“材料齊全審批好后，他項(xiàng)權(quán)證到，等放款大概一個(gè)月，比前陣子已經(jīng)快多了。”當(dāng)每經(jīng)記者在上海交通銀行(601328)某支行咨詢房貸辦理時(shí)，個(gè)貸經(jīng)理如此表示。

這并非個(gè)例，與去年下半年動(dòng)輒三、四個(gè)月，甚至半年以上才能放款相比，虎年開年以來(lái)，上海地區(qū)多家銀行的放款速度明顯提高。每經(jīng)記者日前走訪了包括國(guó)有大行、股份行、城商行在內(nèi)的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，了解到目前銀行對(duì)于二手房貸款無(wú)論是審批還是放款均有所提速，大多是在過(guò)戶完成后一個(gè)月內(nèi)可以放款，也有股份行個(gè)貸經(jīng)理表示可在一到兩周內(nèi)放款，并且直言“今年相比去年（放款）情況好很多了”。

不過(guò)，多位個(gè)貸經(jīng)理強(qiáng)調(diào)這是當(dāng)前辦理的時(shí)間進(jìn)度，不確定哪天會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

另外，房貸利率也有所下調(diào)。去年7月24日起，上海首套房貸利率、二套房貸利率分別上調(diào)至5%、5.7%。每經(jīng)記者在近日的走訪中了解到，目前各大銀行的首套房貸利率已跟隨最近一期LPR變動(dòng)下降至4.95%，二套房貸利率5.65%。

審批和放款都快了

近日，每經(jīng)記者以購(gòu)房者的身份前往上海地區(qū)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)咨詢房貸業(yè)務(wù)，在溝通過(guò)程中了解到，當(dāng)前多家銀行對(duì)于二手房貸款在審批及放款流程上均有所提速。

“就看資料齊不齊全，資料齊的話，現(xiàn)在來(lái)辦（房貸）審批都挺快的。”工商銀行(601398)某支行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示。

農(nóng)業(yè)銀行某支行個(gè)貸部人士告訴記者：“如果你是通過(guò)一些大的房產(chǎn)中介來(lái)買房，那現(xiàn)在可以直接來(lái)我們銀行申請(qǐng)貸款；如果是一些比較小的中介，要看這個(gè)中介是不是在我們銀行的中介準(zhǔn)入名單里，如果不在名單里，現(xiàn)在暫時(shí)是不能來(lái)做房貸的。”他同時(shí)提到，一般情況下，資料齊全來(lái)申請(qǐng)房貸，現(xiàn)在審批基本在三至四周。

記者在咨詢中了解到，目前銀行對(duì)二手房貸款審批加放款的整體流程大致需要兩個(gè)月，與去年因房貸額度緊張導(dǎo)致銀行放款時(shí)間動(dòng)輒三四個(gè)月、甚至半年相比，當(dāng)下這一放款節(jié)奏已經(jīng)明顯加快。

“材料齊全審批好后，他項(xiàng)權(quán)證到，等放款大概一個(gè)月。”交通銀行某支行個(gè)貸經(jīng)理同時(shí)說(shuō)道，后面是否會(huì)再加快還不知道，“比前陣子已經(jīng)快多了”。

記者也從上海銀行某支行個(gè)貸部了解到，該行二手房貸款基本一個(gè)月左右審批能結(jié)束，房子過(guò)戶抵押以后放款，一般加起來(lái)兩個(gè)月左右。

不過(guò)，多位個(gè)貸經(jīng)理會(huì)強(qiáng)調(diào)這是當(dāng)前辦理的時(shí)間進(jìn)度。例如，當(dāng)記者向建設(shè)銀行(601939)某支行個(gè)貸經(jīng)理咨詢房貸多久能放款時(shí)，對(duì)方表示：“這個(gè)不確定的，沒(méi)法給你個(gè)具體時(shí)間，因?yàn)椴淮_定哪天會(huì)出新的調(diào)控。只能說(shuō)現(xiàn)在的情況是，審批一個(gè)月，放款一個(gè)月，整個(gè)流程下來(lái)差不多兩個(gè)月。”

