初具規(guī)模的千燈湖生活圈。

　　時下超過30個城市綜合體項目落戶佛山 個個牌子響體量大位置佳

　　核心提示

　　5月24日，萬達以20.36億拿下佛山今年以來的最高總價地王，宣告這位全國商業(yè)地產(chǎn)老大正式進入佛山打造城市綜合體。就在同一天，上海特大型企業(yè)綠地集團欲投資百億在佛山合作開發(fā)3個城市綜合體消息傳出。在此之前，佛山各區(qū)已有不下30個綜合體項目在熱火朝天地打造中。

　　據(jù)了解，除了萬達和綠地之外，目前佛山已有多個城市綜合體在建或者即將動工，其中包括保利地產(chǎn)在佛山已經(jīng)打造完成的首個城市綜合體千燈湖保利生活圈以及在佛山新城和順德中心區(qū)打造的另外兩個百萬級的城市綜合體項目，瑞安集團正在打造的總建筑面積超過百萬平方米的城市綜合體嶺南天地，還有新鴻基地產(chǎn)、創(chuàng)鴻集團等大的品牌公司都將在佛山打造大型的城市綜合體項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，佛山有超過30個城市綜合項目將在3年內(nèi)井噴。記者注意到，最近兩年內(nèi)落戶佛山的城市綜合體數(shù)量激增，而且大部分都是非常知名的一線品牌開發(fā)商。

　　城市綜合體項目在佛山遍地開花，在促進城市繁華、提升城市品位的同時，也在招商攬客方面“暗戰(zhàn)”頻頻。群雄鏖戰(zhàn)城市綜合體的大幕已然拉開，精彩“劇情”正在上演。

　　2012年5月24日對于佛山樓市來說，無疑是一個值得紀(jì)念的日子，萬達和綠地兩大集團進軍佛山的消息都在當(dāng)日傳出。加上已經(jīng)建成、在建以及拿地擬建的項目，佛山的城市綜合體項目在30個以上，已呈現(xiàn)一種井噴的態(tài)勢。

　　文/記者歐陽媚峰、曾艷珠

　　圖/記者龍成通

　　佛山城市綜合體特質(zhì)點擊

　　數(shù)量眾多 多數(shù)“身世顯赫”

　　目前佛山正在刮起一股城市綜合體旋風(fēng)，有不下30個城市綜合體正在興起，其中多數(shù)項目“身世顯赫”。

　　當(dāng)中有剛剛以20.36億元拿地的萬達集團；有預(yù)計投資約100億元即將在佛山合作開發(fā)三個城市綜合體的綠地集團；有首次在佛山打造城市綜合體項目的萬科地產(chǎn)；有曾成功打造上海舊改城市綜合體上海新天地、現(xiàn)在佛山打造舊改項目嶺南新天地的瑞安集團；有已成功打造保利水城還將乘勝打造保利中環(huán)、保利東灣的保利地產(chǎn)；有在世界各地成功運營怡豐城系列的新加坡豐樹集團、2009年拍下南海地王項目的創(chuàng)鴻集團；還有本地地產(chǎn)大鱷碧桂園集團、打造了多個膾炙人口項目的怡翠地產(chǎn)。

　　記者注意到，在佛山打造城市綜合體的開發(fā)商分兩類，一類是諸如保利地產(chǎn)、瑞安集團、萬科集團、創(chuàng)鴻地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、萬達集團、綠地集團、新福港地產(chǎn)、新加坡豐樹集團等享譽盛名的外來地產(chǎn)大鱷。一類是本土的實力開發(fā)商，包括怡翠地產(chǎn)、碧桂園集團、星星地產(chǎn)、三聯(lián)地產(chǎn)等。

　　體量較大 多是“巨無霸”

