近日，一則樓盤(pán)消息引發(fā)業(yè)界關(guān)注。微博上，某營(yíng)銷(xiāo)代理公司稱(chēng)，位于北京市密云縣的綠地·國(guó)際花都項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)購(gòu)房者通宵排隊(duì)，居然苦等了12個(gè)小時(shí)。

　　在當(dāng)今樓市低迷的背景下，這是開(kāi)發(fā)商采取的夸張營(yíng)銷(xiāo)方式，還是郊區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售真的異常火爆？《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站查詢(xún)得知，該項(xiàng)目推出近10個(gè)月以來(lái)，總體去化率僅為50.51%，這與宣傳中的熱銷(xiāo)相距甚遠(yuǎn)。由此不難看出，開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)改變營(yíng)銷(xiāo)策略，走出銷(xiāo)售困境。

　　其實(shí)，自實(shí)施樓市調(diào)控至今，剛性需求已成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)力，如何運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)手段抓住有限的剛需人群，成為現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售難點(diǎn)。另一方面，北京郊區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)又是爭(zhēng)奪剛需的主戰(zhàn)場(chǎng)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京共有22個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，而新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目絕大多數(shù)位于郊區(qū)，其中昌平、房山、大興、順義供應(yīng)的項(xiàng)目最多。由于價(jià)格差異，也直接導(dǎo)致這些新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況的不同。

　　綠地銷(xiāo)售之困

　　為探求京郊樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況，營(yíng)銷(xiāo)方式是否夸張，記者深入北京郊區(qū)，一探究竟。

　　“綠地·國(guó)際花都團(tuán)購(gòu)熱銷(xiāo)，連續(xù)兩月創(chuàng)密云樓盤(pán)銷(xiāo)售奇跡，8、9號(hào)樓即將清盤(pán)，團(tuán)購(gòu)延時(shí)明日19點(diǎn)之前截止。把握最后出手機(jī)會(huì)。”近日，記者接到綠地·國(guó)際花都項(xiàng)目銷(xiāo)售的短信及電話(huà)，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，要抓緊時(shí)間看房，降價(jià)房源馬上就要恢復(fù)價(jià)格了。

　　據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目所售房源分毛坯房和全裝修房?jī)煞N，每平方米售價(jià)相差2000元左右。目前，其在售的大戶(hù)型房源中，毛坯房售價(jià)可在預(yù)銷(xiāo)售許可證報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上打72折；全裝修房售價(jià)可在預(yù)銷(xiāo)售許可證報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上打95折，并可再減去主臥面積的售價(jià)（約14萬(wàn)元）。

　　針對(duì)網(wǎng)上提及熱銷(xiāo)的小戶(hù)型房源，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，這些房源為毛坯房，由于在預(yù)銷(xiāo)售許可證的報(bào)價(jià)上已直接打了72折，實(shí)際均價(jià)為每平方米8600元左右，總價(jià)相對(duì)便宜，因此受到購(gòu)房者的追捧。

　　記者在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站查詢(xún)得知，綠地·花都嘉園（為綠地·國(guó)際花都項(xiàng)目預(yù)銷(xiāo)售許可證用名）項(xiàng)目于2011年7月1日和2011年9月18日分兩次取得預(yù)銷(xiāo)售許可證。從發(fā)證之日算起，兩次開(kāi)盤(pán)至今的去化率分別為49.36%和51.62%；近10個(gè)月以來(lái)，總體去化率為50.51%。

　　這不禁讓記者想起，萬(wàn)科地產(chǎn)總裁郁亮近日針對(duì)“積極定價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題給出的回答，“我們要求項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)賣(mài)出60%的房子,這是我們的基本標(biāo)準(zhǔn)。”由此可見(jiàn)，綠地·國(guó)際花都項(xiàng)目近10個(gè)月50.51%的去化率，實(shí)在不能算是熱銷(xiāo)。

　　另一方面，在綠地·國(guó)際花都項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)，記者看到即將竣工的住宅樓上掛出了巨幅廣告標(biāo)牌，上面寫(xiě)有“9號(hào)樓兩周火爆售罄，8號(hào)樓加推新品，特惠排卡進(jìn)行中”的廣告標(biāo)語(yǔ)。而在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上，記者查詢(xún)到廣告標(biāo)牌中號(hào)稱(chēng)兩周售罄的9號(hào)樓還有25套可售房源。

　　實(shí)際上，綠地·國(guó)際花都項(xiàng)目在密云區(qū)域定價(jià)偏高是其銷(xiāo)售不好的直接原因。據(jù)了解，密云樓市的均價(jià)在每平方米8000元~9000元之間，取暖費(fèi)用為每平方米19元。而該項(xiàng)目預(yù)銷(xiāo)售許可證上住宅擬售價(jià)格高于此區(qū)間，取暖費(fèi)用則是每平方米30元。