作為一名三四線城市的房屋銷售經(jīng)理,大年初七開始,田潔(化名)就馬不停蹄地開始帶客戶看房子了。談及春節(jié)期間的樓市情況,其直言:“不咋樣”。返鄉(xiāng)置業(yè)的情況也并不多見。
根據(jù)中銀證券的統(tǒng)計,其跟蹤的47個城市2022年春節(jié)較2021、2019年春節(jié)新房成交面積分別下降47.9%和7.9%,其中一線城市增長顯著,較2021、2019年春節(jié)新房成交面積同比分別增長75.7%和262%,三線城市顯著承壓,較2021、2019年春節(jié)新房成交面積同比分別下降62.7%和85.6%。二線城市成交量較2021年春節(jié)下降60%左右。
克而瑞會議指出,全國范圍內(nèi),返鄉(xiāng)置業(yè)未發(fā)生,從重慶到安徽到福建,而且比低迷的預期還要不及。
三四線城市此前火熱興起的“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”,終究是“退潮”了。
房企打折促銷不再
三四線城市市場變冷,是從開發(fā)商不再熱衷于打折促銷開始的。
一位長期關注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)坦言,以往春節(jié)還沒到,恒大就會第一個跳出來打折促銷,但今年情況特殊。
田潔也表示,今年春節(jié)期間開發(fā)商幾乎沒有任何的促銷活動。
根據(jù)CRIC調研數(shù)據(jù),深圳僅有50%~60%左右售樓處開放,相較往年的80%有明顯下滑,北京疫情突襲,售樓處開放率也僅有54%。武漢、福州、濟南等雖然未關閉售樓處,但也只有2-3人值班,保證最基本的接待能力。長沙、成都等地春節(jié)期間大部分都直接放假,直到年后才恢復正常開放。而天津和西安由于疫情影響,整個1月連帶春節(jié)基本都處于停擺狀態(tài),線下售樓處開放程度很低。
“人家想想還是在一二線好,就看城鎮(zhèn)化,農(nóng)民變市民有多少潛力好挖了。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,1月份29個重點城市新房新增供應面積1080萬平方米,同環(huán)比降幅分別達到43%和58%,主要是受到年末基數(shù)較高和新冠疫情各地頻發(fā)等不確定性影響,直接導致成交量下降。比如,一線城市市場反彈,特別是上海,但1月份一線城市商品住宅新增供應面積環(huán)比下降48%。
與供應量的減弱相對應的是成交數(shù)據(jù)的不容樂觀。1月份,根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,29個重點城市整體成交1429萬平方米,環(huán)比下降37%,同比下降46%。除了與供應下降有關,在按揭正?;院?,前期積壓的需求釋放殆盡,后續(xù)需求釋放受到阻礙。
此外,2022年1月,二手房市場整體持續(xù)小幅回落,9個重點城市共計成交329萬平方米,環(huán)比微降5%,較去年同期相比規(guī)模減少45%。臨近春節(jié)市場供應顯著縮量帶動成交小幅下行。從70城房價來看,二手房房價跌幅、下跌城市明顯大于新房,導致二手房市場成交冷淡,拖累了“先賣后買”的交易。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,這主要有三方面的原因。第一、當前購房市場供求兩端均出現(xiàn)了觀望或者“躺平”的狀態(tài),入市的意愿非常弱。房企促銷方面也減少了營銷的投入,購房者也認為市場還處于下行周期。第二、和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的同期對比有關系。去年春節(jié)期間其實交易很不錯,至少2021年是屬于歷史上春節(jié)期間交易較好的階段,如此對比,當前成交數(shù)據(jù)自然更顯得低迷。第三、春節(jié)期間疫情和天氣降溫等影響,也容易影響房企的開盤和促銷,即一些政策的促銷活動也會被冷落。
不過,在嚴躍進看來,市場降溫不用過于恐慌。從1月份信貸數(shù)據(jù)看,明顯好于預期,換句話說,后續(xù)要關注銀行信貸政策變化所帶來的影響。后續(xù)房企和銀行之間的親密程度會增加,客觀上會進一步刺激市場交易的活躍。預計元宵節(jié)后,新一輪的促銷工作會加快,客觀上使得2月份交易呈現(xiàn)緩慢復蘇的狀態(tài)。
青年返鄉(xiāng)置業(yè)熱情減淡
三四線成交數(shù)據(jù)低迷的背后,也折射出當下年輕人返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮的減退。