　　除了“來頭”不小之外，各大城市綜合體的體量也奪人眼球，基本都有幾十萬平方米甚至上百萬平方米。

　　2010年保利洲際酒店開業(yè)，加上之前保利水城購物中心投入運營，標(biāo)志著保利地產(chǎn)佛山第一個城市綜合體全面運作。待保利中環(huán)和保利東灣正式運營后，保利地產(chǎn)持有的城市綜合體面積將增加到300萬平方米左右。而嶺南天地項目總建筑面積高達150萬平方米，包括住宅、星級酒店、公寓、特色商業(yè)街區(qū)、珍貴的保護文物等其他配套設(shè)施。據(jù)豐樹集團佛山嘉豐置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，商業(yè)體量預(yù)計有15萬平方米，其位于南海平洲的怡豐城一期預(yù)計2013年開業(yè)。萬達新拍得的桂瀾路地塊主要用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容商服用地。根據(jù)要求，競買人需配建包括9萬平方米的大型商業(yè)，要求引進六個單個建筑面積不少于3000平方米的商業(yè)店；其中包括一個百貨商店，其建筑面積不少于2.5萬平方米，須建設(shè)一家建筑面積不少于6000平方米且不少于10個廳(其中一個須為IMAX廳)的電影院。星星華園國際項目也是地鐵上蓋的城市綜合體，匯聚購物中心、甲級寫字樓、酒店式公寓和住宅還有商鋪。

　　各大城市綜合體業(yè)態(tài)普遍較為豐富，大部分能實現(xiàn)商住、辦公、娛樂、休閑一體化。以萬科廣場為例，其就將建成融合大型購物中心、超甲級寫字樓、SOHO公寓、高端住宅、特色商業(yè)街區(qū)為一體的地標(biāo)性城市綜合體。豐樹怡豐城預(yù)計也將集合大型超市、高檔購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、生物科技園等多種業(yè)態(tài)。

　　位置顯要 占據(jù)城市中心

　　各城市綜合體項目所處的位置也是大家關(guān)注的焦點。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，它們基本分布在城市的三個區(qū)域，也就是目前佛山提出的1+2+5+9組團中的“1”和“2”。

　　“1”指的是佛山新城，目前已經(jīng)有了保利東灣這樣的百萬級別的城市綜合體，還有碧桂園城市花園等多個城市綜合項目正在打造當(dāng)中。

　　“2”指的是禪桂中心組團和大良-容桂中心組團。禪桂中心區(qū)是目前城市綜合體最為集中的，在禪城的季華路沿線、桂城千燈湖區(qū)域和南海大道沿線，分布了將近20個城市綜合體。其中季華路沿線附近已經(jīng)有包括萬科廣場、星星華園國際、王府井季華路項目、九鼎國際城、綠地集團季華商務(wù)區(qū)沿線高端商業(yè)綜合體等多個城市綜合體。南海大道沿線已經(jīng)分布了創(chuàng)鴻廣場、越秀地產(chǎn)項目等多個城市綜合體項目。大良-容桂中心組團目前已有包括保利中環(huán)廣場等城市綜合體項目。

　　要啥有啥 改變生活方式

　　在幾年前，佛山人可能很難想象，生活在一個城市綜合體里的生活和之前究竟有什么不同。但是，隨著保利千燈湖生活圈的打造完成，喝了頭啖湯的佛山人感覺“妙不可言”。

　　一家人吃完晚飯后，可以穿著舒服的家居服去逛商場，爸爸可以選擇去健身，媽媽去看購物，孩子去看電影，一家人可以各自行動，約個時間一起回家即可。爸爸、媽媽有生意上的朋友來了，還可以安排在家門口的酒店就住。若是哪個下午想發(fā)呆，可以去商場里的咖啡廳點上一杯咖啡，看一下近期最新出的時尚雜志，放松下緊繃的神經(jīng)。想在家做飯，可以去家門口的超市買菜，不想做飯就可以直接到商場里的餐飲店吃。

　　以前居民逛街前可要換套正式點的衣服，還要搭車或者打車。但如果住在城市綜合體里，在家門口就可以實現(xiàn)購物、休閑、餐飲甚至商務(wù)等一站式服務(wù)。一個大型的城市綜合體項目，幾乎可以滿足居民所有的生活需求。

