǒng)性風險，但房企的生存壓力無疑在明顯增大。2022年，穩(wěn)健的貨幣政策將保持靈活適度，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，房企的融資層面壓力會有所緩解，房企爆雷會得到有效控制，行業(yè)總體更為穩(wěn)健發(fā)展。”
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