小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)短期難啟動

　　小產(chǎn)權(quán)房是深圳“土改”另一個熱點(diǎn)話題。位于深圳布吉的小產(chǎn)權(quán)房樓盤玉嶺花園，由數(shù)位“開發(fā)商”合作開發(fā)。盡管有媒體對小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)表示樂觀，但是玉嶺花園的業(yè)主們并沒有同樣的預(yù)期。玉嶺花園自2009年開盤，至今仍未全部售出。一位玉嶺花園的中介稱，玉嶺花園聚集著大量的炒房客，近期多位炒房客選擇出貨，玉嶺花園的平均成交價格也出現(xiàn)了下調(diào)，類似情況在深圳多個小產(chǎn)權(quán)樓盤出現(xiàn)。一位玉嶺花園的業(yè)主預(yù)計：“政府最多給小產(chǎn)權(quán)房一個類似于保障房的名分，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證是不可能的。”

　　近期，多家媒體圍繞著深圳的小產(chǎn)權(quán)房對《方案》不斷展開“解讀”，甚至出現(xiàn)“深圳小產(chǎn)權(quán)房近期有望確權(quán)”等說法。對此，深圳市規(guī)劃國土委秘書處副處長李家寶對中國證券報記者明確表示，以上說法均屬猜測，并且十分“不靠譜”。“總體方案并不是一個細(xì)則，很多事項(xiàng)需要在實(shí)踐中試點(diǎn)和摸索?！斗桨浮凡排鷱?fù)，這么短的時間，我們都不知道未來深圳的小產(chǎn)權(quán)房將如何處理，媒體的解讀過于超前。”

　　包括地產(chǎn)人士、律師在內(nèi)的多位相關(guān)人士都對中國證券報記者表示，短時間內(nèi)對深圳小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)并不現(xiàn)實(shí)。深圳中圳律師事務(wù)所律師劉子孺表示，小產(chǎn)權(quán)房處于目前土地管理的灰色地帶，而城鄉(xiāng)二元土地制度實(shí)際上是目前房地產(chǎn)市場的制度基礎(chǔ)。“如果為小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，將對房地產(chǎn)市場造成巨大影響，也會對尚未開發(fā)的集體土地傳達(dá)不正確的信號，引發(fā)違法建筑的搶建潮。”劉子孺說。

　　雖然深圳相關(guān)部門尚未對外透露小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)的改革方向，但有業(yè)內(nèi)人士表示既然短期內(nèi)確權(quán)無望，將小產(chǎn)權(quán)房納入政府管理是一個更可行的方向。深圳市規(guī)劃國土委曾表示，“十二五”期間將“探索通過整體租賃城中村住房的方式籌集保障性住房房源，發(fā)揮城中村住房在住房保障中的積極作用”。

　　劉子孺認(rèn)為，與其猜測未來是否會對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，不如在《方案》的框架內(nèi)探討如何通過土地管理制度的優(yōu)化，從根源上避免小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)滋生。在現(xiàn)行的土地管理制度下，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，更不能向政府申請規(guī)劃，是一種被限制的物權(quán)。而遠(yuǎn)低于市場價格的征地補(bǔ)償顯然不能滿足農(nóng)民的利益訴求。在深圳這樣一個城市，通過隱性市場實(shí)現(xiàn)土地的市場價值有一定的必然性。因此深圳土地管理制度改革能夠?yàn)槠渌鞘星謇硇‘a(chǎn)權(quán)房提供的借鑒，很可能是對現(xiàn)有農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)立法嘗試。

　　在《方案》中，不難發(fā)現(xiàn)深圳市對產(chǎn)權(quán)立法尋求突破的意愿?！斗桨浮访鞔_提出，要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法權(quán)優(yōu)勢，有序推進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)、市場配置、存量土地管理、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等方面的立法活動。《方案》提出，土地管理制度改革的有關(guān)內(nèi)容超出國家法律和政策有關(guān)規(guī)定的，由深圳市政府依法定程序報請審批。

　　農(nóng)民利益訴求得不到滿足是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的重要原因，《方案》中也表示將充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全土地收益分配調(diào)解機(jī)制。《方案》甚至提出要創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本運(yùn)作機(jī)制，在條件成熟時推行土地資產(chǎn)證券化。劉子孺稱：“如果集體土地通過金融手段入市，而不是通過目前的征地方式入市，將有效減少小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)動機(jī)。”

　　兼顧多方利益

　　借鑒香港經(jīng)驗(yàn)完善管理制度

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與深圳毗鄰的香港，土地管理制度與內(nèi)地有相似之處，但香港不僅能確保不斷有新增土地供應(yīng)，也沒有出現(xiàn)如此多的違法建筑，深圳或許可以從中得到一些借鑒。

　　香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝對中國證券報記者介紹，雖然香港土地并不像內(nèi)地一樣屬于公有，但是香港在規(guī)劃、執(zhí)法等方面的經(jīng)驗(yàn)可供深圳借鑒。在香港，開發(fā)商從農(nóng)民手中直接收購農(nóng)業(yè)用地，之后向政府補(bǔ)交地價以更改土地性質(zhì)，這一更加市場化的做法兼顧了農(nóng)民和政府的利益。

　　同時，并不是所有從農(nóng)民手中收購?fù)恋氐拈_發(fā)商都能順利開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。香港政府對于土地有著嚴(yán)格的規(guī)劃，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地除需交納一定的地價款外，還需通過多個政府部門的評估和審核，很多開發(fā)商多年前收購的農(nóng)業(yè)用地因?yàn)闆]有通過規(guī)劃審批，至今荒棄在手中。“并不是交了錢香港政府就會批準(zhǔn)規(guī)劃”。

　　對于違法建筑，香港政府也并不手軟，多數(shù)都會被強(qiáng)制拆除，而不是像內(nèi)地個別地方政府疏于對小產(chǎn)權(quán)房等違法建筑的監(jiān)管。“內(nèi)地在土地管理上還需要進(jìn)一步完善法制環(huán)境。”劉嘉輝說。