京郊樓盤(pán)定價(jià)難

　　“現(xiàn)在很多郊區(qū)樓盤(pán)采用多種營(yíng)銷(xiāo)手段，甚至是不符合實(shí)際的鼓吹，這是郊區(qū)樓盤(pán)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的一種表現(xiàn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，限購(gòu)令的頒布使許多人的購(gòu)房資格受到限制，所以購(gòu)房客群的數(shù)量相對(duì)固定。而樓盤(pán)的供應(yīng)規(guī)模很大，所以開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)想出不同的辦法來(lái)盡量爭(zhēng)取更多的客戶(hù)，不論采取哪種營(yíng)銷(xiāo)手段都是為了吸引購(gòu)房者的關(guān)注，促成購(gòu)買(mǎi)行為。

　　郭毅認(rèn)為，京郊樓盤(pán)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)象，根源在于京郊樓盤(pán)的供應(yīng)量大且多為同質(zhì)化項(xiàng)目。“受2010年北京各個(gè)新城增加土地供應(yīng)量的影響，各個(gè)近郊城區(qū)，如大興、通州等都有很多個(gè)項(xiàng)目在同期銷(xiāo)售；另一方面，這些項(xiàng)目因受到規(guī)劃的限制，產(chǎn)品沒(méi)有很大差別，造成很多區(qū)域的樓盤(pán)都在進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，這必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目陷入銷(xiāo)售困境。”

　　事實(shí)也證明了此觀點(diǎn)，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在3月北京市商品住宅成交環(huán)線比例中，4環(huán)~5環(huán)占11.2%，5環(huán)~6環(huán)占61%，6環(huán)以外占18%；樓市80%的成交集中在5環(huán)~6環(huán)外，這一數(shù)字同比增長(zhǎng)了10%。無(wú)論是4月入市新盤(pán)還是全力去庫(kù)存的老盤(pán)，郊區(qū)已經(jīng)成為最激烈的樓市戰(zhàn)場(chǎng)。

　　另一方面，在現(xiàn)階段京郊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格依舊是決定銷(xiāo)售狀況的法寶。

　　“在樓市低迷的背景下，要想進(jìn)行很好的銷(xiāo)售，就必須一次性將價(jià)格降到位。只有降到區(qū)域的低點(diǎn)，才會(huì)得到購(gòu)房者的認(rèn)可。”華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商降價(jià)要一次性到位，分階段降價(jià)容易造成剛需人群觀望情緒加深。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也表示贊同，“現(xiàn)在購(gòu)房者趨于理性，不會(huì)輕易被開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)措施影響，一定是價(jià)格實(shí)惠的房源才會(huì)買(mǎi)。降價(jià)的時(shí)候，客戶(hù)對(duì)價(jià)格的關(guān)注甚至?xí)^(guò)品質(zhì)。”

　　李文杰認(rèn)為，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)以降價(jià)為主要銷(xiāo)售手段。銷(xiāo)售不好的樓盤(pán)還是價(jià)格沒(méi)降到位，要達(dá)到區(qū)域內(nèi)比較低的價(jià)格才可以將房子賣(mài)出去。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(4月9日~15日)北京期房、現(xiàn)房商品住宅累計(jì)成交1851套，環(huán)比之前一周上漲61.4%，從而推動(dòng)4月上半月成交量繼續(xù)反彈。而銷(xiāo)量位于前列的房山區(qū)徜徉集項(xiàng)目、昌平區(qū)保利·羅蘭香谷項(xiàng)目，均以低價(jià)成交。

　　針對(duì)現(xiàn)階段京郊樓盤(pán)以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象，郭毅則認(rèn)為，“如果限購(gòu)政策一直不放寬，那些僅僅給項(xiàng)目增加一些附加值的方式，很難獲得消費(fèi)者的認(rèn)同?，F(xiàn)在僅存的是首次或二次購(gòu)房的客戶(hù)，這一群體對(duì)價(jià)格的要求比較敏感。與其采用各種噱頭吸引消費(fèi)者，不如把價(jià)格調(diào)整到區(qū)域的底端來(lái)吸引購(gòu)房需求，這樣才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)量的增長(zhǎng)。”