2011年，盡管太原樓市經(jīng)歷著“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的洗禮，但依然有不少項(xiàng)目以獨(dú)特定位，撥動(dòng)了買(mǎi)房人的心弦，并最終取得了驕人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?，F(xiàn)在，我們將目光鎖定在商鋪、寫(xiě)字樓、豪宅這些定位和功能特別的房子上，聽(tīng)聽(tīng)業(yè)界對(duì)它們2012年的走勢(shì)預(yù)測(cè)。

　　1.豪宅項(xiàng)目入市謹(jǐn)慎

　　2012預(yù)測(cè)

　　“高端項(xiàng)目的購(gòu)房者以多次置業(yè)為主，限購(gòu)一來(lái)，高端項(xiàng)目受到的影響顯而易見(jiàn)。”對(duì)于2012年的豪宅走勢(shì)，省城的開(kāi)發(fā)商預(yù)期并不樂(lè)觀(guān)。一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商分析，2011年年末，省城樓市成交量持續(xù)下降，普通項(xiàng)目通過(guò)推出毛坯、更改裝修標(biāo)準(zhǔn)等方式變相降價(jià)，贏得了市場(chǎng)認(rèn)可。但這種方式放在豪宅項(xiàng)目上，卻會(huì)讓項(xiàng)目品位身價(jià)大跌，引發(fā)前期業(yè)主不滿(mǎn)，甚至刺激老業(yè)主退房。“樓市前景不明，購(gòu)房者已將口袋捂緊。一個(gè)定位變幻莫測(cè)的項(xiàng)目，很難在購(gòu)房者心中樹(shù)立穩(wěn)健、成熟、自信的風(fēng)范，還怎么吸引高端業(yè)主？”某高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張先生分析稱(chēng)，政策不放松的背景下，豪宅降價(jià)未必能帶動(dòng)成交量。省城2012年在售和上市的豪宅項(xiàng)目，大多是2009年之后快步入市，高價(jià)拿地。為賺回利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商只有將產(chǎn)品定位拔高，通過(guò)繁雜的產(chǎn)品附加值來(lái)賺利潤(rùn)。而項(xiàng)目一旦降價(jià)，項(xiàng)目之前向業(yè)主的銷(xiāo)售承諾會(huì)因成本問(wèn)題打折扣，產(chǎn)品無(wú)法體現(xiàn)高端價(jià)值，很難在市場(chǎng)立足。

　　按照樓市規(guī)律，2012年在并的高端項(xiàng)目入市或推盤(pán)會(huì)更加謹(jǐn)慎，項(xiàng)目數(shù)量基本為去年推廣的老盤(pán)，以星河灣[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]為代表的眾多高端項(xiàng)目會(huì)調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)量。高端項(xiàng)目的蓄客期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，項(xiàng)目針對(duì)高端客戶(hù)要做的一對(duì)一服務(wù)品質(zhì)繼續(xù)升級(jí)。而從銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)、推廣策略來(lái)看，高端項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)投入會(huì)繼續(xù)加大，但其不會(huì)輕易降低價(jià)格。

　　數(shù)說(shuō)背景

　　某機(jī)構(gòu)息集團(tuán)監(jiān)測(cè)的數(shù)字顯示，在限購(gòu)令的影響下，省城2011年在售的高端項(xiàng)目成交價(jià)均低于供應(yīng)價(jià)格。各項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中用打折、返現(xiàn)等各種方式隱性降價(jià)。太原星河灣的報(bào)價(jià)為27000元/平方米，實(shí)際的成交均價(jià)是23278元/平方米；摩天石的報(bào)價(jià)為15500元/平方米，實(shí)際成交均價(jià)為13611元/平方米；太原萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]廣場(chǎng)的報(bào)價(jià)為16000元/平方米，實(shí)際的成交均價(jià)為15768元。

