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  • 臨沂市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法頒布(新)(5)

    2012年02月06日 11:20

    四 星 級
    一、硬件設施要求

    1、小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不多于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%,專用固定停車泊位不少于0.8個/戶。

    2、住宅小區(qū)應具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他兩項以上安全防范設施。

    3、小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所,以及滿足業(yè)主需求的體育活動設施。

    4、新建小區(qū)綠地率不應低于30%,舊區(qū)改建不宜低于25%。

    5、住宅小區(qū)公共服務設施的配建水平應與居住人口規(guī)模相對應。

    二、綜合管理服務

    1、前期物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。

    2、承接項目時,對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續(xù)齊全。

    3、客戶服務場所工作時間不少于8小時,其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。

    4、24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理,一般修理1天內(nèi)完成(預約除外)。

    5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復處理。

    6、住宅小區(qū)項目經(jīng)理應具有物業(yè)管理師資格,有4年以上的物業(yè)服務工作經(jīng)驗,并有2年以上小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。

    7、實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布2次服務資金的收支情況。。

    8、能提供五種以上便民(無償)服務,如電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)存放物品、郵件收發(fā)、信息咨詢等。

    9、每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動,節(jié)假日有專題環(huán)境布置。

    10、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%,每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪,不滿意事項回訪率達90%,處理率達90%以上。

    三、房屋管理與維修養(yǎng)護服務

    1、房屋管理

    (1)制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

    (2)每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。

    (3)小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。

    (4)房屋外觀完好、整沽,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

    (5)樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬,使用安全。

    (6)室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。

    (7)封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面。

    (8)建筑設計有要求外不應安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。

    (9)對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

    2、維修養(yǎng)護

    (1)巡查

    物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目,包括:

    ——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報,必要時請專業(yè)單位進行檢測評定;

    ——每季檢查1次墻體、墻面;

    ——每年檢查2次頂棚;

    ——每年檢查2次樓梯、扶手;

    ——每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層;

    ——每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng);

    ——每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連廊;

    ——每年全面檢查2次樓板、地面磚;

    ——每年檢查2次通風口;

    ——每月巡查1次小區(qū)各標識;

    ——每2周全面檢查1次公共門窗;

    ——每2周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等;

    ——每2周巡查1次圍墻;

    ——每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品;

    ——每2周巡查1次室外健身設施、兒童樂園。

    (2)維修服務

    在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定,屬于物業(yè)服務費用中支出的維修項目在2日內(nèi)組織修復;需要動用維修資金的,應及時編制維修計劃或?qū)m椌S修資金使用計劃,并于2日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請,根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。

    3、裝飾裝修管理

    (1)受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記,與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議,告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。

    (2)裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修,影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,應及時勸阻或制止;拒不改正的,報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

    (3)裝飾裝修結(jié)束后進行檢查,對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。

    (4)委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,采取圍擋、遮蓋等措施,在2-3日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?,?-3日內(nèi)清運。

    四、共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)服務

    1、供配電

    (1)總配電室專人值守,每4小時檢查1次設備運行狀況,對主要運行參數(shù)進行查抄;具備無人值守條件的配電室每日檢查1次,用電高峰時期適當增加巡視次數(shù);其它低壓配電室每2周巡查1次。

    (2)高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵,按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。

    (3)配電室安全標識、安全防護用品齊全,通風照明良好,能有效防止蛇鼠等小動物進入;無有毒有害危險品及雜物存放,環(huán)境整潔。

    (4)無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。

    2、公共照明

    (1)院落、樓道照明每2周巡查1次,并及時修復損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。

    (2)保持公共照明燈具清潔,亮燈率95%以上;院落照明燈按時開啟,滿足使用要求。

    (3)公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次,控制柜工作正常,無損壞組件;燈具無損壞、無變形、無銹蝕,完好率90%以上。

    3、電梯

    (1)配備專業(yè)管理人員,電梯設備運行情況每日巡查2次,記錄規(guī)范、詳實;

    (2)保證電梯24小時運行,轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好,轎廂內(nèi)整潔。

    (3)委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng),每年進行安全檢測,并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》,并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督,保存相關(guān)記錄。