興業(yè)銀行某支行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，一季度銀行二手房的貸款額度相對(duì)比較充足，但現(xiàn)在還有一個(gè)月左右就到季末了，“我們也沒(méi)法保證具體什么時(shí)間能放款，只能說(shuō)目前的額度是比較充足的。”

相對(duì)來(lái)看，也有銀行的業(yè)務(wù)處理節(jié)奏更快。招商銀行(600036)某支行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示:“您簽了合同付完首付后，我們銀行的貸款審批一般是兩周左右，交易中心和銀行都會(huì)核查房屋坐落情況等信息。審批好后，您跟賣家去交易中心完成過(guò)戶及交稅，弄好后一到兩周放款。公積金貸款兩周左右可以放款，純商貸可能一周左右就可以放款。”

“去年等待放款時(shí)間比較長(zhǎng)，今年相比去年情況好很多了。”上述個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)道。

首套和二套房貸利率都降了

記者在走訪中了解到，目前上海地區(qū)各大銀行的首套房貸利率已下降至4.95%，二套房貸利率降至5.65%。

去年7月24日，上海首套房貸利率由4.65%調(diào)整至5%（當(dāng)時(shí)LPR 35基點(diǎn)），二套房貸利率由5.25%上調(diào)至5.7%（當(dāng)時(shí)LPR 105基點(diǎn)）。

而從央行最新公布的2022年1月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)來(lái)看，1年期LPR為3.7%、5年期以上LPR為4.6%。其中，與房貸掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，也是20個(gè)月來(lái)首次下調(diào)。

跟隨5年期以上LPR變動(dòng)，上海地區(qū)各大銀行的首套及二套房貸利率也相應(yīng)下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，不過(guò)相較LPR的加點(diǎn)幅度依然沒(méi)變。“各家銀行都是一樣的”，多位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，同時(shí)提醒關(guān)注之后每月LPR變動(dòng)，房貸利率也會(huì)跟隨作出相應(yīng)調(diào)整。

以“貸100萬(wàn)，30年，等額本息”的商業(yè)貸款為例，原先首套房貸利率5%，需要每月還月供5368.22元，利息總額93.26萬(wàn)元；首套房貸利率下調(diào)至4.95%后，需要每月還月供5337.7元，利息總額92.16萬(wàn)元。

類似地，原先二套房貸利率5.7%，需要每月還月供5804元，利息總額108.94萬(wàn)元；二套房貸利率下調(diào)至5.65%后，需要每月還月供5772.36元，利息總額107.8萬(wàn)元。

堅(jiān)守房住不炒定位

去年以來(lái)，上海多部門聯(lián)合出臺(tái)了“滬十條”、“滬七條”等系列調(diào)控文件，堅(jiān)守“房住不炒”定位，維護(hù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在此背景下，包括銀行貸款投放、限購(gòu)政策、交易價(jià)格等多個(gè)方面都迎來(lái)更為嚴(yán)格的約束。

例如，2021年1月22日起施行的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)〔2021〕48號(hào)），明確嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，要求實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2021年3月3日印發(fā)的《上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局等關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（滬建房管聯(lián)〔2021〕129號(hào)），要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，規(guī)范二手住房?jī)r(jià)格等信息發(fā)布行為，嚴(yán)格房源核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)不得發(fā)布房源掛牌信息。嚴(yán)肅查處誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為。

2021年7月24日起實(shí)施的《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》（滬建房管聯(lián)〔2021〕476號(hào)），明確通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。這被視為是上海樓市限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”之舉，意味著此前炒房客利用贈(zèng)與方式繞開監(jiān)管的方式不再奏效。

可以看到的是，房住不炒的定位在不斷被鞏固。在2022年首場(chǎng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)例行新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳副主任張忠寧介紹道，2021年11月末房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.4%，整體保持穩(wěn)定，購(gòu)房者的合理住房需求進(jìn)一步滿足，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)四季度以來(lái)的下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅回落。據(jù)測(cè)算，一線城市北上廣深新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，其中北京環(huán)比持平，上海上漲0.4%，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%；一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，其中北京、上海環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，廣州、深圳分別下降0.3%和0.4%。