　　同時(shí)，各豪宅項(xiàng)目的供求矛盾比普通商品房項(xiàng)目要大，除了萬(wàn)國(guó)城MOMA的供求比接近1之外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的、星河灣、摩天石的供求比沒(méi)有超過(guò)0.6。從2011年省城樓市排行榜上也能看出，單價(jià)過(guò)萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目排在銷(xiāo)售前10榜單的項(xiàng)目?jī)H有一兩個(gè)，這些項(xiàng)目的成交套數(shù)和成交面積與2010年相比，大幅縮水。

　　微評(píng)

　　李峰（太原某信息機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人）

　　全國(guó)樓市集體向下，高端樓盤(pán)會(huì)繼續(xù)精雕細(xì)刻產(chǎn)品。因?yàn)椋叨隧?xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)群有限，產(chǎn)品有瑕疵、服務(wù)不周很快會(huì)被有限的客戶(hù)周知，所以越在樓市動(dòng)蕩期越能體現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)力和做產(chǎn)品的態(tài)度。高端項(xiàng)目最佳的營(yíng)銷(xiāo)方式，是客戶(hù)看到產(chǎn)品的第一眼時(shí)，就認(rèn)可和喜歡品牌和項(xiàng)目，無(wú)需售樓人員作出過(guò)多解答。

　　2商鋪市場(chǎng)穩(wěn)步成長(zhǎng)

　　2012預(yù)測(cè)

　　“上海、北京、廣州等地的商鋪均價(jià)是住宅均價(jià)的五倍到八倍。

　　太原商鋪的均價(jià)僅為住宅均價(jià)的兩倍左右，商鋪投資優(yōu)勢(shì)在省城仍未完全釋放。”某機(jī)構(gòu)息集團(tuán)太原機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人李峰稱(chēng)，省城2012年商鋪成交量繼續(xù)穩(wěn)步上升，這與限購(gòu)影響有直接關(guān)系。

　　但省城在售商鋪的開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的布局、經(jīng)營(yíng)操控能力還較弱，商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)仍然不小。

　　2012年，省城的商鋪市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)成長(zhǎng)，新項(xiàng)目不會(huì)像住宅一樣忽漲忽跌。業(yè)內(nèi)人士張治波分析，商業(yè)地產(chǎn)需要開(kāi)發(fā)商有雄厚的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作資金，不但要成功銷(xiāo)售，還得在日后的招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、業(yè)態(tài)布局有持續(xù)經(jīng)營(yíng)、培育商脈的開(kāi)發(fā)理念。

　　對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，不能持續(xù)招租的商鋪，投資回報(bào)等同于零。歷年太原已售商鋪，投資優(yōu)勢(shì)至今未顯現(xiàn)出來(lái)，這讓業(yè)主的投資熱情大大降低。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪特征把握及投資要點(diǎn)，仍然存在偏差的狀態(tài)還會(huì)在2012年繼續(xù)。“真正的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，才能達(dá)到價(jià)值提升，短期炒作以及暴利在商業(yè)投資領(lǐng)域并沒(méi)有多大空間。”張與李均稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，太原新興的商圈范圍有限，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念還有待提高。

　　在這種情形下，準(zhǔn)備在2012年投資商鋪的置業(yè)者，投資時(shí)需要理性和耐性，對(duì)看好項(xiàng)目的地段、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)及業(yè)態(tài)布局等方面多作了解和分析，穩(wěn)健型的投資者更合適投資商業(yè)地產(chǎn)。“投資商鋪的回報(bào)期短，回報(bào)率高，但一旦項(xiàng)目選擇失敗，卻是血本無(wú)歸。”

　　數(shù)說(shuō)背景

　　限購(gòu)政策出臺(tái)之后，省城住宅市場(chǎng)應(yīng)聲轉(zhuǎn)冷。不僅是開(kāi)發(fā)商，連中小投資者都把目光轉(zhuǎn)向商鋪，省城各類(lèi)“商鋪”風(fēng)生水起，在售商鋪供不應(yīng)求。