    (4)電梯發(fā)生故障,物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位,并督促維保單位對故障進行修復,一般性換件維修1日內(nèi)完成,較為復雜維修3日內(nèi)完成;發(fā)生困人或其它重大事故,物業(yè)管理人員應立即通知電梯維保單位,并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,開展應急處理,協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助;物業(yè)服務企業(yè)保存相關(guān)記錄。

    4、給排水

    (1)生活供水

    ①泵房設備運行情況每日檢查2次;地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每2周1次。

    ②水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次,保證正常供水;水泵潤滑點注油每月1次,水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

    ③水箱、水池每年清洗2次,檢查保養(yǎng)附屬配件,并對水質(zhì)進行化驗,二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標準。

    ④水箱、水池管理具備一箱一卡;上人孔蓋板完好并加鎖;溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好;每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理,確保供水的安全性。

    ⑤泵房環(huán)境整潔,通風良好,無雜物存放,能有效防蛇鼠等小動物進入。

    (2)雨污水排放

    ①公共污水管道每年檢查2次,視情況進行清通,排水暢通。

    ②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次,視情況進行清通,排水暢通,無堵塞。

    ③污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次,對化糞池進行清挖、清抽,集水坑定期清理。

    ④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。

    ⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆,損壞井蓋及時更換。

    5、供熱設施

    (1)自行供熱的住宅小區(qū),其供熱設備、設施及供熱管線應由物業(yè)服務企業(yè)負責維護、管理,或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理;采用集中供熱的住宅小區(qū),物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。

    (2)每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。

    (3)供熱季節(jié),供熱交換站內(nèi)應設24小時值班人員,每4小時巡視機房和設備一次,并做好設備運行記錄,及時發(fā)現(xiàn)和處理設備的各類故障隱患。

    (4)維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查,對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應及時采取整改措施,暫時不能解決的應及時上報主管部門。

    6、安全防范設施

    物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)安全防范設施配備的實際情況,選擇做好下列維護保養(yǎng)工作:

    ——監(jiān)控系統(tǒng),做到:

    ●設備設施24小時運轉(zhuǎn)正常,實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控,畫面齊全、清晰;

    ●按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養(yǎng);

    ●設備出現(xiàn)故障,能及時修復。

    ——門禁系統(tǒng),做到:

    ●每周巡視1次,保證系統(tǒng)工作正常;

    ●門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次;

    ●一般性故障2小時內(nèi)修復;較為復雜的故障2日內(nèi)修復。

    ——電子巡更,做到:

    ●調(diào)試保養(yǎng)每季1次,保證正常運行;

    ●保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常,巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

    ——周界防范系統(tǒng),做到:

    ●主機除塵,壓線端子牢固,對射探頭牢固性檢查每年1次;

    ●報警系統(tǒng)有效性測試每周1次,中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息,并同時發(fā)出聲光報警信號;

    ●系統(tǒng)發(fā)生故障,一般性故障1小時內(nèi)修復,較為復雜的故障24小時內(nèi)修復。

    7、防雷接地系統(tǒng)

    (1)每年對避雷裝置進行2次檢查,銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。

    (2)高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試,保證其性能符合國家規(guī)定。

    8、景觀配套附屬設施設備

    (1)每日按時開啟;每2月檢查1次,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。

    (2)重大節(jié)日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修,保證各項設施運行正常。

    五、協(xié)助公共秩序維護服務

    1、人員要求

    (1)專職公共秩序維護人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上,身體健康,有較強的責任心,并定期接受專業(yè)培訓。

    (2)能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作,能正確使用各類消防、安防器械和設備。

    (3)配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。

    2、門崗

    (1)建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度,落實崗位職責制,人員到位,責任到位。

    (2)保障值班電話暢通,接聽及時。

    (3)各出入口24小時值班,主出入口雙人值勤,7:00~9:00、17:00~19:00設立崗,按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。

    (4)對大型物品搬出進行登記,記錄規(guī)范、詳實。

    (5)對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理,加強出入詢問,阻止小商小販、可疑人員隨意進入。

    (6)保持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通,

    3、巡邏

    (1)制定詳細的巡查方案,小區(qū)院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,記錄規(guī)范、詳實。

    (2)每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域,保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

    (3)巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況,應立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施,隨時準備啟動相應的應急預案。

