隨著開發(fā)區(qū)的大量建設(shè)，一些二線城市未來兩年優(yōu)質(zhì)寫字樓將呈現(xiàn)井噴的局面。而這些供應(yīng)量能否及時(shí)被消化，還是一個(gè)未知數(shù)。
天津就是一個(gè)典型的例子。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，從2012年一季度到2014年底，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓（指甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓）的新增供應(yīng)量將達(dá)到450萬平方米，即未來兩年新增的供應(yīng)量，約是過去十年（2002-2011）供應(yīng)量的4倍。
井噴
世邦魏理仕天津分公司董事總經(jīng)理溫淑薇對(duì)本報(bào)表示，現(xiàn)在到2014年新增的供應(yīng)量約為450萬平方米。而目前天津優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量是150萬平方米。
天津優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)將呈井噴之態(tài)。
濱海新區(qū)成為這一新增供應(yīng)量的最主要來源。溫淑薇表示，未來兩年新增供應(yīng)量的70%來自濱海新區(qū)，而這其中絕大部分供應(yīng)都來自濱海新區(qū)的于家堡金融區(qū)和響螺灣商務(wù)區(qū)。
“天津?qū)懽謽枪?yīng)大量增加，原因在于根據(jù)中央政府的規(guī)劃，濱海新區(qū)，作為第三個(gè)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目(除了寫字樓，還包括零售業(yè)、酒店等)有著巨大的需求；此外，天津中心城區(qū)未來地鐵線路的陸續(xù)開通，也為這一變化提供了有利條件，根據(jù)政府的規(guī)劃，今年地鐵2、3、9號(hào)線將相繼開通，2020年前，天津市還將會(huì)有5至6條地鐵線路開通。”溫淑薇表示。
溫淑薇表示，于家堡和響螺灣的寫字樓項(xiàng)目，從硬件方面來講，基本上都能達(dá)到乙級(jí)或乙級(jí)以上；而目前，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓存量并不多，這也是導(dǎo)致未來兩年供應(yīng)量大增的原因之一。
種種證據(jù)顯示，未來兩年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)必將發(fā)生大的變化，而濱海新區(qū)將引領(lǐng)這一變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，包括于家堡和響螺灣在內(nèi)的濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)，即將建成的百米以上寫字樓多達(dá)70余座。
溫淑薇表示，供應(yīng)量大量增加，好處在于租戶可以有更多的選擇，且會(huì)有較大的議價(jià)空間去跟開發(fā)商談租金；而對(duì)于開發(fā)商而言，則會(huì)面臨競(jìng)爭(zhēng)力大以及產(chǎn)品差異化的問題。
溫淑薇認(rèn)為，2014年會(huì)是供應(yīng)高峰期，但是政府、開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情勢(shì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，一部分供應(yīng)量可能會(huì)推遲到2015年、2016年逐漸釋放出來。
“需求能不能上得去，這是市場(chǎng)將要面臨的問題。”溫淑薇說，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓的租戶，主要來自于金融類、貿(mào)易物流類、房地產(chǎn)類以及咨詢顧問類等行業(yè)，但隨著天津作為北方經(jīng)濟(jì)中心地位的鞏固以及城市公共設(shè)施的完善，會(huì)帶來優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶的更快增長(zhǎng)。
天津目前在租賃成本較低方面的優(yōu)勢(shì)，也在吸引一些租戶從其他城市轉(zhuǎn)移過來。實(shí)際上，近年來，隨著北京寫字樓租金的大幅上漲，傳統(tǒng)制造業(yè)以及智力密集型與勞動(dòng)密集型同時(shí)并存的中端行業(yè)，正在離開北京，天津成為轉(zhuǎn)移目的地之一。2009年到2011年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓租金也在逐年上漲，年平均租金分別是104.4元/平方米/月、106.2元/平方米/月、114.5元/平方米/月。
“對(duì)于接下來天津市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求的增長(zhǎng)，我們持保守樂觀的態(tài)度。”溫淑薇表示。
前景
目前，中海、富力、碧桂園等知名地產(chǎn)商，在濱海新區(qū)都有高樓項(xiàng)目。其中，富力廣東大廈，規(guī)劃高度439米，建成后將成為濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)最高的建筑。
該項(xiàng)目占地2.3萬平方米，總建筑面積約39.8萬平方米，包括13.7萬平方米的甲級(jí)寫字樓、396間客房的五星級(jí)酒店、430套高級(jí)住宅以及37343平方米的綜合商業(yè)。
“現(xiàn)在開盤時(shí)間還沒有確定，先銷售的是公寓。寫字樓以后也會(huì)用來銷售。”富力天津公司一位銷售人員表示，每套寫字樓銷售面積是多少，現(xiàn)在還沒有確定。
根據(jù)富力地產(chǎn)2011年年報(bào)，位于濱海新區(qū)的富力廣東大廈，并沒有列入其投資物業(yè)，而是銷售型物業(yè)。據(jù)規(guī)劃，富力地產(chǎn)北方區(qū)總部、廣東省駐濱海新區(qū)辦事處將入駐該項(xiàng)目。這意味著，除上述兩個(gè)單位將入駐外，這棟響螺灣商務(wù)區(qū)最高的建筑、90多層的超甲級(jí)寫字樓，并不會(huì)由開發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)，而是會(huì)分散銷售。
如果分散銷售，對(duì)于后期的招商、運(yùn)營(yíng)以及寫字樓品質(zhì)的維護(hù)，將明顯劣于持有運(yùn)營(yíng)。開發(fā)商的利潤(rùn)來源，是寫字樓的銷售資金，而不是租金收入。根據(jù)富力地產(chǎn)2011年年報(bào)，富力廣東大廈計(jì)劃在2013年面世。如果時(shí)間上有延遲，預(yù)計(jì)富力廣東大廈的寫字樓也將在2014年-2016年這一高峰期供應(yīng)向市場(chǎng)。
“現(xiàn)在中心商務(wù)區(qū)寫字樓租得還不錯(cuò)。至于以后怎么樣，現(xiàn)在還難說。”濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)招商部門的一位工作人員表示。至于為什么甲級(jí)寫字樓、地標(biāo)建筑都會(huì)用于分散銷售，是否會(huì)出現(xiàn)寫字樓過剩、后期招商運(yùn)營(yíng)工作如何有效展開，該工作人員表示，這些項(xiàng)目都是開發(fā)商自己拿地、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，拿出來賣了以后，后期的招商、運(yùn)營(yíng)也由開發(fā)商自己來負(fù)責(zé)。
未來供應(yīng)量，只是根據(jù)正常工期預(yù)估。企業(yè)顯然會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化，來調(diào)整自己的步驟。一位在天津開發(fā)寫字樓的知名地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示，濱海新區(qū)規(guī)劃了眾多高樓，但是天津目前存在的問題是，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)滯后。
這位負(fù)責(zé)人表示，如果市場(chǎng)不好，就不可能有那么多的供應(yīng)，開發(fā)商最直接的做法就是不開工，實(shí)際上，濱海新區(qū)之前出讓的土地，現(xiàn)在很多都沒有開始建。
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