　　據(jù)某機(jī)構(gòu)息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示：2011年1至11月，太原市商業(yè)地產(chǎn)成交面積79萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲31.86%。從價(jià)格來(lái)看，省城商業(yè)地產(chǎn)的成交均價(jià)為12119元/平方米。

　　微評(píng)

　　李明鐸（山西國(guó)泰銀豐房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)）

　　投資住宅的路堵死之后，商鋪和寫(xiě)字間自然成為中小業(yè)主的投資對(duì)象。但是投資者應(yīng)該明白，商鋪市場(chǎng)的興旺同樣與經(jīng)濟(jì)繁榮、樓市發(fā)展息息相關(guān)，在大環(huán)境不好的情形下，投資商鋪未必是靈丹妙藥。

　　3優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓稀缺

　　2012預(yù)測(cè)

　　2012年，省城優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字間仍然處于稀缺狀態(tài)，投資價(jià)值會(huì)穩(wěn)步走高。“省城金融、營(yíng)銷(xiāo)、策劃、廣告等中小企業(yè)都有寫(xiě)字樓擴(kuò)租的需求。而在寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直比較飽和地區(qū)，需求外溢已成為必然趨勢(shì)。”山西國(guó)泰銀豐房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)李明鐸先生介紹，省城經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，優(yōu)秀、實(shí)力雄厚的企業(yè)層出不窮，這些企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境要求向品質(zhì)化邁進(jìn)。但是省城區(qū)域內(nèi)品質(zhì)不錯(cuò)、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓卻是屈指可數(shù)。

　　在住宅限購(gòu)影響下，市場(chǎng)資金尋求出口，自然會(huì)流向優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。李明鐸認(rèn)為，調(diào)控政策已執(zhí)行較長(zhǎng)時(shí)間，市場(chǎng)投資熱點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移，寫(xiě)字樓將成為繼商業(yè)物業(yè)之后的另一個(gè)亮點(diǎn)。樓市調(diào)控連帶住宅用地市場(chǎng)一片冷清的時(shí)候，商業(yè)用地對(duì)資金的吸引力被進(jìn)一步激發(fā)。

　　在省城今年成交的多個(gè)地塊上，晉源、長(zhǎng)風(fēng)西大街成交的多個(gè)地塊，都打算打造占地達(dá)千畝的商業(yè)綜合體，這當(dāng)中不乏優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。而據(jù)業(yè)界知情人士透露，省城南部新城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，有4座超高層建筑。這些建筑中，高檔寫(xiě)字間面積占到很大配比。

　　數(shù)說(shuō)背景

　　相對(duì)于住宅市場(chǎng)的低迷，省城寫(xiě)字樓行情今年的走勢(shì)穩(wěn)中有漲。2011年，省城的寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售額超過(guò)60億元，部分綜合體項(xiàng)目的住宅在下半年銷(xiāo)售放緩，而優(yōu)勢(shì)寫(xiě)字間卻提前售光。

　　省城的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需失衡，租金環(huán)比全線(xiàn)上漲；銷(xiāo)售日趨活躍，環(huán)比增幅為3%-10%。2011年二、三季度，省城無(wú)新增甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，市場(chǎng)存量得到進(jìn)一步消化，部分寫(xiě)字樓一房難求，這也給城市核心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目更多的機(jī)會(huì)。

　　微評(píng)

　　李春光（山西陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)）

　　省城優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓仍然處于飽和狀態(tài)，以眾多入并的知名開(kāi)發(fā)商為例，很難找到一處物業(yè)服務(wù)到位、面積適合的寫(xiě)字間。南部新城規(guī)劃、晉陽(yáng)湖規(guī)劃出爐及項(xiàng)目啟動(dòng)后，省城將有一批高端的寫(xiě)字樓涌現(xiàn)，緩解目前優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字間供不應(yīng)求的狀況。投資寫(xiě)字間需要業(yè)主有雄厚的資金實(shí)力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這種物業(yè)產(chǎn)品不適合中小業(yè)主投資。