　　佛山部分城市綜合體項目一覽

　　佛山新城：

　　保利東灣、碧桂園城市花園

　　禪城區(qū)：

　　嶺南天地、綠地集團(佛山)城市綜合體項目、萬科廣場、新福港項目、季華路王府井項目、九鼎國際城、星星華園國際、普君新城、盛南新都、智慧新城、恒福國際

　　南海區(qū)：

　　保利千燈湖生活圈、萬達廣場、綠地集團(佛山)城市綜合體項目、創(chuàng)鴻廣場+創(chuàng)鴻匯、怡豐城、越秀地產(chǎn)桂城站項目、廣州地鐵金融城項目、廣佛智城、廣佛新世界

　　順德區(qū)：

　　保利中環(huán)、綠地集團(佛山)城市綜合體項目、陳村太平洋綜合體、美的順峰山項目

　　三水區(qū)：

　　奧特萊斯、捷和廣場

　　高明區(qū)：

　　西江新城城市綜合體

　　城市綜合體緣何井噴？

　　佛山人需要商業(yè)項目投資

　　俗話說：“沒有無緣無故的愛。”如此眾多的綜合體在短短時間密集落戶佛山，是看中了佛山的哪些特質(zhì)呢？記者試圖從一些專業(yè)數(shù)據(jù)、專業(yè)人士和開發(fā)商的說法里找出答案。

　　按照歐美城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計顯示，當(dāng)城市人均GDP達到4000美元/年時，具備發(fā)展城市綜合體的初步條件；當(dāng)人均GDP達到10000美元/年，將進入城市綜合體快速發(fā)展階段。早在2008年，佛山人均GDP均就超過10000美元大關(guān)。按照這份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，佛山已具備了大規(guī)模發(fā)展城市綜合體的基本條件。

　　北京大學(xué)公共經(jīng)濟研究交流中心研究員韓世同認(rèn)為，歐美的數(shù)據(jù)不一定適用于佛山，但可以作為借鑒。在他看來，城市綜合體項目爭相上馬有其更深層次的原因，一是大連萬達短短幾年銷售額就超了千億元，起到了非常強的示范效果，吸引不少地產(chǎn)商也加入開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的行列。二是現(xiàn)在住宅市場遭遇限購阻擊，迫使有營銷壓力、有流動資金的開發(fā)商轉(zhuǎn)頭去做商業(yè)開發(fā)，以實現(xiàn)業(yè)績增長。三是城市綜合體在轉(zhuǎn)型中的城市出現(xiàn)較多，目前佛山正在從“佛山制造”向“佛山智造”轉(zhuǎn)型，正在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工業(yè)將逐步挪出城市核心區(qū)，需要借助城市綜合體項目提升城市品位、城市檔次，實現(xiàn)資源和人氣的聚集。

　　作為第一個在佛山成功打造大型城市綜合體的保利地產(chǎn)，其打造的保利千燈湖生活圈是佛山首個真正意義上的城市綜合體。保利華南實業(yè)有限公司副總經(jīng)理張亮分析說，佛山樓市成交量在廣東省幾年來都是靠前的，基本都是前三名，即使在去年，依然能有600多萬平方米的成交量，在全省乃至全國都是不錯的業(yè)績，所以大的品牌比較看好佛山的發(fā)展。

　　還有一點就是，佛山處于一個城市化的進程當(dāng)中，所以能有比較大規(guī)模的地塊提供給開發(fā)商打造上檔次的城市綜合體。這兩點是近年來都紛紛在佛山開發(fā)城市綜合體的原因。

　　名詞解釋：

　　城市綜合體

　　城市綜合體(英文為HOPSCA)是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心(Shoppingmall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)等首個英文字母的縮寫。

　　嚴(yán)格意義上的城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的集合體。

　　不過，現(xiàn)在城市綜合體的概念比較泛化，只要組合了上述功能中的3種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，就可以成為城市綜合體，又稱為“城中之城”。

　　佛山 “馱”得動咁多城市綜合體嗎？

　　佛山近年來啟動的城市綜合體項目之多，體量之大，非常惹人注目。多個項目都有幾十萬平方米甚至上百萬平方米的商業(yè)體量。如此大體量的城市綜合體項目，佛山能否支撐？記者采訪了保利華南實業(yè)有限公司副總經(jīng)理張亮和佛山市永利德房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司營銷總監(jiān)柯志斌。