在昆山做房產(chǎn)中介的李強(化名)已經(jīng)很多年沒有在老家待過了。每年春節(jié)“候鳥似”地回家待幾天成了他和家鄉(xiāng)唯一的交集。他坦言,大部分留在老家的人平時主要都是帶孩子,順便上上班。而整個春節(jié)期間昆山花橋的房屋銷售行情也不溫不火,“很多都是觀望的,今年看樣子不太行”。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解,青州市本地一位靠房地產(chǎn)起家的開發(fā)商,2021年也只敢接一些有政府補助的安置房項目。即便如此,其仍有不少工程款沒有要回來。
當下,愿意留在老家買房置業(yè)的小鎮(zhèn)青年已經(jīng)越來越少,買房置業(yè)群體集中在結婚、孩子入學以及生活品質改善等幾個方面。比如,山東省濰坊青州市的適齡青年們往往更愿意去地級市濰坊買房。對于他們而言,大城市意味著更多的機會和更大的發(fā)展空間。
從機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看,CRIC監(jiān)測的無錫春節(jié)期間60個在售項目中,約1/3的項目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本上20%,而且以價換量沒效果,蕪湖只有一個項目超過了10套,阜陽僅有三個項目在10套左右。云南省內(nèi)只有西雙版納是好的,版納最好的項目,來訪量也是全省內(nèi)最高,春節(jié)期間接近200組,但也只認購了4套。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,今年以來,返鄉(xiāng)置業(yè)并未出現(xiàn)。一是,三四線城市房價在明顯下跌。根據(jù)70城房價數(shù)據(jù),去年12月份仍有50個城市的新房價格環(huán)比下跌,基本都是三四線城市。從趨勢來看,熱點城市房價跌幅在收窄,而內(nèi)地三四線城市房價跌幅仍在擴大,導致購房熱情不高。
二是,三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)高峰,是在2016~2018年去庫存和棚改期間,當時房價上漲預期強烈,棚改貨幣化安置也提高了購買力,加上去庫存和棚改導致新房庫存低,返鄉(xiāng)置業(yè)潮比較熱。當下,內(nèi)地三四線城市庫存高壓,開發(fā)商在這些區(qū)域大面積降價促銷,導致買房熱情并不高。
三是,近年來城鎮(zhèn)居民收入下降,一方面是疫情影響,導致生產(chǎn)生活服務業(yè)就業(yè)人員收入下降,這部分人群是返鄉(xiāng)置業(yè)的重點人群;另一方面,很多人群對未來收入預期并不樂觀,對買房的謹慎度上升。
房價下跌成最大阻礙
三四線房價的不穩(wěn)定性,更是阻礙青年群體返鄉(xiāng)置業(yè)的重要原因。
田潔向觀察者網(wǎng)坦言,綜合來看,近幾年青州市的房價基本上跟之前沒有什么變化。新房具體要分樓層分位置,二手房主要看房主是否著急用錢。
2020年8月,張濤(化名)和妻子成功購買了人生中的第一套房子。由于項目賣得慢,當年10月底,房子就成功交付了。
為了這套房子,張濤做足了功課,前前后后跑了很多樓盤,最終選擇了一家全國大型品牌開發(fā)商的房子。項目帶車位帶裝修,價格是8300元/平方米。
不過,伴隨著交房的欣喜一同發(fā)生的,還有無數(shù)的小煩惱,用張濤的話說,“大問題沒有,小問題不斷”。首當其沖地就是價格問題。根據(jù)張濤介紹,房子買完之后該品牌開發(fā)商就出現(xiàn)了全國性降價的現(xiàn)象。其中,二期價格降到了6000~7000元/平方米,但是裝修比一期差點。剩下三棟不帶車位帶裝修的(據(jù)說車位基本上白送),便宜的5500元/平方米,最貴的也就6000元/平方米。張濤無奈地表示:“都成白菜價了”。
另一個讓張濤頗為頭疼的是不令人滿意的售后服務。其中,比較有代表性的要數(shù)集中供暖問題。由于小區(qū)入住戶數(shù)不夠,開發(fā)商一開始拒絕當年集中供暖。在經(jīng)歷了打12345、給省長信箱寫信、向青州市信訪局、住建局反饋等之后,開發(fā)商才終于答應供暖。這過程讓人精疲力盡。
張濤的經(jīng)歷只是無數(shù)選擇返鄉(xiāng)置業(yè)的小鎮(zhèn)青年的一個典型代表。漲幅緩慢甚至呈現(xiàn)下降趨勢的房價變化刺痛了年輕人的神經(jīng),地方上素質不高的物業(yè)服務人員也讓他們周旋在維權當中疲于應付。因此,更好的城市和更規(guī)范的管理成為吸引人員流動的遠方。
好消息是,行業(yè)政策環(huán)境改善預期正在進一步明確,資金端、政策端等均將發(fā)力。各地也在全面落實因城施策,如調整公積金貸款政策,降低房貸利率等,穩(wěn)定購房者預期。但對于大多數(shù)城市尤其是三四線城市而言,市場調整的周期或仍將持續(xù)較長時間。
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