“錢不是問題。”近日，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠一語驚人。
在五天前舉行的業(yè)績發(fā)布會上，林昭遠談到收并購時稱，目前各大金融機構(gòu)已主動對接公司提供并購貸，錢是不差的，但在項目方面會嚴格一點。
當(dāng)下，沒有幾家房企能直呼“不差錢”，市場上更多的，是那些流動性緊張、等待“不差錢”同行馳援的出險房企。
但蹊蹺的是，即便一些國資房企資金充裕，去年下半年至今，行業(yè)仍罕見大型收并購案例，僅偶爾出現(xiàn)項目散售交易。真正大力處置資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投，從而緩解風(fēng)險的房企，較為少見。
曾經(jīng)，萬達遇到危機時甩賣資產(chǎn)包、許多房企也曾拉來險資當(dāng)戰(zhàn)投，如今時過境遷，房地產(chǎn)收并購市場冷冷清清，有的只是惜售不賤賣的房企、和持幣觀望的買家。
收并購，似乎陷入了某種僵持局面，而其根源，仍在于對房地產(chǎn)后市預(yù)期的不樂觀。天風(fēng)證券指出，并購浪潮常發(fā)生在經(jīng)濟持續(xù)高速增長時期，罕見逆周期收并購高潮。收并購與招拍掛市場在熱度上具有較強一致性，招拍掛市場冷淡時，優(yōu)質(zhì)房企對收并購可能同樣趨于觀望。
大型收并購案稀少
自去年以來，出現(xiàn)資金危機的房企越來越多，但拿出有力措施、推動風(fēng)險化解的房企，并不多見。在收并購領(lǐng)域，也鮮見大型案例，多是發(fā)生于項目層面的小規(guī)模交易。
3月13日，美的置業(yè)（03990.HK）發(fā)布公告稱，集團間接全資附屬公司同意收購金科地產(chǎn)附屬公司持股的兩間目標(biāo)公司股權(quán)，收購代價為9.07億元。
具體而言，美的置業(yè)擬向金科地產(chǎn)收購南京科宸53%股權(quán)、南京山河宸園50%股權(quán)。收購前，美的置業(yè)擁有南京科宸37%股權(quán)、南京山河宸園50%股權(quán)；收購事項完成后，這兩家公司將成為美的置業(yè)的全資附屬公司。
此前，美的置業(yè)還曾接盤金科在重慶一項目，并與雅居樂、正榮等發(fā)生項目層面的交易。股權(quán)出售方，多為與美的置業(yè)合作、如今資金緊張的房企。
美的置業(yè)方面曾表示，之所以接連收購此類項目，一方面是配合其城市升級戰(zhàn)略，此外收并購的項目合作方多為風(fēng)險合作方、及面臨剛性兌付的企業(yè)，此舉目的是紓困同業(yè)，同時也可逐步提升操盤項目比例，提升品牌認可度，保障業(yè)主權(quán)益。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約后，會產(chǎn)生傳染性，使得行業(yè)出現(xiàn)信心的廣泛缺失和風(fēng)險的傳導(dǎo)。比如，幾家公司共同開發(fā)項目，其中一家出現(xiàn)風(fēng)險，購房者會對項目敬而遠之，合作開發(fā)的其他股東也被影響，甚至銀行都不給項目放貸。
即便合作方還未公開違約，上述類型的項目交易，也是收購方切割風(fēng)險、保項目正常運轉(zhuǎn)的手段。此前，雅居樂和世茂也曾有類似舉動，出售廣州亞運城股權(quán)給項目合作方中海。兩宗股權(quán)交易完成后，中海將持有該項目約73.33%股權(quán)。
對資金緊張的房企來說，個別項目出售可暫時紓困流動性，但遠不能解決根本問題。從整個行業(yè)來看，當(dāng)下大規(guī)模的收并購浪潮也還未到來。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，行業(yè)各種渠道的并購類融資達1300億元，其中銀行、資管類直接發(fā)債融資達350億元，1月至今房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資約800億元，金融機構(gòu)并購債融資相當(dāng)于房企直接發(fā)債融資的44％。
近日，招商銀行先后與華潤置地、大悅城控股、碧桂園、美的置業(yè)等房企簽署合作協(xié)議，共計授予相關(guān)房企約540億元并購融資額度，浦發(fā)銀行、上海銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等金融機構(gòu)也相繼傳出地產(chǎn)并購主題債的消息。
但是，從實際使用情況看，真正用于風(fēng)險房企處置項目的并不如預(yù)期。上述研究院稱，比如有的債券46%用于并購，46%用于項目建設(shè)，還是從共同開發(fā)項目的其他股東手中收購，對象僅限于合作方，未明顯體現(xiàn)出為出險企業(yè)項目紓困的作用。