    4、車輛管理

    (1)按車輛行駛要求設立標識牌和標線,規(guī)定車輛行駛路線,指定車輛停放區(qū)域,地上車位標識規(guī)范。

    (2)按照合同約定對車輛進行管理,確保車輛有序停放,消防通道中禁止停放車輛,保證消防通道的暢通,對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。

    (3)車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。

    (4)收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班,車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

    (5)有條件的住宅小區(qū)宜建設立體化停車設施。

    (6)建有立體停車設備的車庫應設專業(yè)技術(shù)人員值守,并對設備使用人進行專業(yè)培訓。

    (7)住宅小區(qū)中的車庫不應私自改建、分隔、拆除。

    (8)非機動車應定點停放。

    5、監(jiān)控

    (1)設有監(jiān)控室的應有專人24小時值班,交接班記錄規(guī)范、詳實。

    (2)監(jiān)控室收到報警信號后,公共秩序維護人員應在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。

    (3)監(jiān)控的錄入資料至少保持30日,有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。

    6、緊急事故防范

    (1)對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害,火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案,明確應急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應措施。

    (2)對因故障導致的臨時性停水、停電事故,應及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

    (3)每年組織1次以上應急預案演習。

    六、保潔服務

    1、樓內(nèi)保潔

    (1)樓層通道和樓梯臺階,每日清潔2次。地面每周濕拖2次,干凈整潔。

    (2)樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔3次。潔凈、無灰塵、無污物;欄桿每月清潔2次。

    (3)天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次。

    (4)共用門窗玻璃,每月擦拭1次。玻璃明亮、目視干凈。

    (5)梯轎廂地面每日清潔1次,燈飾及轎廂頂部每月清潔1次,保持干凈、整潔。

    2、外圍保潔

    (1)道路:每日清掃2次;雨雪天氣及時清掃完畢主要通行道路,方便出行。

    (2)綠化帶:每日清潔1次,秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)?;▔砻鏉崈魺o污跡,外觀整潔。

    (3)水景開放期內(nèi),每日清潔1次。水面無漂浮物,水體無異味。

    (4)休閑娛樂、健身設施:每2日擦拭1次,每2周刷洗消毒1次。設施表面干凈,地面無雜物。

    (5)3米以下庭院燈、草坪燈:每2周清潔1次,目視干凈。

    (6)標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品:每2周清潔1次,目視干凈。

    (7)天臺、明溝、上人屋面:每2月清潔1次,排水順暢、無垃圾堆放。

    (8)設有公共衛(wèi)生間的,每日清潔2次;每周1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。

    3、車庫、車棚

    (1)地面每2日清潔1次,每月沖刷1次。保持空氣流通,地面無垃圾和雜物。

    (2)天花板、墻面每2月清潔1次,無明顯污跡、蜘蛛網(wǎng)。

    (3)門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每2月清潔1次。

    4、垃圾收集與處理

    (1)垃圾桶布局合理,方便業(yè)主使用。

    (2)垃圾日產(chǎn)日清,周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。

    (3)建筑垃圾設置臨時垃圾池,集中存放,定期外運。

    (4)垃圾桶、果皮箱每周清潔1次。

    5、衛(wèi)生消殺

    蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次,其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃;滅鼠每季進行1次,無明顯鼠跡。

    七、綠化服務

    1、綠化養(yǎng)護

    有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理,并做到:

    ——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護,保持觀賞效果;

    ——定期清除綠地雜草、雜物,雜草面積小于5%;

    ——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新,缺株率小于5%,存活率不小于95%,行道樹缺株率小于5%,土地裸露面積小于5%;

    ——定期噴灑藥物,預防病蟲害;

    ——樹木每年修剪1次以上,樹冠整齊,側(cè)枝分布均勻,根干部無萌枝,不影響車輛行人通行,與建筑架空線路無刮擦。

    2、環(huán)境布置

    (1)綠化總體布局合理,喬、灌、花、草配置得當、層次豐富,視覺效果良好,滿足居住環(huán)境需要,無侵占現(xiàn)象。

    (2)綠地設施及硬質(zhì)景觀保持常年完好,無人為破壞現(xiàn)象。

    (3)開展綠化宣傳,對古樹名木,保護措施到位,使其生長正常;對稀有樹木進行掛牌標識,注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習性等。
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