日前，某大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部講話流出，在市場上引發(fā)了關于“房地產(chǎn)去金融化”的討論。有聲音認為，接下來行業(yè)金融支持將大幅降低，這是對“房地產(chǎn)去金融化”的一種誤讀。
必須指出的是，“去金融化”是對此前過度金融化的一種矯正，其最終目的是將房企的經(jīng)營杠桿率降至合理水平，優(yōu)化負債結構，推動房地產(chǎn)回歸居住屬性、民生屬性，避免引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風險。
房地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)的“過度金融化”問題，具體體現(xiàn)在兩個層面。一是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過度依賴金融杠桿，高負債、高杠桿、高周轉；二是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局金融領域，投資、持股甚至控股商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等，產(chǎn)業(yè)資本過度進入金融行業(yè)。
“過度金融化”的成因十分復雜，不同成因之間又互為因果、螺旋交叉。
首先，房地產(chǎn)的投資屬性曾一度超越居住屬性，引發(fā)投機行為，形成了房價“只漲不跌”的預期。受此預期影響，房企加杠桿擴張，購房者擔心買晚、買小，超前借貸買房，這些行為又進一步固化了房價上漲預期，陷入惡性循環(huán)。
其次，金融機構的逐利行為加深了房地產(chǎn)融資結構的復雜性。“抽屜協(xié)議”“明股實債”等亂象一度盛行，影子銀行風險上升，既增加了監(jiān)管部門的拆解難度，又削弱了調(diào)控政策的落地效果。
再次，部分房企缺乏合理的融資規(guī)劃，難以做到“事前預判、事中跟蹤、事后復盤”。個別經(jīng)營人員抱著“賺一筆就跑”的心態(tài)，自己任職期間過度融資、大鋪攤子，甚至從中非法牟利，事后離職，繼任者也不理舊賬。這導致部分房企的債務結構嚴重失衡，其融資行為愈發(fā)偏離自身的經(jīng)營發(fā)展軌道，一旦遭遇現(xiàn)金流緊張，風險極易暴露。
因此，遏制房地產(chǎn)“過度金融化”的核心思路是堅持“房住不炒”定位，回歸房地產(chǎn)的居住屬性。
近年來，監(jiān)管部門重點從供給側入手，旨在改變房企的外源性增長模式，降低行業(yè)負債和風險。一方面，持續(xù)開展亂象整治行動，嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；另一方面，持續(xù)健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度，明確重點房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，并建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比不得高于相應上限。
在行業(yè)去杠桿過程中，個別企業(yè)違約風險必然會暴露。對此，不能急于政策轉彎，否則便是前功盡棄。要在堅持“房住不炒”的定位下，積極穩(wěn)妥處置已暴露風險；同時，保持房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)、投放有序，但在結構上要做到“有保有壓”，精準有效滿足房企、購房者的合理剛性融資需求，堅決遏制違法違規(guī)行為。
必須明確的是，我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的總體趨勢不會改變。接下來，一定要堅決貫徹黨中央決策部署，認真落實中央經(jīng)濟工作會議精神，堅持“房住不炒”定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制。同時，加強預期引導，進一步提升房地產(chǎn)金融政策的精準度，并保持政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。此外，還要探索行業(yè)新的發(fā)展模式，加強對長租房市場、保障性住房建設的金融支持力度，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
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