現(xiàn)實層面阻力仍存
為控制行業(yè)違約風(fēng)險蔓延、加快市場出清，官方已有過收并購類配套支持政策。
去年底，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險和經(jīng)營困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項目。廣東也曾召集房企開會，為國企央企收并購出險房企項目牽線。
但從現(xiàn)實層面看，房企收并購仍然“雷聲大雨點小”，根源在哪里？
中指研究院認為，當(dāng)前市場仍處于下行周期，未來預(yù)期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動性更為重要。有能力的房企主要持觀望態(tài)度，實際開展收并購的意愿不太強烈。
從出險房企角度看，部分房企不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果急于出售，資產(chǎn)可能被壓價，回籠資金不及預(yù)期，不利于債務(wù)償還；若優(yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，雖然能緩解當(dāng)期財務(wù)風(fēng)險，長期看又增加了新的經(jīng)營風(fēng)險。
即便買賣雙方都有意愿，從現(xiàn)實操作層面講，收并購?fù)瑯哟嬖陲L(fēng)險與阻力。
西政資本稱，去年下半年開始，一些現(xiàn)金流充足的房企，雖然在加大收購力度，但都發(fā)現(xiàn)困難重重，一是因為項目已經(jīng)“超融”，收購后的開發(fā)價值和利潤基本無法覆蓋已產(chǎn)生的債務(wù)。此外，被收購主體風(fēng)險大，隱性債務(wù)難以發(fā)覺，也是房企收購時的顧慮。
天風(fēng)證券也表示，本輪收并購的主要制約因素，或為需求端存在需求預(yù)期短期反轉(zhuǎn)擔(dān)憂、融資渠道受限與杠桿空間不足、實操層面中盡調(diào)成本與事后風(fēng)險的隱憂、高價拿地帶來資產(chǎn)議價空間有限，此外國企受限于決策流程發(fā)力相對緩慢。
為助力地產(chǎn)行業(yè)紓困，一些資產(chǎn)管理公司開始入場。近日，長城資產(chǎn)獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行100億元金融債券，用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置等。此前，東方資產(chǎn)發(fā)行了首筆AMC地產(chǎn)紓困金融債，規(guī)模100億元。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星認為，國有資產(chǎn)管理公司入場，表明收并購活動的參與主體更加多樣。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年來的收并購活動中，來自項目合作方股東的收并購與來自第三方的收并購基本各占一半，第三方收并購中，仍以開發(fā)商收購為主。
“資管公司作為獨立的第三方金融機構(gòu)，在風(fēng)險資產(chǎn)處置方面具有豐富經(jīng)驗，又受到融資政策的支持，無論從資金充足度還是專業(yè)度方面來說，都具有更強的優(yōu)勢，有望加快當(dāng)前出險企業(yè)項目的處置速度，促進風(fēng)險化解和市場出清。”他稱。
值得注意的是，拋卻參與主體不談，市場各方對后市的預(yù)期，才是房企收并購的核心影響因素。西政資本稱，銷售受阻是房企當(dāng)前最大的痛點，樓市政策的適宜調(diào)整、市場信心的重新回歸，才是解決問題的關(guān)鍵。
近期，面對樓市持續(xù)低溫的態(tài)勢，全國多個城市對房地產(chǎn)政策進行調(diào)整。那么，樓市從“政策松”到“市場穩(wěn)”需多久？
國海證券研究所聯(lián)席所長夏磊稱，截至2022年1月，一線城市去化周期約15.8個月，北京市場有望在3月份迎來小陽春；鄭州、重慶、成都、無錫、福州等二線城市，目前庫存在較高水平，隨著政策跟進，預(yù)計會在調(diào)控放松后3個月內(nèi)回暖；三四線城市庫存處于歷史高位，回暖或?qū)⑿枰L時間，預(yù)計從放松到政策見效仍需6個月以上。
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