　　隱憂一：同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

　　據(jù)了解，目前的城市綜合體的同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而且集中扎堆。僅在季華路沿線，目前已經(jīng)分布超過10個城市綜合體，未來還將繼續(xù)增加。

　　除了數(shù)量的增多外，項目的同質(zhì)化現(xiàn)象則更讓人擔(dān)憂。據(jù)了解，目前佛山的城市綜合體大部分都是酒店+公寓+寫字樓+百貨+住宅的方式，因此這幾年佛山將涌現(xiàn)大量的賣場、酒店和寫字樓。

　　北京大學(xué)公共經(jīng)濟研究交流中心研究員韓世同表示，現(xiàn)在城市綜合體的發(fā)展速度是快了一點，有點扎堆的感覺，相信大浪淘沙會淘掉一些。“估計笑到最后的就幾家，每一個城市綜合體項目都成功好像不太現(xiàn)實。”

　　隱憂二：規(guī)建先于招商

　　目前，佛山正上馬的一些城市綜合體是先規(guī)建再招商，這可能會給后期招商和運營帶來一系列問題。新福港地產(chǎn)佛山新運泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場及銷售經(jīng)理張軍表示，曾經(jīng)有項目建成后內(nèi)部規(guī)劃不符合商家要求，但按商家要求改造內(nèi)部空間就需要拆除整棟大樓，最后項目只能放棄這個優(yōu)質(zhì)商家，但后果是商場到現(xiàn)在都經(jīng)營不旺。

　　而且各項目的招商競爭也非常激烈，一個大型的城市綜合體基本都要有主力店。不過，一些商家為了避免自己跟自己競爭，有些主力店在一個地方布局幾家后，就不會再布局了。這可能導(dǎo)致一些項目蓋起來了，但商家招不進來，面臨“被爛尾”的命運。

　　隱憂三：專業(yè)人才奇缺

　　人才短缺，是記者采訪中幾乎所有做城市綜合體的開發(fā)商都會談到的一個問題。

　　“由于本地沒有專業(yè)人才，我們的商業(yè)團隊基本是高薪從新加坡聘請來的，在項目運作中再慢慢培養(yǎng)自己的團隊。”富豐鉑麗錦麟助理廣告及策劃經(jīng)理余子軒告訴記者。

　　“現(xiàn)在稍微懂點商業(yè)運作的人都很搶手。”有港資開發(fā)商透露，廣佛等地做商業(yè)經(jīng)營的人基本是做百貨出身，離運營城市綜合體還有一段差距，但也成為各大開發(fā)商和獵頭爭搶的目標(biāo)。

　　由于人才短缺，商業(yè)人才薪資待遇也是水漲船高。據(jù)了解，商場一個負(fù)責(zé)招租的經(jīng)理年薪高達40萬元。

　　隱憂四：部分開發(fā)商未做好守業(yè)準(zhǔn)備

　　城市綜合體必須有商業(yè)項目，這非常考驗開發(fā)商的運營水平和資金實力。

　　“有些開發(fā)商覺得商業(yè)地產(chǎn)能掙錢，就轉(zhuǎn)頭做起了商業(yè)地產(chǎn)，較少研究這其中的風(fēng)險。”張軍表示，有些開發(fā)商根本沒有做好長期守業(yè)的準(zhǔn)備，為了快速回籠資金，可能會出售大部分商業(yè)面積，這樣可能會引起后期業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一、經(jīng)營不善和項目難以為繼等惡性循環(huán)。

　　開發(fā)商：希望政府有統(tǒng)一規(guī)劃

　　大部分受訪開發(fā)商表示，希望政府出讓大量商住地塊后，再給這些地塊上將要建起來的城市綜合體項目多點支持。比如適時宣布一些區(qū)域的明確定位，不要讓投資者和市民觀望揣摩。在配套上，開發(fā)商也希望更給力些。“香港的商業(yè)遍地開花，規(guī)劃得好是一大原因。”有不愿出具姓名的開發(fā)商表示，希望也針對佛山的城市綜合體項目做一個統(tǒng)一的規(guī)劃，最好使各個項目形成互補，避免造成資源浪費。