隨著房貸利率飆升，火爆的美國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)“降溫”跡象。

受房貸利率上行、高房?jī)r(jià)和低庫(kù)存等因素拖累，2月25日美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)1月成屋簽約銷(xiāo)售指數(shù)環(huán)比下降5.7%至109.5，創(chuàng)下2021年2月以來(lái)的最大降幅，也是連續(xù)第三個(gè)月下降。除了二手房，美國(guó)新房銷(xiāo)售也受到拖累，美國(guó)1月新屋銷(xiāo)售總數(shù)年化為80.1萬(wàn)套，環(huán)比減少4.5%，出現(xiàn)三個(gè)月來(lái)的首次下滑。

盡管美聯(lián)儲(chǔ)加息還未降臨，但抵押貸款利率目前已經(jīng)大幅上升，購(gòu)房者的承受能力下降，創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)、庫(kù)存稀缺也讓許多購(gòu)房者望而卻步。

房貸利率飆升推動(dòng)樓市降溫

在美聯(lián)儲(chǔ)緊縮預(yù)期下，美國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢(shì)頭，抵押貸款利率上升正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成越來(lái)越大的壓力。

美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)(MBA)23日公布的數(shù)據(jù)顯示，由于抵押貸款利率上升，截至2月18日當(dāng)周抵押貸款申請(qǐng)指數(shù)下降13.1%至466.4，創(chuàng)下2019年末以來(lái)最低水平。與此呼應(yīng)的是，美國(guó)30年期固定利率貸款的合約利率上周小幅上升至4.06%，創(chuàng)下2019年7月以來(lái)的最高水平，自2021年末以來(lái)便已上升近1個(gè)百分點(diǎn)。

美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Selma Hepp表示，抵押貸款利率飆升很可能會(huì)削弱人們對(duì)住房的需求，主要打擊首次購(gòu)房者和預(yù)算有限的民眾。

不斷攀升的房?jī)r(jià)和房貸利率意味著首次購(gòu)房者壓力倍增。NAR表示，對(duì)于首次購(gòu)房者而言，去年第四季度按揭貸款的月供占家庭收入的比重躍升至25.6%，可負(fù)擔(dān)能力為三年來(lái)最差，去年同期這一比例為22.4%。

需要注意的是，在過(guò)去一年里，全美范圍內(nèi)租金也呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)公司Realtor.com對(duì)兩居室和一居室房產(chǎn)的分析報(bào)告，在2020年12月到2021年12月間，美國(guó)最大的50個(gè)大都市的租金中值增長(zhǎng)了19.3%。

美國(guó)樓市何去何從？

2021年，美國(guó)樓市一片熱火朝天。

由于抵押貸款利率位于低位，房屋庫(kù)存有限，同時(shí)需求旺盛促使購(gòu)房者激烈競(jìng)爭(zhēng)，2021年美國(guó)房?jī)r(jià)增幅創(chuàng)下歷史新高。根據(jù)NAR數(shù)據(jù)，2021年美國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)為346900美元，比2020年飆漲16.9%。

此外，去年美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)也十分火爆。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)Real Capital Analytics于2月發(fā)布的《跨境投資綱要》，去年外資蜂擁進(jìn)入美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，投資額達(dá)到2019年后的最高水平，主權(quán)財(cái)富基金、養(yǎng)老年金和其他外國(guó)機(jī)構(gòu)2021年總共購(gòu)買(mǎi)了價(jià)值708億美元的商業(yè)地產(chǎn)，較2020年接近翻倍。在外資和美國(guó)國(guó)內(nèi)資金的共同追捧下，2021年美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的總交易額達(dá)到8090億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2019年接近6000億美元的前高。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，樓市火爆在某種程度上其實(shí)是一個(gè)全球性現(xiàn)象，很多國(guó)家和都市圈都出現(xiàn)了市場(chǎng)交易火爆、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象，這是需要警惕的地方，今年的房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)像去年那么大。

新峰地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析師許啟凡也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，受美聯(lián)儲(chǔ)寬松貨幣政策、疫情、樓市低庫(kù)存等因素影響，去年美國(guó)房屋需求強(qiáng)勁，價(jià)格也出現(xiàn)飆升。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策逐漸收緊，美國(guó)民眾月供壓力上升，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)逐步降溫。

總體而言，雖然抵押貸款利率提高預(yù)計(jì)會(huì)在一定程度上給樓市降溫，但目前市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，2022年美國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)增長(zhǎng)，只是與2021年相比漲幅沒(méi)那么高。

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)平臺(tái)Zillow發(fā)布的2022年住房展望，預(yù)計(jì)今年美國(guó)房?jī)r(jià)還能上漲11%。而隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲和房貸利率提高，對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)房子將變得更難以負(fù)擔(dān)。

對(duì)此穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi表示，“對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們將發(fā)現(xiàn)在未來(lái)兩三年內(nèi)很難買(mǎi)到房子。在此期間，他們將支付更高的租金，攢首付也變得更加困難。”

隨著大量富人購(gòu)入第二套住房或以投資為目的置業(yè)，許多普通民眾越來(lái)越買(mǎi)不起房。NAR表示，由于房?jī)r(jià)上漲和來(lái)自富人全款買(mǎi)房的擠壓，2021年有近100萬(wàn)美國(guó)人被擠出了住房市場(chǎng)，首次購(gòu)房者在市場(chǎng)中的比例已降至八年來(lái)的最低點(diǎn)，這意味著更多的人需要租房。

這種現(xiàn)象可能會(huì)在未來(lái)拖累美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，租金和房?jī)r(jià)高漲會(huì)增加民眾的生活成本，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致各類(lèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)用房成本增大，進(jìn)而影響到美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。