日前，中國人民大學經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預測報告》指出：明年3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”，但房地產(chǎn)下行仍是調整的基本模式。人大經(jīng)濟學院副院長劉元春就此表示，地方財政對于土地的依賴以及9%的經(jīng)濟增長社會約束線，決定了本輪房地產(chǎn)調整的幅度不會超過25%。
11月6日，溫家寶總理在俄羅斯談到國內的房地產(chǎn)調控問題時特別強調，盡管房價已開始松動，調控絕不可有絲毫動搖，目標是要使房價回歸到合理的價格。對于房價回調到怎樣的程度，才能稱之為“合理的價格”，市場有不同的解讀。這種背景下，曾經(jīng)被香港媒體評為內地排名第二的宏觀經(jīng)濟分析權威機構的人大經(jīng)濟研究所(第一位是國家發(fā)改委)，發(fā)布如此精準的預測報告，頗值得關注。
幾天前，國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格顯示，全國房價環(huán)比首次下跌0.14個百分點，其中京滬穗深新建商品房價格環(huán)比分別下跌0.1、0.3、0.2、0.1個百分點。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)調控政策有效性已初步顯現(xiàn)，但是，全國整體房價仍未回到2010年水平，因此，只能說房價合理回調才剛剛開始。這種情勢下，即開始預測本輪房價調整的幅度以及未來政策走向，顯然為時尚早。
回望今年各地房價的走勢，2月份新建商品住房環(huán)比價格下降的僅有8個城市，隨后4月至5月份房價再次反彈，由此引發(fā)了政府在7月份再出“新國五條”，重申調控持續(xù)，并將限購范圍擴大至二三線城市?？梢哉f，房地產(chǎn)市場逐步發(fā)生質變，始于10月份。換言之，在經(jīng)歷了漫長而持久的博弈之后，才收獲了房價松動的成果。應該承認，這種博弈仍在繼續(xù)，且剛剛開始向縱深方向發(fā)展，之于如此艱難的博弈，誰又能給出一個明確的時間表和路線圖？
更值得審視的是，人大經(jīng)濟研究所給出的時間表和路線圖，是基于“地方財政對于土地的依賴以及9%的經(jīng)濟增長社會約束線”。也就是說，其分析和預測的基礎，不是房地產(chǎn)市場，不是洞察房地產(chǎn)市場內部的利益博弈，站在未來一個健康的房地產(chǎn)市場上預測房價回調幅度，而是通過觀察地方行政訴求來得出結論。經(jīng)濟分析機構不著眼于市場的健康與否，而通過揣摩地方政府態(tài)度發(fā)布精準預判，無論如何這都是一個很悲哀的研究。
與回調幅度不會超過25%的預判相呼應，剛剛卸任的銀監(jiān)會前主席劉明康在多個場合強調，即使房地產(chǎn)價格下跌40%，中國銀行業(yè)的風險覆蓋率仍高于國際通行水平，房地產(chǎn)貸款風險總體可控?；蛘呖梢岳斫鉃?，高層已然為房價深度回調在做各種準備，至于到底回調到怎樣的水平，要依據(jù)房地產(chǎn)市場“康復”程度來考量，在40%之內均有可能，而不會精準到25%。
去年此時，人大經(jīng)濟研究所曾發(fā)布研究報告指出，2011年3月至4月是樓市全面調整的時點，房價將下滑20%。事實證明，這是一個沒有一點兒準的空炮，不過也說明了一個問題：之于樓市，越精準的預判越不靠譜。
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