由于資金鏈?zhǔn)站o，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)，并被業(yè)內(nèi)認(rèn)為三季度可能發(fā)生大規(guī)模的降價(jià)潮。但在上海，降價(jià)潮或許難以出現(xiàn)，原因是部分普通商品住宅已被升級(jí)為“豪宅”。
日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)上海市建設(shè)和交通委員會(huì)網(wǎng)站中公布的普通商品住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)80多個(gè)項(xiàng)目中有37個(gè)項(xiàng)目明確會(huì)建5層以?xún)?nèi)的低層高端產(chǎn)品，其中大部分又以3層的別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品為主。
對(duì)此，中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，如果不是因?yàn)楹暧^調(diào)控，更多的普通商品住宅將變成“豪宅”。在限購(gòu)令出臺(tái)后，以目前的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力，在普通商品住宅聚集區(qū)大規(guī)模建造的“豪宅”項(xiàng)目，正面臨供應(yīng)過(guò)量后的滯銷(xiāo)壓力。
大量普通住宅升級(jí)為“豪宅”的趨勢(shì)，壓縮了購(gòu)房者可以正常買(mǎi)到的普通商品房的房源供應(yīng)量。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年中，上海2.5萬(wàn)元/平方米以下的普通住宅需求占到市場(chǎng)總需求的81%以上。而搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，上海2.5萬(wàn)元/平方米以下的普通商品住宅供應(yīng)，僅占在售新盤(pán)總量（包括別墅）的67%。
“豪宅”搶占普通住宅開(kāi)發(fā)空間
在很多人眼中，要將普通住宅變成“豪宅”有些不可思議。瑞安房地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事總經(jīng)理李進(jìn)港表示，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和豪宅的開(kāi)發(fā)，不僅需要開(kāi)發(fā)商有足夠強(qiáng)的產(chǎn)品營(yíng)造能力，也要依托區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì)。然而，上海部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不理會(huì)豪宅開(kāi)發(fā)所需的地理位置要求，爭(zhēng)先恐后在上海各個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)豪宅產(chǎn)品。
寶山羅店是上海的大型居住區(qū)之一，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)了大量的經(jīng)濟(jì)適用房。該地區(qū)出售的商品房單價(jià)多為2萬(wàn)多元/平方米，一套房源的總價(jià)多在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)。但在這樣一個(gè)面向中低收入人群的板塊，同樣有開(kāi)發(fā)商計(jì)劃開(kāi)發(fā)“豪宅”。
豆丁網(wǎng)曾上傳過(guò)一份房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上海項(xiàng)目設(shè)計(jì)的營(yíng)銷(xiāo)方案。根據(jù)該方案，這家房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)建議從未開(kāi)發(fā)過(guò)豪宅的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)建造豪宅產(chǎn)品，要遠(yuǎn)洋[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]“更新豪宅標(biāo)準(zhǔn)，超越原有豪宅規(guī)范”，在從來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)豪宅，周邊產(chǎn)品主要以普通商品住宅為主的寶山羅店開(kāi)發(fā)高端的豪宅產(chǎn)品。
但要在寶山羅店開(kāi)發(fā)豪宅，顯然存在目標(biāo)認(rèn)知度低的缺點(diǎn)，上述機(jī)構(gòu)也承認(rèn)這是在羅店開(kāi)發(fā)豪宅的障礙。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為克服該障礙的辦法，是對(duì)北區(qū)的高收入群體大力推薦獨(dú)棟產(chǎn)品，并認(rèn)為以他們的購(gòu)買(mǎi)力，獨(dú)棟產(chǎn)品可以定出很高的價(jià)格。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是否接納了上述機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)建議不得而知。不過(guò)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上海分公司的一名內(nèi)部人士在自己的微博上打出“上海‘遠(yuǎn)洋博堡’美蘭湖高爾夫球場(chǎng)旁大獨(dú)棟原汁原味歐式城堡，600平方米～1200平方米5000萬(wàn)起”的廣告語(yǔ)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上海公司相關(guān)人士，后者確認(rèn)該項(xiàng)目將有600平方米以上的獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售，只是目前售價(jià)并未確定。盡管上述人士否認(rèn)了該項(xiàng)目將以“豪宅”定位，稱(chēng)“只是廣告宣傳”，但按上述600平方米～1200平方米一棟別墅的規(guī)劃建設(shè)方案，意味著項(xiàng)目的定位可能并不低。
據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會(huì)的信息，在上海新建項(xiàng)目中，普通商品住宅開(kāi)發(fā)空間被高端項(xiàng)目侵占的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。去年開(kāi)工的37個(gè)可能開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目產(chǎn)品中，有接近30個(gè)位于外環(huán)外的上海大型居住基地內(nèi)，而這些大型居住基地原本主要開(kāi)發(fā)的是面向大部分人的普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房。
