第一，投資偏好。投資偏好包括投資者的投資額度以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力；一般來(lái)說(shuō)，在商鋪市場(chǎng)中，投資額在500萬(wàn)元以下的中小型投資，投資者的目的性、針對(duì)性不強(qiáng)，對(duì)于行業(yè)的了解程度往往不高，對(duì)于這部分投資者而言，合適的總價(jià)非常重要，單價(jià)高一些也可以接受；而500萬(wàn)元以上的投資，一般投資經(jīng)營(yíng)大面積的業(yè)態(tài)，是針對(duì)性很強(qiáng)的專業(yè)投資。因此，在選擇投資區(qū)域時(shí)，應(yīng)首先衡量區(qū)域商鋪存在的業(yè)態(tài)特點(diǎn)與自身的投資偏好是否契合。
第二，地段環(huán)境。地段決定著商鋪的價(jià)值，商鋪與住宅的區(qū)別在于商鋪是純投資性質(zhì)的，商家客戶需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而經(jīng)營(yíng)依賴于商鋪所在區(qū)域的商業(yè)氛圍，比如消費(fèi)水平及消費(fèi)觀念；良好的地段容易聚集人氣，形成集中的消費(fèi)圈，例如中關(guān)村大街，由于海龍、鼎好等商城集中經(jīng)營(yíng)電子產(chǎn)品，使得該區(qū)域形成了輻射范圍比較廣的消費(fèi)圈，區(qū)域商鋪價(jià)值得到了充分的體現(xiàn)。
第三，交通條件。交通便利，人流量大，才能帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，這一點(diǎn)普通的投資者也可以判斷，比如商鋪門(mén)前道路是否設(shè)置有公交站，是否匯集多條公交線路，最好能夠臨近地鐵站；如果沒(méi)有公交站點(diǎn)，也要保證商鋪不在死胡同里面，否則商家無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)了；簡(jiǎn)而言之，臨街商鋪，道路要流動(dòng)起來(lái)。
第四，升值潛力。成熟核心的區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，商鋪?zhàn)饨鹨话爿^高，因此受到很多投資者的關(guān)注；不過(guò)，這樣的區(qū)域商鋪流通的速度不高，而且一般售價(jià)都比較高，缺乏成長(zhǎng)性；因此，投資者可以更多的關(guān)注潛力區(qū)域，比如新興小區(qū)，雖然入住率暫時(shí)不高，居住人口未達(dá)到飽和，不過(guò)其售價(jià)一般較低，而且投資潛力大，可以隨著同小區(qū)住宅價(jià)格的上升而上升。另外，核心區(qū)域的商鋪投資價(jià)值最大，其實(shí)是個(gè)誤區(qū)，核心成熟的區(qū)域，租售價(jià)都高，但回報(bào)率不一定就比潛力區(qū)域高；例如CBD光華路某商鋪，面積50平米，售價(jià)30000萬(wàn)元/平米，租金7元/平米/日，空置期一個(gè)月，按年租金/投入計(jì)算投資回報(bào)率，約為7.7%；而望京西路一個(gè)50平米的商鋪，售價(jià)16000元/平米，租價(jià)4.5元/平米/日，空置期兩個(gè)月，回報(bào)率為8.4%；而且從升值的空間來(lái)看，望京的這個(gè)商鋪比CBD的升值潛力大。
購(gòu)買(mǎi)商鋪細(xì)節(jié)
如果說(shuō)在選擇區(qū)域時(shí)更多的時(shí)從宏觀層面著手，那么在選擇商鋪時(shí)，應(yīng)該更多的關(guān)注店鋪的細(xì)節(jié)，主要為以下三個(gè)細(xì)節(jié):
首先，關(guān)注產(chǎn)權(quán)，規(guī)避產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)的商鋪產(chǎn)權(quán)一定要清晰，最好不要購(gòu)買(mǎi)有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的商鋪，購(gòu)買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽(tīng)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主的一面之詞。
其次，商鋪本身結(jié)構(gòu)。不是所有好的地段的商鋪都能租出去，或者租金達(dá)到相同的水平，那么商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮面寬跟進(jìn)深的比例（面寬與進(jìn)深比例為6：4較為理想）、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等硬件過(guò)關(guān)才能保證商家客戶在使用上的方便合理。在一些細(xì)節(jié)方面，比如臺(tái)階不要過(guò)高以方便客戶行走，也不要過(guò)低而失去了店鋪的布局美觀。
第三，配套。良好的配套能節(jié)省商家客戶很多養(yǎng)護(hù)成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)狻⑷蹼娫O(shè)施、排污化油設(shè)施等，要不然改造的難度和成本將直接制約后期經(jīng)營(yíng)效果。
