未來有可能引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入滯脹怪圈的一個關(guān)鍵因素是房價是否出現(xiàn)急跌、暴跌。如果未來對新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺采取更謹(jǐn)慎的態(tài)度,今年房價則會出現(xiàn)緩慢下跌。這有利于消化巨大的庫存,也會給建立新的房地產(chǎn)市場制度留出時間。而這是最重要的。
急跌怕什么?非??膳拢∫驗橹袊壳安皇欠孔犹?,而是太多。對這一點的認(rèn)識非常重要。今年以來的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)證明:中國各地的在建和已完工商品房太多了,很多城市住房的空置率也太高了。即使沒有更嚴(yán)厲的限價令、限購令,這么高的庫存也需要調(diào)整消化,而更嚴(yán)厲的政策則可能導(dǎo)致“去庫存”一下子變成“拋庫存”。
我天天觀察周邊的商品房市場報價和成交量,應(yīng)該說,房源越來越多,成交量卻大幅度下降。房價雖然降幅不大,但僅僅是報價沒有降,真實的成交,都是降價的。表面上看,目前房價還處在僵持狀態(tài),但買房人都在觀望,想賣房子的人卻越來越多,這個跡象很明顯。以前是賣方市場,現(xiàn)在已經(jīng)逆轉(zhuǎn)為買方市場。
這個時候就差最后一根稻草,房地產(chǎn)調(diào)控政策再嚴(yán)厲一點,房價必然暴跌。我們知道,中國股市已經(jīng)很便宜,基本沒有多少泡沫,但周一的暴跌仍然十分可怕。而房地產(chǎn)市場是公認(rèn)泡沫很嚴(yán)重的市場,而且是高庫存最嚴(yán)重的地方。一旦暴跌,將是什么狀況——只能跌起來才能切身感受到。也許有人說,讓暴跌來得更猛烈一點吧,讓去泡沫的過程來得更痛快淋漓吧。非也,中國經(jīng)濟(jì)很難經(jīng)受大起大落。一旦房價因為政策進(jìn)一步收緊而暴跌,一旦很多人不再相信房子能夠保值增值,我們會突然發(fā)現(xiàn):市場上的房子怎么一下子那么多,那么便宜,其實早就很多了。我經(jīng)常強(qiáng)調(diào)這個數(shù)據(jù):僅僅沒有變現(xiàn)的房地產(chǎn)存量就有60億平方米左右,相當(dāng)于每一個城市居民9平方米,每一個家庭27平方米,還有保有量中的空置房,大約有35億平方米。如果房價的拐點變?yōu)榧钡@些房子都會被一下子逼向市場,造成只有大幅度降價才能賣掉的情況。
我最擔(dān)心的就是中國經(jīng)濟(jì)短線會有一次大幅度下滑,如果房地產(chǎn)調(diào)控處理不好的話,不僅房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一次急跌,還會因為這個急跌過程導(dǎo)致中國實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一次大規(guī)模的“拋庫存”,要知道,中國的絕大多數(shù)企業(yè)都有巨大的庫存,而這些庫存絕大多數(shù)都是與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料。
股市的暴跌提醒著我們:中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨關(guān)鍵點,宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控需要格外謹(jǐn)慎,處理不好,中國經(jīng)濟(jì)很可能進(jìn)入滯脹區(qū),房地產(chǎn)市場則會硬著陸。提醒危機(jī)有時候是需要付出代價的,中國股民為此付出了代價。