春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生較大變化，多地購(gòu)房降低首付比例，還有一線城市下調(diào)房貸利率。過(guò)往多年，伴隨著調(diào)控政策“放松-收緊-放松”的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出“熱-冷-熱”的走勢(shì)，有人據(jù)此認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控是歷史的重演，還有人預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)會(huì)再次大幅上漲。真的會(huì)這樣嗎？

復(fù)盤(pán)本輪樓市調(diào)控可發(fā)現(xiàn)，面對(duì)一些房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，從2021年第四季度開(kāi)始，與企業(yè)相關(guān)的政策出現(xiàn)變化。之后，面向購(gòu)房者的寬松政策增多，例如購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、公積金貸款額度增加以及貸款條件放寬等。

到春節(jié)后，菏澤、重慶、贛州、佛山相繼傳出商業(yè)性住房貸款首付下降的消息。在調(diào)控政策中，限購(gòu)、限貸才是最核心的措施，它們的松動(dòng)與否關(guān)系著市場(chǎng)的冷與熱。與此同時(shí)，許多城市住房貸款的發(fā)放速度明顯加快，房貸利率逐步下調(diào)。

但需要注意的是，如果據(jù)此推斷未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲，則就忽略了許多外部因素，就如同配方一樣的菜肴，不同的廚師也會(huì)做出不一樣的味道。

自“房住不炒”提出以來(lái)，這一調(diào)控原則已經(jīng)逐漸深入人心，各類有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施均有所加強(qiáng)，即使面對(duì)2020年初疫情的影響，調(diào)整政策仍未松動(dòng)，足見(jiàn)政府的決心。而從市場(chǎng)環(huán)境看，之所以過(guò)去每次調(diào)控松動(dòng)后，都會(huì)出現(xiàn)樓市交易火熱、價(jià)格上漲，是因?yàn)橹袊?guó)的城市化正在快速推進(jìn)，大量居民有購(gòu)房需求。但截至2021年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到64.72%，且很多城市目前的住房供給較大，未來(lái)購(gòu)房需求的釋放會(huì)有所放慢。

近幾年，雖有一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但全國(guó)的房?jī)r(jià)仍處在上升期，2015年，全國(guó)商品住宅均價(jià)為6472元/平方米，到2021年已突破1萬(wàn)元/平方米。每一次價(jià)格的抬升，都會(huì)使有支付能力的購(gòu)房者減少一些，所以，政策微調(diào)不一定會(huì)讓需求快速增加，進(jìn)而拉動(dòng)價(jià)格上漲。

因此，本輪調(diào)控政策調(diào)整，是出于穩(wěn)定市場(chǎng)的需要，貫徹了因城施策、分類調(diào)控的精神，不違背“房住不炒”的原則，也符合2021年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。況且，作為近兩年對(duì)行業(yè)影響最大的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、“三道紅線”兩項(xiàng)政策，如今依舊有效，仍能控制資金有序進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。至于購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款政策調(diào)整等，仍符合現(xiàn)有的政策框架，而房貸發(fā)放提速及利率下行，更應(yīng)被視為對(duì)過(guò)去一年政策的調(diào)整，讓住房貸款回歸正常水平。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)發(fā)生大幅上漲的可能性明顯降低，尤其是城市群以外的三四線及以下城市。當(dāng)然，相對(duì)寬松的政策會(huì)有助于庫(kù)存壓力較大的城市加速房源去化，增加住房交易量，滿足多樣的購(gòu)房需求。

不過(guò)，也要警惕的是，當(dāng)前一二線及其他核心城市依然存在住房難、住房貴的問(wèn)題，住房矛盾依舊突出，未來(lái)仍需密切關(guān)注這類城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)，多措并舉地解決新市民居住需求。（薛宇飛）