年終專稿：影響2010樓市的關(guān)鍵政策———

　　2010年可謂是實(shí)至名歸的房地產(chǎn)政策“調(diào)控年”，上半年，由“國(guó)十一條”引發(fā)第一輪調(diào)控，“史上最嚴(yán)厲新政”出臺(tái)。下半年，首套房首付上調(diào)、加息等政策陸續(xù)出臺(tái)帶動(dòng)了第二輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。那么，在經(jīng)歷了一年的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人房貸政策出現(xiàn)了哪些變化？房貸市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化呢？為此記者采訪了專業(yè)代理機(jī)構(gòu)北京“偉嘉安捷”的專家。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款方面出臺(tái)的政策列表匯總?cè)缦拢?/p>

　　那么，這些政策的出臺(tái)，究竟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的購(gòu)買者產(chǎn)生什么樣的影響呢？

　　變化一：商業(yè)貸款首套房貸款首付最低30%

　　優(yōu)惠利率調(diào)至八五折

　　房貸市場(chǎng)政策變化之一，即9月份商業(yè)貸款首套房首付統(tǒng)一調(diào)至30%，之前90平方米首付20%的優(yōu)惠取消。緊接著，各銀行將首套房?jī)?yōu)惠利率不約而同地調(diào)至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和優(yōu)惠利率折扣的上調(diào)，在很大程度上抑制了首次置業(yè)人群的購(gòu)房需求。

　　而公積金貸款在首套房貸款政策上，并沒(méi)有一刀切的從緊，仍然以90平方米為界，實(shí)行差別化的信貸政策，即首次購(gòu)買90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。

　　變化二：商業(yè)貸款二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策

　　首付50%、利率上浮1.1倍

　　2010年房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)又一出鏡率極高的詞即“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”細(xì)則于今年7月份進(jìn)入正式實(shí)操階段。對(duì)于借款人購(gòu)房時(shí)查出名下現(xiàn)有全款購(gòu)買的房屋，在未出售的情況下，再貸款購(gòu)房仍會(huì)被認(rèn)定為第二套房；對(duì)于借款人之前曾貸款購(gòu)房，即使是貸款購(gòu)置的房產(chǎn)已結(jié)清出售，再貸款時(shí)還是會(huì)被認(rèn)定為第二套房。根據(jù)二套房政策，如果是被認(rèn)定為第二套房的購(gòu)房者，那么再貸款時(shí)一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來(lái)執(zhí)行。二套房貸款的從嚴(yán)，對(duì)于投機(jī)投資型人群給予有利打壓。

　　變化三：公積金二套房限定人均面積標(biāo)準(zhǔn)

　　限制購(gòu)買高檔住宅 利率上浮1.1倍

　　一向以政策優(yōu)惠吸引借款人的公積金貸款也變得更為嚴(yán)厲，11月底北京市新出臺(tái)的公積金政策規(guī)定，公積金二套房貸款發(fā)放對(duì)象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于28.81平方米的繳存家庭，同時(shí)貸款利率為同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍。同時(shí)，公積金對(duì)二套房購(gòu)買高檔住宅停發(fā)貸款。

　　專業(yè)人士發(fā)現(xiàn)，公積金設(shè)置了28.81平方米的門檻，從實(shí)際操作來(lái)看，對(duì)于單身已有住房的借款人來(lái)說(shuō)更為不利，人均28.81 平方米的標(biāo)準(zhǔn)使得這部分人群無(wú)論是再次換房還是組建家庭再購(gòu)房，都將很難再使用公積金貸款購(gòu)買第二套房。

　　此外，實(shí)際操作中根據(jù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，借款人將家庭名下唯一一套住房賣掉使用公積金貸款購(gòu)買二套房時(shí)，無(wú)論其之前是貸款還是全款，只要賣掉的房屋面積超出人均居住面積28.81 平方米，也將無(wú)法使用公積金貸款，堪稱史上最嚴(yán)公積金貸款政策。

　　變化四：三套房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款均停貸

　　在三套房貸款上，商業(yè)貸款和公積金沒(méi)有像首套、二套房貸款那樣“各行其是”，而是在貸款步調(diào)上達(dá)成一致，對(duì)第三套房嚴(yán)禁發(fā)放貸款。同時(shí)，嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如果借款人名下有過(guò)兩套全款住房且未出售，或是借款人名下有過(guò)兩次貸款紀(jì)錄的情況，無(wú)論貸款是否結(jié)清，房產(chǎn)是否出售，都無(wú)法使用商業(yè)貸款或是公積金貸款再購(gòu)房。三套房的停貸直指投資投機(jī)型人群，使得宏觀調(diào)控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買房，對(duì)平抑北京過(guò)高的房?jī)r(jià)走勢(shì)較為有利。