土地風暴又來了，又該拿一些事開刀，清算了。那些大盤堅持者們倒霉了（當然我說的是正活得好好的，有的都受低利潤所累，消失了呢）。
近20年中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)向城鄉(xiāng)結(jié)合部進行“大盤開發(fā)”的模式一度蔚然成風，“大盤模式”以時間換空間，采用規(guī)模大、配套全、售價低的競爭優(yōu)勢吸引了大量受制于城市中心高房價而無法實現(xiàn)居住需求的城市務工者，并一度因以王志綱為首的“大盤模式策劃者”和廣東地界祈福新村、華南碧桂園，福建地界世紀金源等為首的“大盤模式開創(chuàng)者”而名滿中華。
遙想當年，俺剛?cè)胄胁痪?，一提起大盤時代、城市運營，那家伙，一眾地產(chǎn)媒體記者、老總、政府官員，都是景仰之情如滔滔江水綿綿不絕。
后來這幾年我發(fā)現(xiàn)，世道變了還是評判標準搖擺，總之，矛盾浮出水面。
比如，大盤就意味著地塊大，滾動開發(fā)周期長。動輒上千畝，都得輪著來。這講究個規(guī)模效應。問題就來了：盡管受到區(qū)域市場剛性住宅需求的熱烈追捧，但每次到了國家宏觀調(diào)控、密集土地監(jiān)管的時候，大盤模式每每就被推到風口浪尖。早前說你好，是因為房價較低，環(huán)境較好，規(guī)模較大，配套齊全，帶動周邊經(jīng)濟，拉動區(qū)域發(fā)展。如今說你不好，是因為你地價更低，存在“暴利”嫌疑；規(guī)模太大，存在“囤地”問題；拉動周邊，存在“勾結(jié)、違規(guī)”操作。
總之，好壞全是你了。當初我們頂禮膜拜的大盤轉(zhuǎn)眼成了禍害，近年屢屢“被囤地”、“被違規(guī)”、“被暴利”，日子不好過。“大盤模式”到底是平抑房價數(shù)字的一個藥方，是老百姓安居樂業(yè)的典范，還是鉆國家土地空子囤地的洪水猛獸？雖然它業(yè)已存在了近20年，多少人膜拜過，研究過，書寫過，也指責過，但至今還沒蓋棺論定。這里只是幾句公道話。
第一，不是說大盤就都是好的，就沒有“禍害”，可依多年所見，比這大盤“禍害”厲害的多了去了。至少人家的樓價才相當于城市中心樓價的一半甚至三分之一，人家快速復制、大批量上市、不捂盤的開發(fā)模式比捂著一點地、等著下金蛋的好多了，你可以說大盤都在郊區(qū)，誰敢捂??？對，至少人家在做供應量吧，加大市場住宅供應量，這從沒有不符合國家風向。
第二，大盤模式“被暴利”的源頭在于其所購土地比城市中心土地遠遠低廉的成交價。而其“低價”的原因往往被簡單地看作是“土地”規(guī)模大，買批發(fā)當然比零售便宜，這招來了“投機”惡名，甚至是“官商勾結(jié)，幕后交易，強取豪奪”之類的……
可是，諸位罵者卻也知道，那個流傳多年的黃金定律：地段、地段，還是地段！這些大盤多在郊區(qū)，新城區(qū)，是政府區(qū)域需要借外力拉動的地區(qū)，在開發(fā)商介入之初，絲毫看不到地段：既無城市核心資源，又無經(jīng)濟繁榮，更無完善市政配套，更何談市場需求？只看到高風險、低收益。這些地塊除了政府規(guī)劃一紙藍圖，甚至連藍圖也沒有，說是荒地都不為過（有的人非刻意說成全占的是耕地，這就更失公正了），這些在一些根本不屑拓荒的城市核心區(qū)地產(chǎn)商看來，傻得可以的辛苦活，都讓一些“傻得可以”的大盤熱愛者們做了：先吭哧吭哧把生地變熟地，或者把荒地直接變熟地，然后再修路，做配套，蓋房子，賣出去“賺點辛苦錢”。
這個過程，理論上應由政府或地方土地儲備機構自行開發(fā)，但在很多貧困落后的地區(qū)，資金缺口難以解決，即使是向銀行貸款，也需要自有資金占30% 的比例，一個城市新區(qū)的建設，保守起計也需要10個億，很多地方政府根本拿不出這個數(shù)目。而目前國家對于土地儲備的專項資金支持也有限，所以不是這些拓荒者愿意“越俎代庖”，而是有來由的。
