“花了100平方米的錢，卻只買到70平方米左右的房子”，公攤面積曾廣受購房者詬病，今年兩會期間，“取消公攤面積”的話題再度登上熱搜，有政協(xié)委員建議國家取消公攤面積。

什么是公攤面積？

據(jù)《人民日報》報道，今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權(quán)利。

那么，什么是公攤面積呢？通俗來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

但是，洪洋提到，從來沒有哪一個專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復(fù)收費(fèi)？也只能由開發(fā)商說了算。

在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。

為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會和諧。

住建部曾提“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”

其實(shí)，對取消公攤面積的討論近幾年一直未曾間斷。上一次引發(fā)熱議的時候是2019年。

2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于 等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

分析人士認(rèn)為，目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

2019年的2月24日，新華社發(fā)布《權(quán)威專家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”》的文章。

權(quán)威專家在新華社采訪中解釋：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算的做法主要解決兩方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。

不過，澎湃新聞注意到，住建部曾于當(dāng)年的9月10日再次發(fā)布征求《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見的函。

但在第二次的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

按照住建部官網(wǎng)于2021年11月22日公布的關(guān)于政協(xié)第十三屆全國委員會第四次會議第0009號（城鄉(xiāng)建設(shè)類001號）提案答復(fù)的函中的表述，住建部正在編制全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范《住宅項(xiàng)目規(guī)范》。

取消公攤面積是否會導(dǎo)致房價上漲？

對于大眾而言，取消公攤面積是否會對房價造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，無論是公攤面積計價還是套內(nèi)面積計價對購房者而言，只是計價方式有所改變，對總房價并不會產(chǎn)生太大影響。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，公攤對房價的影響實(shí)乃無稽之談，公攤對房價無任何影響。因?yàn)橘徺I的不動產(chǎn)，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買房，購買的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過去的筒子樓得房率（套內(nèi)面積占比）很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差。現(xiàn)在的高層得房率低（70%-80%），但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于取消公攤面積的議題，應(yīng)該說值得關(guān)注，體現(xiàn)了對購房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但所謂羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商也還是算到房價上。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。其認(rèn)為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動申報，未來房企若是資金實(shí)力強(qiáng)，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔(dān)，這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個公攤?cè)∩嵋庖姷墓s數(shù)。

取消公攤面積會不會讓買過房的人資產(chǎn)縮水？

盤古智庫高級研究員江瀚指出，目前，中國的住房自有率其實(shí)非常高，雖然大家對房價過高一直詬病不已，但實(shí)際上大部分人都是處于有房的狀態(tài)。公攤面積并不會讓已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水。

江瀚表示，因?yàn)闊o論是公攤面積還是套內(nèi)使用面積，這兩個面積計算只是對房地產(chǎn)的單價產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)的總價并不會有太大的變化。舉例來說，假設(shè)原來100平方米的房子售價在400萬元，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實(shí)際上這個房子的使用面積只有70平方米，那么如果取消公攤面積，房子總價值的總價其實(shí)變化不大，但是每平方米的單價將會進(jìn)行一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5.7萬元，所以并不會影響大家的實(shí)際財富。

取消公攤面積對誰影響最大？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內(nèi)計價對于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

對于購房者而言，張大偉稱，套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

取消公攤面積有沒有必要？

《半月談》公布的評論文章指出，面對取消公攤面積的呼聲，有一種聲音認(rèn)為，取消公攤面積后，開發(fā)商勢必提高套內(nèi)單價，房屋總價可能相差無幾，只是換湯不換藥，故而沒有調(diào)整的必要。這種說法站不住腳。對于購房者來說，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關(guān)乎公平。

該文章指出，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場統(tǒng)計更科學(xué)，更真實(shí)地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控措施提供更有價值的數(shù)據(jù)參考。

取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。

當(dāng)然，試圖一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí)，畢竟房地產(chǎn)交易、持有全流程是一個龐大的體系，牽一發(fā)而動全身，需要有一個轉(zhuǎn)換的過程，其中還涉及眾多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步驟有序推進(jìn)，逐漸推開按套內(nèi)面積計價的房屋銷售模式。在過渡階段，相關(guān)部門可在明確公攤面積范圍、標(biāo)準(zhǔn)上下功夫，實(shí)現(xiàn)源頭治理，加強(qiáng)全流程監(jiān)管，及時封堵漏洞。