繼本月13日,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時強(qiáng)調(diào),要繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施,堅決抑制投機(jī)炒作等不合理需求,切實(shí)增加住房有效供給后,21日,李克強(qiáng)在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會上再度強(qiáng)調(diào),各地要繼續(xù)落實(shí)好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施,切實(shí)增加住房有效供應(yīng),堅決抑制投機(jī)炒作行為,鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。
短短幾天內(nèi)中央高層接連就房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài),表明了中央政府繼續(xù)貫徹落實(shí)國務(wù)院10號文件的決心。這令漫長觀望中的各方獲得了調(diào)控政策將持續(xù)的確切信號,重新調(diào)整預(yù)期。
與中央堅持調(diào)控表態(tài)相對應(yīng),華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)一改力挺高房價的強(qiáng)硬態(tài)度,兩次公開勸告開發(fā)商降價銷售。任志強(qiáng)直言,勸降是為了避免政府會再出臺“核武器”。
宏觀調(diào)控以來,房地產(chǎn)商在力挺房價不降上頗為默契。如今,有多少開發(fā)商能對被認(rèn)為是開發(fā)商代言人任志強(qiáng)的勸降買賬,還看不到回應(yīng)。
應(yīng)該說,任志強(qiáng)的聲音表達(dá)了開發(fā)商對中央后續(xù)政策出臺的擔(dān)憂,但同時表明,“勸降”說明大多開發(fā)商還保有底氣死守高房價,所謂“兜里有錢,心中不慌”。
房地產(chǎn)開發(fā)資金渠道主要來自資本市場,銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資。由于在房地產(chǎn)調(diào)控前大多開發(fā)商已經(jīng)在狂漲的樓市中賺足資金,在2009年寬松的信貸市場上又獲得了充裕的資金。大多企業(yè)認(rèn)為扛過今年,或者再長一些應(yīng)該沒問題,但僵持不降價博的就是調(diào)控政策的時長。今年以來的宏觀調(diào)控已經(jīng)把開發(fā)商的四個融資渠道基本收緊了。
今年4月17日出臺的“國十條”將房地產(chǎn)類上市公司在國內(nèi)發(fā)行股票或債券的渠道封堵,雖然在香港上市的公司可以到國際市場發(fā)行債券,但需要付出10%以上的成本,信托的融資成本達(dá)15%-18%。銀行貸款上,新政策對房地產(chǎn)公司的信貸融資收縮了規(guī)模。北京等城市在房產(chǎn)按揭上對二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高,二套房貸首付為50%,利率為正常貸款的1.1倍,按揭貸款需求大幅縮減,使開發(fā)商預(yù)售資金大為降低。 然而,通常狀況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在7、8月支付土地出讓金,年底前須付清工程款,資金支付量比較大。
專家表示,此時如果政府繼續(xù)拋出緊縮開發(fā)商資金的政策,延長調(diào)控的預(yù)期,對開發(fā)商來說自然都很不利。或許“以價換量”是避免政府出臺“核武器”,保全現(xiàn)有利益的權(quán)宜之計。
從北京樓市看,在預(yù)期不明朗深度觀望下,8月前三周,北京市僅有8個項目開盤,供應(yīng)房源不足2000套,而其中別墅和單價超過4萬元的高端項目就有5個。
而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)透露,9月份北京計劃開盤的項目達(dá)28個,其中純新盤12個,其開盤量和純新盤比例都達(dá)到了調(diào)控以來的最高水平。據(jù)統(tǒng)計,9月28個計劃開盤項目中,21個項目有報價,均價為22026元/平方米。而12個純新盤的平均報價僅為19278元/平方米,價格低于整體水平,且多數(shù)新盤報價在15000-20000元/平方米之間。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,9月計劃開盤項目大增,主要與開發(fā)商市場預(yù)期較高有關(guān),從目前市場走勢及調(diào)控方向來看,政府并沒有放松調(diào)控的力度,但也尚未出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施,對開發(fā)商來說利空出盡即是利好,定價上,相比價格已推至高位的老項目后期,純新樓盤定價沒有任何負(fù)擔(dān)和壓力,可以通過靈活的定價策略。
另據(jù)中原地產(chǎn)對8大城市在銷項目的調(diào)研顯示,保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等房企均已出現(xiàn)價格松動。
目前業(yè)界比較認(rèn)同年內(nèi)后幾個月樓市會出現(xiàn)“以價換量”的變化。然而,業(yè)界人士認(rèn)為,“以價換量”之后是否會出現(xiàn)新一輪的惡性反彈還很難說。如果沒有后續(xù)政策跟進(jìn),這個“價”是多少,完全取決于開發(fā)商的“臉色”,買家認(rèn)不認(rèn)賬是一方面,政府調(diào)控之手是否還將收緊則更為關(guān)鍵。