具體說說吧。參與一級土地開發(fā)的企業(yè)在前期開發(fā)可能涉及到道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。此外，地塊的地貌可能有山地、丘陵、樹林、湖泊、溪流等等狀況，地貌的復雜程度將影響到企業(yè)前期開發(fā)所需要投入的成本。企業(yè)需要進行地質(zhì)勘探，如果地塊內(nèi)有河流經(jīng)過，還需要做涵洞、河堤等基礎設施建設，這樣每畝土地投入的基建成本可多達數(shù)十萬元。這個過程在人們腦海中被無情地省略了，貌似廉價的土地上，立刻就蓋起來了房子，就“暴利”了。
話說回來，就算這個過程地方給了點支持，給了點政策，要是你去做，你不覺得應該啊，傻子什么好處也沒有，就去砸錢拓荒??？話糙理不糙，這個道理都不用說出來吧。
第三，除了被忽略了的土地開發(fā)成本外，被公眾普遍忽略的還有“大盤模式”潛在的巨大市場風險。精明如潘石屹們的，誰去搞大盤？選擇走在城市邊緣發(fā)展的最前沿，探索區(qū)域中缺乏購買需求的市場，無所借鑒，這本身就已經(jīng)潛藏著巨大的風險；在人跡罕至的偏遠郊區(qū)發(fā)展地塊，投入不小的一級開發(fā)成本、配套建設成本、工程建設成本以及其他管理成本之后，若遇上各種不可控制的政治及自然因素，巨額的投入就打了水漂，項目可能爛尾，血本無歸。
我接觸過不少在地方地域特別愛做城市運營和大盤開發(fā)者們，他們都愛說，做事還做人，他們真的多有一種情結(jié)，喜歡看到大片的房子是自己蓋的，大片的區(qū)域是自己協(xié)助發(fā)展的，和地方關系口碑搞得好。這其間不僅是賺錢，賺錢還有很多門道；也不僅是勾結(jié)那么簡單和難聽，他們愿意“做人”，也沒有外界想象的那么假。
所以如果將“荒地”開發(fā)盤活后的土地的價值與開發(fā)之前的土地價值進行直接比較，是否有失公允？舉點例子吧。
都知道合生在京津之間的大盤“京津新城”吧，老是動不動就被媒體拿出來說事，渲染人家空城，那個慘啊，鬼城之類的。人家夠苦吧，響應政府號召，為了拉動京津之間發(fā)展，投巨資進去了，一扎幾年，還在辛苦地拉動?，F(xiàn)在被說慘，可以想見，如若幾年后起來了，那輿論風向立刻轉(zhuǎn)向“巨額獲利，早先土地及其低廉，暴利，勾結(jié)”?？墒窃敢庠谛U荒階段進去“勾結(jié)”的，還是很少的。我替這樣的勾結(jié)者感到嘆息。
上世紀90年代，廣州城郊“洛溪板塊”發(fā)展初期，廣州人的居住理念還停留在“寧要河北一張床，不要河南一間房”的階段，對于到遠郊區(qū)居住的概念嗤之以鼻。當時，洛溪板塊地價低約1萬元/畝，如今10多年過去了，洛溪板塊已經(jīng)發(fā)展成為廣州最繁華的衛(wèi)星城之一，若按現(xiàn)在的發(fā)展狀況出讓新地塊，價格可能要高達數(shù)百萬元/畝。那么今天看來，當初最早進入這個板塊拓荒的港資開發(fā)商們是官商勾結(jié)謀取暴利呢，還是情系家鄉(xiāng)投入巨資拉動城市經(jīng)濟發(fā)展呢，還是當初說人家情系家鄉(xiāng)投資今天說人家官商勾結(jié)牟取暴利？誰來給出公正的評價？
如若我是媒體人，是有失公允的，是帶有個人色彩的，那么我的一個做手機生產(chǎn)的朋友半月前剛從深圳回來，他姨媽住在祈福新村，他還有一個親戚住在廣州碧桂園。他到我家對我說，我想不在北京呆了，我到人家才知道什么叫房子，什么叫生活。跟我描繪了一大堆他所見大盤里生活的場景和感受，我當時有點啼笑皆非，覺得自慚形穢，覺得自己在北京好慘。我覺得他的感受至少是居住者真實的感受。有福住在那些好大盤里的人們，不知算不算一個重要的評判者。
